Condomínio Área Averbação

Consulta:

Tenho uma matrícula com 4.160 hectares, originada de várias transcrições de proprietários diferentes, cada qual tinha uma parte ideal, no total de 15 condôminos. Estes transferiram parte das suas partes ideais e cada vez foi aumentando o número de condôminos. E, por erro da Serventia, destacou da matrícula uma área de 1.000 ha, abrindo uma nova matrícula. E hoje a matrícula é de difícil compreensão, tendo 150 atos registrados e averbados, necessitando de resumo para se saber quem são os atuais proprietários e a quantidade de área, se existe ônus, reserva legal, etc.
Pensei em fazer uma averbação constando os nomes dos atuais proprietários que restam na matrícula, mas não sei se posso. Peço orientação.

Resposta: A averbação, para constar da matricula os atuais proprietários, não tem previsão legal para ser feita, e mesmo fosse possível, poderia gerar mais problemas do que solução, podendo trazer conseqüências mais sérias para a serventia, pois algum condômino poderia ser excluído ou alegar que a sua disponibilidade não foi esgotada, ou mesmo por erro de cálculo ou interpretação, considerando ainda que nem sempre as áreas são expressas da mesma forma, podendo ser expressas em decimais (0,016666); em frações (1/60); em Reais (R$ 5.00,00 numa avaliação de R$ 600.000,00); em metros quadrados (2.000,00 m2 num total de 80.000,00 m2) ou em percentagem (1.66666%).
Nesse caso, a iniciativa (principio de instância ou de rogação), deverá ser dos atuais proprietários (condôminos) em procederem a eventual extinção de condomínio ou divisão amigável, provavelmente, com a conseqüente retificação do registro e apuração do remanescente.
O controle deverá ser feito “à parte”, de forma não oficial, ficando esse controle arquivado junto a matricula, podendo, inclusive, ser desdobrado em outros controles de determinados condôminos.
Aqui no Estado de São Paulo era muito comum essa situação, até que foi vedado pela Corregedoria Geral, a alienação de parte ou fração ideal (terrenos “em comum” – dentro de área maior), por tratar-se de parcelamento ou condomínio irregular.
Essa situação existia e ainda existe (sem mais haver prática de novos atos), em muitas comarcas.
Por exemplo: “A” proprietário de uma área de 48,4 hectares ou 484.000,00 m2, transmitia em comum (sem destacar) áreas de 5.000,00 m2; 10.000,00 m2; 2.500,00 m2; 50.000,00 m2, por sua vez os adquirentes dessas áreas maiores (10.000,00 m2, 50.000,00m2), transmitiam, 1.000,00 m2; 1.500,00 m2; 5.000,00 m2, etc.
“F” que adquiriu 5.000,00 m2 dentro de 50.000,00 m2, que por sua vez está dentro de 484.000,00 m2, transmitia 500,00 m2, 1.000,00 m2 também em comum e ainda os casos de partilhas em inventários, separação ou divórcios, desapropriações, servidões, ônus, e demais averbações.
Gerava-se a confusão e a insegurança, tanto que a E. Corregedoria Geral em 2.001 vedou tais procedimentos, inclusive a lavratura das escrituras.
As serventias, muitas das vezes, com vários casos nessas situações, faziam um controle a parte (não oficial) que ficavam junto à matrícula, e quando da prática de qualquer ato, a conferência era redobrada.
A matricula deve retratar do que dela consta, não se permitindo averbação para consignar os atuais proprietários, há não ser em casos de aberturas de matriculas por ocasião do primeiro registro de áreas desmembradas (parte certa) transmitidas a terceiros, ou de remanescentes imóveis matriculados, ou anteriormente transcritos que certos proprietários esgotaram a sua disponibilidade.
Contudo, no caso concreto, a situação já está criada e assim deve permanecer até que sobrevenha um fato ou ato novo (aquisição por um ou mais condôminos das partes dos demais diminuindo radicalmente o número de condôminos existentes, divisão, extinção de condomínio).
A serventia deverá manter o controle resumo atualizado, tomando a devida cautela quando da prática de novo ato, mas realizar a averbação da forma colocada não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Outubro de 2.006.