Georreferenciamento e Indisponibilidade: Aspectos Legais

Recebemos um protocolo para realização de Georreferenciamento, de um imóvel que não é seccionado por estrada, e na matrícula consta a averbação de indisponibilidade, de um dos condôminos (1/4) do imóvel.

Fiz a nota de exigência, pedindo a anuência do Juiz do feito, entre outras exigências, o advogado cumpriu os outros itens e contestando a exigência da Indisponibilidade, pois alega que no Georreferenciamento não há a necessidade da concordância de quem decretou a indisponibilidade.

Para pedir a anuência de quem decretou a indisponibilidade, qual é o fundamento legal?

Resposta:

De fato, as alegações do Advogado procedem, pois a indisponibilidade não impede o georreferenciamento.

Veja as respostas do IRIB abaixo e resposta anterior sobre ARREAMTAÇÃO

Entretanto nesse caso como haverá o encerramento da matrícula originária, a indisponibilidade deverá ser transportada para a nova matrícula, com a devida remissão, comunicando-se o Juízo que decretou a indisponibilidade por ofício, com certidão da nova matricula descerrada em face do georreferenciamento.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Março de 2.025.

CONSULTA ANTERIOR SOBRE ARREMATAÇÃO C/ A MESMA PERTINÊNCIA

Foi apresentado e protocolado a ata de audiência, a carta de arrematação, o ITBI recolhido, planta e memorial descritivo do SIGEF, ART e demais documentos que acompanham, inclusive a matricula do imóvel.

Na qualificação dos arrematantes consta como sendo casados no regime da Comunhão Universal de Bens, com…, faltando constar se antes ou depois da lei.

Tendo em vista que o imóvel arrematado possui a área de 242,00 hectares de terras ou 100,00 alqueires, tem que primeiramente ser feito o georreferenciamento do imóvel, para isso foi apresentado planta e memorial descritivo do SIGEF e ART.

Nos georreferenciamentos que estou averbando, estou exigindo requerimento das partes, planta e memorial descritivo do SIGEF e planta e memorial descritivo do responsável técnico, com a anuência de todos os confrontantes, inclusive da Fazenda do Estado de São Paulo, referente ao Rio Estadual que confronta o imóvel, do Departamento de Estradas e Rodagem, referente a Rodovias Estaduais, da mesma forma, confrontantes.

Devo fazer o registro da arrematação ou devolvo os documentos com exigência?    

Carta Arrematação 2ª Vara do Trabalho – SP.

Reclamante: Fulano e outro (95)

Reclamado: Beltrano e outros

Imóvel matrícula com área de 242,00 hectares

Resposta:

1. Por tratar-se de processo judicial (Decreto 5.570/05 – artigo 2º,I e pela área do imóvel cujo prazo expirou-se em 20.11.2018m o imóvel deve primeiro ser georreferenciado, para em seguida registrar-se a carta de arrematação (artigo 213, § 13 da Lei de Registros Públicos);
2. As penhoras da União e suas autarquias (INSS),  por força do artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91 tornam o imóvel indisponível como é o caso do R.7 (penhora a favor do INSS), portanto apesar da situação ser um tanto controvertida, deve haver a anuência da Procuradoria Geral da União para o georreferenciamento, ou a baixa/levantamento do gravame. Que apesar de constar as páginas “3”  e “4”da ata de audiência que a União representada pela Procuradoria da Fazenda Nacional autoriza sua baixa mediante ofício (ordem), isto ainda não ocorreu perante o Registro de Imóveis. Também constam as páginas “5” , “6” e “8” (está servido de mandado ) do processo (carta de arrematação) de que o Juízo trabalhista determina o levantamento da indisponibilidade da AV.12, o que deverá ser feito;
3. De toda sorte a indisponibilidade do R. 7 não impede a arrematação.

Entretanto há uma indisponibilidade no caso, registrada nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP de nº 13/12, do artigo 16 do provimento de nº 39/14 do CNJ, e do item 413 do Capítulo XX das NSCGJSP (as indisponibilidades não impedem o registro da carta de arrematação).

Ver decisão do ECSMSP de nº 1011373-65.2016.8.26.0320 (que mitigou a indicação contina no artigo 16 do provimento 39/14 do CNJ. Ver também decisão  também do CSMSP de nº 0019371-42.2013.26.0309 (cancelamento negativo das penhoras). No entanto as constrições (penhoras/indisponibilidades) devem ser certificadas no título (artigo 230 da LRP por analogia) e cancelada posteriormente pelo Juízo que determinou a indisponibilidade, não podendo ser feito pelo mandado trabalhista (páginas 5, 6 e 8 antes referida);

4. Já as penhoras averbadas sob AV. 13 e AV. 14, serão canceladas pela arrematação e pela determinação do Juízo da arrematação (página 5, 6 e 8);
5. Quanto à cláusula de perpetuidade (Reserva Legal constante da AV. 02), deverá ser localizada pelo georreferenciamento – Planta e constar do memorial;
6. Quanto à qualificação dos arrematantes que faltou constar o regime e época de casamento deverá ser solucionado através de requerimento acompanhado das certidões de casamentos, originais, ou cópias autenticadas (atuais), e caso haja pacto antenupcial este deverá ser apresentado bem como o local e número de seu registro (através de certidão do RI onde registrado);
7. Conforme item “1” acima a carta será registrada antes do georreferenciamento, e este seguirá os trâmites legais anuências dos confrontantes e da Procuradoria Federal ( no caso do geo). Portanto se houver exigência quanto a georreferenciamento, este deverá ser qualificado negativamente bem como a carta de arrematação.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Agosto de 2.021.

DO IRIB:

INDISPONIBILIDADE RETIFICAÇÃO DE ÁREA GEORREFERENCIAMENTO  POSSIBILIDADE

Data: 16/11/2023
Protocolo: 19108
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Retificação de área. Georreferenciamento. Imóvel gravado com indisponibilidade. Possibilidade. Bahia.

Pergunta:

Tenho uma matrícula com 3 proprietários. Um deles possui indisponibilidade. Requereram a retificação de área com georreferenciamento. É possível? Teria que haver anuência do juízo?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, é possível a averbação da nova descrição georreferenciada em matrícula de imóvel gravado com indisponibilidade. Neste caso, como haverá o encerramento da matrícula originária, a indisponibilidade deverá ser transportada para a nova matrícula, com a devida remissão. Isso porque, o georreferenciamento nada mais é do que uma modalidade de retificação, não transmitindo ou onerando a propriedade em questão. Sendo assim, entendemos possível a retificação sem autorização do juízo que decretou a indisponibilidade.

GEORREFERENCIAMENTO  ANUÊNCIA – INDISPONIBILIDADE, PENHORA UNIÃO,  HIPOTECA,  CÉDULA HIPOTECÁRIA SERVIDÃO.

Data: 10/10/2016
Protocolo: 14449
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Georreferenciamento. Impedimento judicial. Indisponibilidade de bens. Minas Gerais.

Pergunta:

O impedimento judicial de uma das quota-partes, existente em um dos condôminos, impede o Georreferenciamento do imóvel total?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a existência de indisponibilidade de bens ou de eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel não impede a realização do georreferenciamento. Contudo, entendemos que todos os terceiros interessados que podem ser prejudicados pela retificação devem ser notificados acerca do procedimento retificatório e, da mesma forma, devem dar sua anuência.

Data: 29/04/2015
Protocolo: 12801
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Georreferenciamento. Indisponibilidade. Sequestro. Anuência. Mato Grosso.

Pergunta:

Recebi um georreferenciamento de um imóvel devidamente certificado pelo INCRA. Analisando a matrícula verifico que o imóvel encontra-se gravado com indisponibilidade e sequestro, ambos da Justiça Federal. No livro de autoria do colega Eduardo em casos de hipoteca, servidão, etc… Deve pedir anuência, conforme o §10, II, artigo 213. E no caso de indisponibilidade e sequestro?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, todos os terceiros interessados que podem ser prejudicados pela retificação devem ser notificados acerca do procedimento retificatório e, da mesma forma, devem dar sua anuência.

Data: 13/11/2014
Protocolo: 12342
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Georreferenciamento. Indisponibilidade – penhora – executivo fiscal. Condomínio – extinção. Mato Grosso.

Pergunta:

Foi transferida para este SRI uma matrícula de um imóvel rural com a área de 1526,43 ha, pertencente em condomínio a A, B, C, D, E e F, sendo que consta que A possui 300 ha, e os demais 245,2860 ha cada um. Há na referida matrícula, averbação de indisponibilidade oriunda de executivo fiscal, somente da fração pertencente à A (300 ha). Do mesmo modo, há penhora oriunda do mesmo executivo fiscal, somente da fração pertencente à A (300 ha). O advogado dos proprietários procurou esta Serventia, solicitando orientação de como proceder em relação ao imóvel. Informou que foi realizado o georreferenciamento do imóvel com certificação do INCRA (área total). Informou que os proprietários pretendem averbar o georreferenciamento e posteriormente vender a parte disponível do imóvel, excluindo a parte indisponível de A. Pelo geo a área encontrada diminuiu em torno de 100 ha. Quais as providências a serem tomadas para possibilitar a averbação do geo e a venda do imóvel? Vislumbro a necessidade de autorização judicial, adequação das partes ideais de acordo com a área encontrada no geo, venda de parte ideal disponível, extinção de condomínio e divisão amigável (com memoriais descritivos certificados). Gostaria de uma orientação, constando passo a passo dos atos a serem realizados.

Resposta:

Prezada consulente:

Preliminarmente, é necessário esclarecer que a retificação não tem o condão de aumentar ou diminuir o tamanho do imóvel, mas apenas retificar sua descrição. Assim, é possível que, finalizados os trabalhos de georreferenciamento, constate-se “aumento” ou “diminuição” de área. Pela diferença apontada (100ha) recomendamos que a retificação seja processada judicialmente, considerando-se a possibilidade de o juiz indicar perito para atuar no caso.

Ademais, entendemos que a indisponibilidade e a penhora oriunda de executivo fiscal não impedem o levantamento georreferenciado. Contudo, finalizados os trabalhos, entendemos que tal fato deve ser levado ao juízo do feito, tendo em vista que a matrícula originária será encerrada e uma nova matrícula será aberta, com a nova descrição. Haverá, portanto, modificação do objeto (imóvel).

A nosso ver, seu raciocínio quanto à ordem dos atos está correto: para que seja possível a alienação, pelos outros condôminos, da parte não atingida pela indisponibilidade, entendemos que o correto é a extinção do condomínio, com a divisão (amigável ou judicial) das áreas já retificadas. É importante lembrar do direito de preferência na aquisição por parte do condômino “A”. Além disso, entendemos que não é necessária a autorização judicial para a alienação da parte disponível.