Hipoteca Parte Ideal
Consulta:
Imóvel rural em condomínio de duas pessoas. Uma parte ideal de 29 ha está gravada com hipoteca cedular para uma Instituição Financeira.
Foi apresentada escritura de venda e compra da parte do condômino, que não está onerada. É necessária a anuência do credor da escritura? O imóvel todo não ficaria indisponível, em razão da indivisibilidade da hipoteca?
Resposta: Pelo que pude entender, “A” e “B” são condôminos (artigo 1.314 e ss do NCC) de uma área rural de mais ou menos 58 hectares.
“A”, através de CRPH ou CRH, hipotecou a sua parte ideal correspondente a 29 hectares para uma Instituição Financeira.
Agora “B”, apresentou na serventia uma escritura de c/v de sua parte ideal, transmitindo-a para “C”.
A dúvida é se seria necessária a anuência da Instituição Financeira credora de “A”, para essa transmissão de “B” para “C”.
Entendo que sim, a anuência será necessária.
Contudo, a questão não é simples, e poderá haver entendimentos contrários, mas penso ser a anuência indispensável.
Muita discussão sobre a indivisibilidade, se material (tem sua substância alterada), ou jurídica (em decorrência de Lei) já ocorreu no passado, envolvendo grandes civilistas (Ver Boletim do Irib nº 61).
Contudo, hoje é pacífico que é admissível o registro da hipoteca de parte ideal de imóvel em condomínio (divisível ou não), mesmo sem a anuência dos demais condôminos (artigo 1.420, caput e parágrafo 2º do NCC). (Ver também RDI nº 7 – Professor Afrânio de Carvalho).
Também é pacífico que se a hipoteca recair sobre parte certa e determinada, há necessidade de que primeiro seja feito o desmembramento do imóvel.
Como o imóvel não foi dividido (desmembrado) para abrigar o registro da hipoteca sobre parte certa e determinada, poderia sê-lo, agora, separando a parte hipotecada da não hipotecada, entretanto, nesse caso, parece de toda conveniência a anuência do credor hipotecário, porque o quinhão atribuído ao devedor hipotecante pode não representar o valor do crédito, ou, ainda, ter sido feita a divisão para prejudicar o credor.
Há entendimentos de que a hipoteca constituída poderia descrever (dentro do todo) uma parte certa e determinada, recaindo sobre parte ideal, delimitada geodesicamente, na medida em que a descrição da área objeto do gravame viesse descrita no título (cédula), mas existe decisão em sentido contrário, determinando que nesse caso a hipoteca não pode incidir sobre parte localizada no todo sem o prévio desmembramento (nesse sentido ver AC 021223-0/1 – Palmital).
Porém, nem mesmo isso ocorreu no caso concreto, que se constituiu o gravame sobre parte ideal não localizada, se projetando sobre o todo, restando em conseqüência indispensável, para a alienação, a anuência do credor hipotecário.
Aliás, assim prescreve o artigo n. 59 do Decreto-Lei n. 167/67.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Janeiro de 2.006.
Olá, não entendi o motivo da anuência do credor hipotecário. Qual prejuízo ele teria com o ingresso de um novo condômino no lugar daquele que a ele nada deve. Então se meu condômino hipoteca a parte dele, eu terei problemas futuros para vender a minha parte ideal. Até concordo que terei problemas para conseguir desmembrar – hipótese em que precisarei da anuência do credor da cédula – mas para vender parte ideal não localizada, sinceramente não consigo enxergar o motivo.
Concordo com vc Lucas. Não vejo sentido em se obter anuência do credor para alienação de parte ideal. A anuência só seria necessária se a alienação fosse de parte certa (divisão total/parcial do condomínio.
Parte ideal não localizada daria margens a qualquer dos condôminos de escolher parte melhor para o desmembramento,que poderia prejudicar um deles na partilha,sendo a anuência necessária pois cada parte incide sobre o todo ainda indefinida a parte ideal.