Alienação Fiduciária – Imóvel C/ Usufruto e Nua Propriedade
No registro de uma Cédula de Produto Rural com Liquidação Financeira, o imóvel dado em alienação fiduciária, tem usufruto registrado, em favor dos doadores, e os emitentes da cédula são os nu proprietários.
Essa cédula pode ser registrada?
Resposta:
- Sim conforme posição do Irib abaixo reproduzida é possível:
I – A alienação fiduciária da nua propriedade, e em ato posterior havendo a renúncia do usufruto, II – Somente pelo nú proprietário; e III – O nú proprietário em conjunto com os usufrutuários;
- Particularmente entendo que o ideal seria que o usufruto fosse previamente cancelado pela renúncia (artigo 1410, I do CC) polos usufrutuários e a alienação fiduciária fosse da plena propriedade.
Sub censura.
São Paulo, 05 de Junho de 2.024.
Do IRIB:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NUA PROPRIEDADE
Data: 16/09/2008
Protocolo: 4998
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Contrato particular – compra e venda – nua-propriedade – alienação fiduciária. Usufruto – renúncia. ITCMD. Rio Grande do Sul.
Pergunta:
Em um contrato particular de compra e venda da nua-propriedade garantido por alienação fiduciária em garantia, celebrado consoante a Lei 9.514/97, onde a CEF é credora fiduciária, poderá o usufrutuário do imóvel renunciar o seu direito real de usufruto, por meio de cláusula expressa no próprio instrumento, a fim de permitir ao nu-proprietário a transferência da propriedade a terceiro livre do gravame? Eu entendo que a forma do ato da renúncia do usufruto deve ser a mesma que o originou, ou seja – instrumento público – lavrado por tabelião de notas – detentor de fé pública e responsável pela fiscalização dos tributos incidentes na operação. A renúncia de usufruto é uma causa voluntária e unilateral, em que o usufrutuário renúncia ao seu direito real sobre coisa imóvel, por isso deve ser feita por escritura pública. Aliás, importante mencionar que, neste caso, deve ser exigida a manifestação do órgão fiscal – ITCD (arts. 446 e 447 do Prov. 32/06-CGJ/RS). Por fim, neste caso, a meu juízo, a forma do ato da transmissão da nua-propriedade não atrai a forma para a renúncia do usufruto.
Resposta:
Prezado associado:
A Lei nº 9.514/97 autorizou a contratação de compra e venda, desde que o financiamento seja realizado nos moldes do sistema de financiamento imobiliário, por instrumento particular. E salientamos que não vislumbramos óbice no fato da nua propriedade ser garantidora de contrato de alienação fiduciária.
Em contrapartida, como você bem afirmou e fundamentou, o usufruto somente poderá ser cancelado por escritura pública. Este raciocínio é decorrente do fato de que a renúncia do usufruto é ato solene e produz seus efeitos perante terceiros apenas após a averbação do cancelamento no Registro de Imóveis.
Em relação ao recolhimento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doações), Antonio Herance Filho, baseado na legislação paulista, assim tratou do tema:
“A renúncia do direito pelo usufrutuário, por ato não oneroso, caracteriza doação ao nu-proprietário e como tal sujeita-se à incidência do ITCMD, e se dela resultar imposto a pagar o recolhimento deverá ser feito antes da celebração do ato da renúncia (Escritura Pública de Renúncia de Usufruto). (FILHO, Antonio Herance. “O Usufruto, o ITCMD e a DOI”, artigo publicado pela Fiscosoft, disponível em http://www.fiscosoft.com.br/main_index.php?home=home_artigos&m=_&nx_=&viewid=116775).
Ressaltamos, porém, que por se tratar de imposto de competência estadual, vale pesquisa na legislação tributária de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao aqui exposto.
