Alienação Fiduciária

Consulta:

Foi prenotado um “Contrato de Empréstimo e Financiamento à Pessoa Jurídica”, cujo objeto da garantia é bem imóvel.Este contrato não possui cláusula expressa em que a proprietária transfere a propriedade fiduciária para a Credora (art. 24, IV da Lei 9514/97). Consta somente o seguinte “Em se tratando de operação com garantia representada por Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, os devedores dão em garantia o bem a segui descritos….”Considerando que este é uma dos requisitos dos contratos de alienação, é possível o registro da alienação fiduciária nestas condições??Desde já agradeço sua atenção.
02-10-2.008.

Resposta: A alienação fiduciária é espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade para fins de garantia. Na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, passando-a ao credor para que fique com este até que seja satisfeita a obrigação.
Como decorrência da contratação da alienação fiduciária, constitui-se a propriedade fiduciária, que é uma propriedade resolúvel sobre o bem objeto da garantia, isto é, na clássica definição de Clovis Bevilaqua, aquela que, no próprio título de sua constituição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória.
Na dinâmica delineada pela lei, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel vinculada ao pagamento da dívida.
Sendo propriedade resolúvel, a propriedade fiduciária tem como traço característico o fato de estar prevista sua extinção no próprio título em que é convencionada sua constituição.
Nos termos do artigo n. 23 da Lei n. 9.514/97, a propriedade fiduciária se constitui mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título, deixando claro que a garantia real é o domínio fiduciário constituído por aquele registro.
Ao ser registrado o contrato de alienação fiduciária, considera-se transmitida a propriedade ao credor fiduciário e, por esse meio, o devedor-fiduciante demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência desse registro, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel, por força dessa estruturação, o devedor-fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e poderá tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal. (Negócio Fiduciário – Melhim Namem Chalhum – Editora Renovar – 2.006).
O artigo 24 citado (inciso IV), não diz necessariamente transferir a propriedade fiduciária para a credora, mas sim constituir a propriedade fiduciária, ou melhor, cláusula de constituição da propriedade fiduciária.
E segundo Plácido E Silva, constituição no sentido que lhe empresta o Direito Civil ou Comercial, designa o ato pelo qual a pessoa institui ou estabelece alguma coisa, é vocábulo equivalente à instituição ou estabelecimento. E, neste sentido, se diz constituição da renda, constituição do dote, constituição da servidão , constituição do negócio, (da propriedade fiduciária) etc.
Já na técnica ou linguagem creditória ou das obrigações, dar não significa nem cessão, nem transferência gratuita, mas o cumprimento de uma obrigação, que é a contraprestação de outra já cumprida. É transferência ou cessão, que corresponde à outra parte a obrigação de contribuir com a parte (prestação), que lhe é atribuída.
Sendo assim, em se tratando de dar a propriedade, o que significa transferi-la, exprime o vocábulo o ato de transferir não somente o direito real que sobre ela incide, como a sua posse. Dar, em regra, significa alienar, designa a ação de dispor não somente da coisa como o direito que se tem.
Assim, no caso a interpretação deverá ser lógico sistemática, e que deve sobrepor a interpretação gramatical, concluindo que os requisitos do contrato de alienação estão presentes e o registro poderá ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Outubro de 2.008.