Hipoteca – Unificação de Imóveis – Mesma Titularidade

Foram apresentados os protocolos de um remembramento e outro de segundo aditivo a uma Cédula de Crédito Bancário (CCB).

Os dois imóveis objeto de remembramento possuem uma hipoteca e um primeiro aditivo, registrado e averbado, respectivamente, nas matrículas, nos R-5 e AV-6, ambas advindas da mesma CCB. Ademais, o aditivo do protocolo também refere-se a mesma CCB.

Nestes termos:

(a) seria possível realizar o remembramento destes imóveis sendo que possuem hipotecas cedulares registradas?

(b) seria necessário pedir alguma anuência do banco credor para realizar o remembramento?

(c) sendo possível realizar o remembramento, como se dariam o transporte dos atos?

Resposta:

1. Sim, seria possível com diversas formas abaixo;
2. É necessária a anuência do credor hipotecário,  que no caso é o mesmo, já se fossem credores distintos a situação seria diferente;
3. Quanto aos atos no caso bastaria realizar o remembramento com a anuência do credor, pois o objeto da garantia (imóvel) estará modificado (o todo remembrado). No caso as hipotecas e os aditivos foram realizados em duas matrículas, mas como o mesmo devedor e o mesmo credor, mesmo título CCB nº XYZ emitida em 29-07.2.018 e com o mesmo vencimento (15.02/2.021) e mesmo valor e grau (1º grau). Foi realizado em duas matrículas porque à época assim era a situação dos imóveis. Com o remembramento  o imóvel passará a ser um só e as hipotecas antes constituídas recairá sobre o todo, com os mesmos devedor e credor, vencimento, valor e grau, não havendo a necessidade de cancelamento das hipotecas e constituição de outra sobre o todo fusionado. Portanto no caso basta a anuência do credor.

Sub censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.021.

1. Situação outra:

1. Somente um imóvel hipotecado:

A hipoteca deverá ser transportada para a matrícula do todo unificado, e se estenderá sobre o todo unificado, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula e da indivisibilidade da hipoteca.

Com a unificação dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.

(Ver RDI n. 7 Jan/Jun 81 – UNICIDADE DA MATRÍCULA E DIVISÃO INTERNA DO IMÓVEL – I – INDIVISIBILIDADE DA HIPOTECA E ESPECIALIDADE DO IMÓVEL – Dr. Afrânio de Carvalho).

(Ver também RDI n. 30 Jun/Dez 82 – NOTAS SOBRE A HIPOTECA NO REGISTRO DE IMÓVEIS – item 17 – Hipoteca e retificação de área, fusão de matrícula e unificação de imóveis – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa – que diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo , com origem nas matrículas ou transcrições relativas à partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaía sobre as partes, o ônus passa, assim, a gravar a integralidade do imóvel”).

• Mais de um imóvel hipotecado credores diversos:

A fusão das matrículas é possível porque é mero ato administrativo, no entanto haverá a real necessidade da anuência da credora hipotecária e locadora;

Pois com a unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.

“Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral. Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário.

Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o devedor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei 6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.

Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos à execução. Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);         Portanto, possível a fusão das matrículas dos imóveis, com a consequente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.

Ou pela posição do Irib:

HIPOTECA UNIFICAÇÃO

Data: 17/04/2008
Protocolo: 4645
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Unificação. Hipoteca. Credores hipotecários – anuência. Continuidade. Pará.

Pergunta:

Hipoteticamente, suponhamos que quatro imóveis, com matrículas diferentes, pertencem a uma única pessoa e que esse proprietário queira unificá-los, mas sobre dois desses imóveis, pesam ônus referentes a 3 hipotecas, sendo que cada hipoteca foi dada em favor de Bancos diferentes. Minha dúvida é saber se posso proceder à unificação ou se antes de unificar o proprietário deve quitar as dívidas.

Resposta:

Prezado associado: Genericamente, a disciplina se encontra no Art. 234 da Lei n° 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), norma de natureza material, onde se lê a possibilidade da unificação, encerrando-se as originárias, conforme Art. 233 do mesmo diploma. Todavia, não há melhor solução sem a leitura dos Arts. 196, 229, 233 III, 235 da Lei dos Registros Públicos, para a adequada atenção à sistêmica registral. Considere que não há vedação à hipoteca sobre parte ideal (v. Código Civil Brasileiro, a partir do Art. 1.314) Desta forma, garante-se ao proprietário requerente a eficácia jurídica através da adequação da matrícula nova com a situação fática; porquanto não há quatro imóveis, apenas um. Então, quer a lei que a propriedade imóvel seja retratada na matrícula com certeza, determinação e precisão. No caso concreto, porém, a unificação será possível com a anuência dos credores hipotecários ou, ainda, com a devida notificação registral para oposição de alguma contrariedade ou eventual prejuízo. Simultaneamente à abertura da nova matrícula para o todo, cumprindo o Princípio da Continuidade – preservando a segurança jurídica -, os gravames e outras informações juridicamente relevantes serão nela averbadas (v. Art. 230 da LRP). Deverão, ampliando a segurança, as partes (credor e devedor), serem uníssonos quanto à forma de resolver a questão. Duas são as formas, a saber: 1ª. forma: descrito o todo constituído pelos quatro lotes, far-se-á averbação para dizer que, parte certa dele – descrevendo-o exatamente -, coincidentes com as constantes da matriz anterior, encontra-se hipotecada a fulano de tal, para garantia da dívida de tanto, pagável em tais condições, como consta do R…./Matrícula….;. Esta solução é admissível porque o ônus constituído não configura desmembramento do todo, o que, entretanto, deverá ocorrer se no futuro houver venda em hasta pública e conseqüente arrematação; 2ª. forma: retificação da escritura de constituição da dívida para dizer que, em virtude da unificação ocorrida, o credor concorda em que a hipoteca passe a recair sobre uma parte ideal de tanto sobre o todo unificado, acordo que deverá ser averbado na nova matrícula após o transporte (resumido) citado na 1ª. forma.