Conjunto Habitacional

Consulta:

A CDHU é proprietária de 40 lotes de terrenos já devidamente matriculados (recebeu-os por doação da Prefeitura).
Construiu 40 casas e está requerendo a implantação de um conjunto habitacional. Apresentou habite-se, graprohab, etc., menos CND-INSS da obra, pois informa que as construções foram feitas pelo sistema de mutirão.
Parece-nos lógico que devemos fazer uma averbação de construção em cada matrícula e nessa averbação mencionar que se trata de um conjunto habitacional.
Qual a vossa opinião?
Como calcular as custas? (seria um valor para cada averbação?)
21.11.2.007.

Resposta: Consoante o item n. 156.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, entende-se por conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas é feito, para a alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
Os conjuntos habitacionais quando implantados (passados, prontos e concluídos) por empresas públicas COHABS, CDHU e outras empresas públicas, apresentado o projeto aprovado pela Prefeitura e GRAPROHAB, juntamente com o “habite-se” ou documento equivalente, comprovando a conclusão das casas ou prédios de apartamentos, acompanhados da CND do INSS relativo a obra, e a certidão conjunta da SRF (RFB), se procede a uma simples averbação, dando publicidade à implantação do conjunto habitacional. As áreas de construção, as quantidades das unidades devem coincidir entre planta, memoriais, habite-se e CND do INSS, e estarem de acordo com a aprovação do projeto.
Via de regra, são implantados em glebas brutas, as quais são parceladas e construídas unidades habitacionais. É ato único e basta averbar na matricula do imóvel, que nele foi implantado um conjunto habitacional contendo “x” casas, numeradas de ….a…., cada uma delas com….metros quadrados de área construída, tendo sido abertas vias de circulação (ruas, avenidas) com um total de … metros quadrados de área, tendo sido destinados….. metros quadrados de sistema de lazer, mais…. metros quadrados de áreas verdes.
O requerimento da entidade que construiu o conjunto deve vir acompanhado de plantas e memoriais descritivo detalhando a base física de cada edificação (lotes) para possibilitar a abertura de matrículas individuais para cada unidade, devendo, a exemplo dos loteamentos, ser elaborada uma ficha auxiliar.
No caso concreto, não está ocorrendo parcelamento do solo, nem averbação de conjunto habitacional, pois a CDHU recebeu por doação 40 (quarenta) lotes já individualizados de anterior loteamento, e, previamente matriculados, onde se pretende proceder à averbação individual de 40 casas, sendo uma em cada lote respectivo.
Portanto, os lotes todos se encontram em nome da CDHU e as averbações das casas serão individuais e não coletivamente como nos conjuntos habitacionais.
De certa forma, no caso que se apresenta não está sendo implantado um conjunto habitacional propriamente dito, pois, os lotes já se encontram individualizados e cada qual possui matrícula própria, autônoma, devendo as averbações das residências serem individuais, fugindo as regras dos itens 156/159 do Capítulo XX das NSCGJSP.
Teoricamente, poder-se-ia proceder à averbação do conjunto habitacional desde que lançado por averbação nas 40 (quarenta) matrículas fazendo em cada uma delas referência as demais (A requerimento da CDHU… procedo esta averbação para constar que no imóvel objeto desta matricula e nos imóveis das matrículas ……, …..,…… etc., foi implantado pela proprietária um conjunto habitacional denominado de …. composto de ….) devendo também ser elaborada as fichas auxiliares (40 delas) de conformidade com o item 159 do capítulo XX das NSCGJSP, e a conseqüente abertura individual para cada unidade (casas).
Seria uma solução de certa complexidade, porém, não recomendável, e o único benefício seria o da redução dos emolumentos que nesse caso seria cobrado como ato único, pelo valor total das averbações das construções (metragem quadrada total da obra), devendo ser seguida a tabela do Sinduscon, padrão casa popular.
Se feitas, pela lógica, as averbações individuais de cada casa em cada matrícula respectiva, que é o mais correto (pois não esta havendo parcelamento), a cobrança dos emolumentos devidos pelas averbações serão individuais, podendo ser considerada a hipótese de nos termos do artigo 29 da Lei Estadual 11.331/02, ser feita consulta ao Juiz Corregedor da serventia, e a cobrança dos emolumentos devidos pelas averbações serem cobrados como ato único, somados os valores das 40 unidades, considerando-se o caráter social da situação apresentada.
Resta a tormentosa questão da CND do INSS relativa às obras, e que não pode ser dispensada, pois, via de regra, conjuntos habitacionais implantados pelo CDHU não são construídos com mão de obra dos próprios mutuários ou adquirentes, e se assim fosse, necessitaria de declaração individual de cada um dos adquirentes de terrenos, sob sua responsabilidade civil, criminal e fiscal.
E mais, mesmo que possível a dispensa da apresentação da CND com a declaração de que as construções foram feitas pelo sistema de mutirão, ainda há a questão dos profissionais especializados que acompanharam a obra (engenheiros, arquitetos, assistentes sociais, mestre de obra), sendo devido o recolhimento das contribuições devidas a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos incidentes sobre a remuneração desses profissionais.
A contribuição não será devida sobre a mão de obra não assalariada, mas será devida em relação a esses profissionais especializados, não podendo a CND ser dispensada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.007.