Inalienabilidade Escritura VC Fundo de Terras e da Reforma Agrária

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Nosso tabelionato lavrou uma escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, o imóvel objeto é uma área rural cuja aquisição está sendo financiada pelo Fundo de Terras e da Reforma Agrária, representado pelo Banco do Brasil. Na minuta enviada, em determinada cláusula pactuaram (e ajustaram a averbação na matrícula) que o imóvel é inalienável e impenhorável durante o prazo do financiamento fundamento o art. 11 da Lei Complementar 93/98, comb. com o art. 649, I, CPC. Sabendo-se que as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade são exclusivas da doação e testamento, é possível a averbação das cláusulas diante da fundamentação? Caso não, é possível o registro apenas da c/v e hipoteca?

Resposta: Só é dado estabelecer-se a cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade nos atos de disposição mortis causa e nos inter vivos quando a título gratuito, como nas doações. Fora daí, a estipulação das cláusulas restritivas em um contrato oneroso, não é susceptível de transcrição, nem de averbação, e quando tal publicidade, por erro, fosse levada a efeito, nenhuma eficácia poderia ter. Assim, se um comprador, ao adquirir um imóvel, se comprometesse a não vendê-lo ou, mais claramente, se o vendedor consignasse no contrato a inalienabilidade ainda que temporária, enquanto durasse o contrato, essa disposição equivaleria a uma obrigação negativa – de não vender – mas jamais poderia atuar como uma limitação de domínio transmitido.
As cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade têm cabimento e é eficaz em casos de doação pura ou de regra testamentária, pois vinculados a atos que são ou de liberalidade ou para depois da morte, mas não em relação de venda e compra que se trata de transferência onerosa de direito real, embora possam dar origem a direitos pessoais.
Segundo Orlando Gomes, “duas condições se exigem para instituir as cláusulas restritivas. A primeira é que seja estipulada no título que serve e causa à transmissão do bem. A segunda, que essa transmissão seja a titulo gratuito”, logo a averbação das cláusulas de impenhorabilidade e de inalienabilidade não poderá ser feita.
A exemplo dos imóveis transmitidos pelo SFH (Lei n. 8.004/90 parágrafo 1º do artigo 1º, alterado pela Lei 10.150/2000), o artigo n. 11 da Lei Complementar n. 93/98 estipula que o imóvel adquirido pelo sistema (Fundo de Terras e Reforma Agrária) não pode ser transmitido sem anuência do credor, no entanto, essa condição não torna o bem inalienável, tanto que pode ser transmitido a outro beneficiário com a anuência do credor. Assim, também são as cédulas. E essa condição decorrente de lei não deve ser deslocada para a epígrafe de “averbações”, a qual é reservada para fatos supervenientes à inscrição, que, de qualquer modo, a alterem.
Desta forma, no caso concreto, entendo não ser possível à averbação das cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, sendo, no entanto, possível o registro somente da venda e compra e hipoteca, pelo princípio da cindibilidade, desde que a requerimento do credor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Janeiro de 2.007.