Doação Desmembramento Benfeitorias

Consulta:

Valdecir L. M. separada judicialmente era proprietária pela Matrícula 3.070, de um imóvel rural com 22,9,68, contendo uma casa e menores benfeitorias.
Pela matr. 10.039, livro 02, de 05 de setembro de 2006, Valdecir doou aos seus filhos Andréia Aparecida e Adriano, uma parte do imóvel com 19,2968 ha, CONTENDO uma casa e menores benfeitorias; ficando o remanescente na matrícula 3.070 de 3,6300ha., em nome da Sra. Valdecir, remanescente esse sem benfeitoria.
Agora, foi prenotada escritura pela qual a Sra. Valdecir vende o remanescente do imóvel, ou seja, a área de 3,6300ha, porem, constou na alienação a existência das benfeitorias consistentes em uma casa e menores benfeitorias, porem, ela as benfeitorias já foram alienadas conforme acima mencionado.
Conversando com o comprador e com o advogado da vendedora chegou-se a conclusão que realmente as benfeitorias estão no imóvel remanescente, ou seja, na área de 3,6300ha (objeto da escritura ora apresentada ao registro).
Como fazer para regularizar a situação uma vez que as benfeitorias deverão ser excluídas da matrícula 10.039 (área doada) e fazer parte da venda da área remanescente?
Pensei em fazer uma retificação administrativa com todas as partes interessadas comparecendo: doadora (Valdecir) e os donatários (Andréia e Adriano), fazendo uma averbação a margem da matrícula 10.039.
Talvez seja o caminho, porem, gostaria da sua opinião a respeito do tema.

Grato, 24-08-2.008.

Resposta: A posição da serventia está correta, poder-se-ia realizar uma retificação via administrativa para constar, como é fato, de que as benfeitorias estão localizadas no remanescente do imóvel e não na parte desmembrada que foi objeto de doação.
No entanto, de uma maneira mais simplista poderia ser feita escritura de re-ratificação para consignar que a parte doada foi somente a terra nua, uma vez que as benfeitorias estão localizadas no remanescente do imóvel (parte não doada).
Não se estaria modificando o objeto da doação, mas consignando de que as benfeitorias estão, como é fato, localizadas no remanescente.
De certa forma, as benfeitorias são acessórios que acompanham o principal (terreno) e essa é a regra do Código Civil (artigo 92 CC/2002 ,58 e 59 CC/1.916).
Como os imóveis são rurais, ficaria difícil uma prova documental, a não serem plantas, memoriais e laudo técnico. Entretanto, as benfeitorias não mudam de lugar e a princípio acompanham o principal.
No entanto, se o Oficial não se sentir seguro, que opte pela retificação administrativa, mas em minha opinião poderia ser feita escritura de re-ratificação entre as partes, pois não se estaria modificando o objeto da doação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de agosto de 2.009.