Alienação Fiduciária Loteamento Instrumento Particular Venda e Compra
Consulta:
Um cliente pretende lotear sua propriedade e consultou nossa Serventia a respeito da possibilidade de o Contrato Padrão (art. 18, VI da Lei 6766) de comercialização dos terrenos ser um “Contrato Particular de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avença” com força de Escritura Pública nos termos do art. 38 da lei 9.514.
É possível? Não trata o referido artigo apenas dos casos de promessa de compra e venda?? Registrado o loteamento sob os termos da lei 6766, o loteador não é livre para negociá-lo da forma que achar conveniente???
Resposta: A Lei 6.766/79 exige a apresentação de exemplar de contrato padrão (art. 18, VI), por ocasião do registro do loteamento para efeito de divulgação das condições básicas de venda de lotes, levando em conta que qualquer interessado possa examinar a documentação arquivada, inclusive o contrato padrão com suas condições e restrições.
Nada impede que o loteador deixe de apresentar o exemplar do contrato padrão declarando que os lotes serão vendidos à vista, e nada impede, também que o loteador deposite a minuta de um contrato de venda e compra com alienação fiduciária, o que é perfeitamente possível em loteamentos. O parágrafo 2º do artigo 5º da Lei 9.514/97 admite a utilização da alienação fiduciária como garantia dos negócios jurídicos envolvendo imóveis em geral, não havendo obstáculo para que seja utilizada em loteamento.
A alienação fiduciária de imóveis implica em maior segurança ao mercado imobiliário, e considerando que ela somente será instituída com a prévia outorga da escritura definitiva a favor do devedor fiduciante, elimina o risco de o adquirente não vir a receber a escritura ou de que o imóvel então prometido à venda, possa ser questionado por conta de eventual debilidade financeira da empresa parceladora. Assim, com a outorga da escritura definitiva, transferência da posse direta do imóvel ao novo proprietário, doravante em caráter definitivo, nasce uma nova relação jurídica onde perdura, exclusivamente uma dívida de dinheiro por parte do devedor fiduciante. E este, por seu turno, honrando sua obrigação de dinheiro, terá liberado o seu imóvel de qualquer gravame com a simples averbação do termo de quitação da dívida.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.007.
