Carta de Arrematação – Imóvel c/ Três Penhoras e Indisponibilidade

Recebi para registro carta de arrematação, datada de 16/06/2011.

Sobre o imóvel arrematado existem três (3) penhoras em aberto. Sendo duas em favor do Banespa e uma em favor da União.

No edital constou a menção destas penhoras, sendo que os dois credores nada manifestaram. 

Pergunto:

1°) Pode registrar a carta de arrematação sem cancelar as penhoras?

2°) Devo exigir cancelar as penhoras?

Resposta:

1. São três as penhoras, duas a favor do Banespa e uma a favor da União Federal;
2. Quanto as penhoras a favor do Banespa – que foi incorporado pelo Banco Santander – caso sejam canceladas por quitação que deverá vir em nome do Santander haverá a necessidade da previa averbação da incorporação do Banespa pelo Santander;
3. Quanto a penhora a favor da União pelo ato da averbação da penhora junto a matrícula do imóvel, este ficou indisponível por força do artigo 53, § 1º da Lei 8.212/91, no entanto não impede o registro da arrematação Porém as contrições (indisponibilidades e penhoras  não canceladas) devem ser certificadas no título (artigo 230 da LRP por analogia)  e canceladas posteriormente pelos Juízos que as determinou;
4. Já quando as penhoras, quando decretadas no mesmo processo de execuçãom não impedem o registro da carta de arrematação, vez que o cancelamento seria automático, ou seja, serão canceladas pela arrematação (registro), pois se refere ao mesmo processo de execução (Extinção da hipoteca pela arrematação ou Adjudicação e cancelamento) Kioitsi Chicuta): “Indisputável que possível é o cancelamento decorrente d a arrematação, se a ação foi movida pelo próprio beneficiário do ônus. Mas, se a execução foi movida por terceiro, ainda que exista comprovação de que o credor foi intimado para os seus termos, o cancelamento deverá ser feito apenas à vista de mandado judicial, expedido pelo Juízo da execução, por cuidar de matéria que refoge à competência administrativa. A Alegação de ineficácia da alienação pela ausência de intimação do credor hipotecário é assunto que não interessa, no plano imediato, aso Registros Públicos.”
5. Nesse sentido ver as nossas respostas anteriores  de 16-11-2.22 e de 13-09-2.023 logo abaixo.
6. Ver também APC 1001102-96.2021.8.26.0586 e decisão da 1ª VRP da comarca da Capital 1040244-08.2024.8.26.0100.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Julho de 2.024

Resposta Anterior.

Prezado Senhor:

Recebi a presente carta de arrematação para registro. Acontece que na matricula, constam 11 registros de indisponibilidades e um registro de penhora (que deu origem a carta).

Posso registrar a carta de arrematação, sem cancelar as indisponibilidades?

Desde já meus agradecimentos.

Resposta:

1. Em relação a penhora averbada sob AV. 18.M esta será cancelada pelo registro da arrematação;
2. Quanto as indisponibilidades (11) não impedem o registro da arrematação:

De toda sorte as indisponibilidades averbadas não impedem o registro da  carta de arrematação;

Essas indisponibilidades nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP de nº 13/12,  do artigo 16 do provimento de nº 39/14 do CNJ, e do item 413 do Capítulo XX das NSCGJSP (as indisponibilidades não impedem o registro da carta de arrematação).

Ver decisão do ECSMSP de nº 1011373-65.2016.8.26.0320 (que mitigou a indicação contida no artigo 16 do provimento 39/14 do CNJ. Ver também decisão  também do CSMSP de nº 0019371-42.2013.26.0309 (cancelamento negativo das penhoras). No entanto as constrições (indisponibilidades) devem ser certificadas no título (artigo 230 da LRP por analogia) e canceladas posteriormente pelos Juízo que  que as determinou;

Também ficou consignado na carta a prevalência da alienação judicial em relação às restrições de outros Juízos aos quais foram dada ciência conforme id 986F7c6, relativos a oito indisponibilidades, e em relação aos demais a ciência foi mitigada estando ínsita a própria expedição da carta de arrematação.

Sub censura.

São Paulo, 16 de Novembro de 2.022.

Provimento CNJ 39/2014:

Art. 16. As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

Parágrafo único. Consistindo eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade na falta de indicação, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por 30 dias contados da efetivação dessa comunicação

A redação do caput desse dispositivo divide-se em duas partes. A primeira é clara ao dizer que a indisponibilidade não implica óbice à inscrição de constrição. A segunda acresce o registro da alienação judicial a essa regra, contudo, para esta hipótese, instituiu a observância de outros requisitos, dentre os quais, a indicação em título judicial sobre a prevalência em relação a outra restrição.

A propósito, até no tocante ao ingresso de alienação judicial, já se mitigou as exigências da norma em comento.

Nesse sentido, confira-se jugado do  E. Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Carta de Adjudicação – Ordem de indisponibilidade emanada de Juízo diverso daquele em que arrematado o imóvel – Provimento 39/14 do CNJ que, em seu artigo 16, permite o registro, ainda que faça alusão à menção, na carta de arrematação, de “prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo” – Prescindibilidade de previsão expressa – Prevalência ínsita à própria expedição da carta de arrematação – Entendimento pacífico e reiterado deste Conselho Superior da Magistratura – Precedentes das Câmaras de Direito Privado e de Direito Público deste E. TJSP, bem como do C. STJ – Dúvida improcedente – Recurso provido. (Apelação Cível nº 1011373-65.2016.8.26.0320; Relator Pereira Calças; j. em 05/12/2017).

Data: 24/05/2011
Protocolo: 7776
Assunto: Arrematação
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Carta de arrematação. Hipoteca. Penhora anterior – cancelamento. Indisponibilidade. São Paulo.

Pergunta:

1º – Recebi para registro uma Carta de Arrematação oriunda da Vara do Trabalho de XXX. Sobre o imóvel existem registrados os seguintes ônus: 1(uma) Hipoteca a favor do Banco XXX: 3 (três) penhoras da Vara do Trabalho e 9 (nove) Penhoras do Juízo desta Comarca. Na citada Carta de Arrematação consta “Via de conseqüência fica determinado o cancelamento da penhora que originou a execução em tela, bem assim todos os demais ônus ou gravames que sejam contraditórios à transferência plena da propriedade inclusive, se for o caso, o cancelamento de eventual registro de hipoteca averbada na matrícula do imóvel. Pergunto: Posso Cancelar todos os ônus acima mencionados?

2º – Recebi para Registro uma Carta de Adjudicação datada de 29/11/2009 – na ação movida pelo Banco XXX contra XXX em 30/09/2008 – Ivone XXX arrematou o imóvel, conforme Auto de Leilão positivo. Por Sentença de 01/10/2008, o MM Juiz não aceita lanço oferecido em virtude do artigo 53 parágrafo 1º da Lei nº 8.212/91, constando os bens penhorado pela União, ficando indisponível. O credor recorreu. E conforme acórdão do TJSP de 04/03/09 “A indisponibilidade prevista no art. 53 parágrafo 1º da Lei nº 8.212/91 atinge apenas os atos voluntários do titular do bem, mas não o torna impenhorável. Não tem o elastério de impedir o registro de penhoras sucessivas e nem também o de impedir atos de alienação judicial do bem. Por Sentença do magistrado de 16/06/2009 foi aceito o lanço oferecido e em 13/10/2009 foi feito o Auto de adjudicação. Agora em 10/05/2010 o MM Juiz por ofício determinou a indisponibilidade dos bens do proprietário dos imóveis, tendo sido averbado na matrícula. PERGUNTO: Posso efetuar o registro desta Carta de Adjudicação, tendo em vista a indisponibilidade acima?

DO IRIB:

Resposta:

Prezado associado: 

No que tange aos cancelamentos de penhora e hipoteca, entendemos que, a penhora levada a efeito na ação que motivou a venda em hasta pública pode ser cancelada à vista da Carta de Arrematação. Mas, as demais existentes não poderão, a menos que os autores das outras ações tenham dado quitação de seus créditos e manifestado concordância com o cancelamento delas. Seja como for, a existência de outras penhoras que existem não impede o registro pretendido, devendo, entretanto, ser levadas ao conhecimento do arrematante por meio de certificado no próprio título ou outro meio hábil, para que solicite em juízo o cancelamento em apreço. 

Em relação ao segundo caso, entendemos que, dada a informação da indisponibilidade de bens, o registro da Carta de Arrematação não pode ser realizado. Isso porque, a nosso ver, sobre o imóvel já havia recaído a indisponibilidade em razão da penhora da Fazenda Nacional que, na nossa opinião, cede apenas à penhora trabalhista.