Prenotação e Prazos de Protocolo
Em 12 de maio de 2021, foi enviada a consulta abaixo reproduzida e, posteriormente, o parecer sobre o caso narrado.
Ocorre que, o protocolo foi reingresso (20/10/2022) com alegação do cliente de que o Tabelionato de Notas, informou que tal procedimento, nos dias de hoje, não é mais necessário, solicitando que o cliente reingressasse o protocolo no registro imobiliário para nova qualificação.
Sendo assim, considerando que na Procuração Pública não foi estabelecido o valor do imóvel, sendo disposto (o valor do imóvel) apenas na Escritura Pública, onde somente, o mandatário/comprador compareceu.
Gostaríamos de orientação e se deve prosperar o entendimento do Tabelionato de Notas e/ou se teve alguma mudança/novidade neste sentindo.
CONSULTA ANTERIOR:
Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda acompanhada de uma Procuração, onde o vendedor está sendo representado pelo comprador.
Não se trata de Procuração em causa própria, mas sim de Procuração com poderes de contratar consigo mesmo, ou seja, de alienar para si, o que ocorreu no caso concreto.
Ocorre que, no referido instrumento público procuratório, não foi feita menção ao valor do imóvel, o que entendemos ocasionar insegurança jurídica, tendo em vista que o valor é declarado por ele, que é representante do vendedor e comprador ao mesmo tempo.
Qual o caminho a ser seguido neste caso?
a) Precisamos devolver a Procuração a fim de que seja adequada e faça constar o valor do imóvel acordado entre as partes?
b) Em sendo necessário alterar a Procuração, solicitamos também que seja mencionada na Escritura tal informação?
Resposta:
A contratação consigo mesmo é possível:
O Código Civil de 1.916 proibia expressamente em seu artigo 1.133, II, que o mandatário adquirisse bens de cuja alienação estivessem encarregados.
Já o Código Civil de 2.002, não repetiu a proibição, (artigo 497 CC/02) e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117, o contrato consigo é permitido. (VER BOLETIM DO IRIB EM REVISTA DE Nº 314 – JANEIRO/FEVEREIRO DE 2.004
A AQUISIÇÃO DE BENS PELO MANDATÁRIO – EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUSA – PÁGINAS 119/120)
No entanto, exige-se que do instrumento de mandado que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender, O constou da procuração apresentada.
2. De toda sorte a escritura deve ser qualificada negativamente, por não constar da procuração o preço da alienação (Ver artigo 489 do CC
CC/2002;
3. Além de a procuração dever ser com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação (ver Acórdão do CSMSP n. 524-6/3);
4. A procuração foi outorgada a mais de 90 (noventa) dias e deve ser apresentada certidão atual da procuração para verificação de que não foi revogada/cancelada.;
5. Portanto o título não poderá ser registrado por faltar contar o valor da venda do imóvel na procuração (artigo 489 do CC) devendo a procuração ser adequada e atualizada;
6. A escritura também deverá fazer a menção à procuração (adequada/atualizada) através de aditamento e/ou rerratificação.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 12 de Maio de 2.021.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço “
Reposta:
- Houve algumas mudanças em face da Lei 14.382/22, mas não no sentido de reingresso no protocolos (anterior) para nova qualificação, a não ser no caso que regressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas (artigo188, § 1º, III da LRP, o que não ocorreu no caso;
- O titulo foi protocolado/prenotado em 2.021, e somente agora está reingressado (2.022), e os efeitos da prenotação anterior (2.021) já cessaram automaticamente (artigo 205 da LRP). E, portanto, deve ser protocolado novamente (artigo 182, 186 e seguintes da LRP);
- Portanto a alegação o entendimento do Tabelião não procede, o titulo deve novamente ser protocolado;
- Ademais retornam a escritura de compra e venda e a procuração da mesma forma que foram protocoladas anteriormente sem qualquer aditamento ou rerratificação;
- Portanto as exigência devem ser mantidas, no tocante aos itens 2, 3, 4, 5, e 6 da resposta anterior)
Sub censura.
São Paulo, 31 de Outubro de 2.022.
LEGISLAÇÃO PERTINENTE
Art. 182 – Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. (Renumerado do art. 185 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 183 – Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação. (Renumerado do art. 185 parágrafo único para artigo autônomo com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 205. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. Nos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 40 (quarenta) dias de seu lançamento no Protocolo. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 206 – Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. (Renumerado do art. 207 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 206-A. Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de 5 (cinco) dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º Os efeitos da prenotação serão mantidos durante o prazo de que trata o inciso II do caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º Efetuado o depósito, os procedimentos registrais serão finalizados com a realização dos atos solicitados e a expedição da respectiva certidão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º Fica autorizada a devolução do título apto para registro, em caso de não efetivação do pagamento no prazo previsto no caput deste artigo, caso em que o apresentante perderá o valor da prenotação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 4º Os títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos dos arts. 22 e 28 da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, respectivamente, poderão efetuar o pagamento dos atos pertinentes à vista de fatura. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 5º O disposto neste artigo aplica-se às unidades federativas que adotem forma de pagamento por meio de documento de arrecadação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 6º A reapresentação de título que tenha sido devolvido por falta de pagamento dos emolumentos, nos termos do § 3º deste artigo, dependerá do pagamento integral do depósito prévio. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 7º O prazo previsto no caput deste artigo não é computado dentro do prazo de registro de que trata o art. 188 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 20
