Consolidação da Propriedade Fiduciária – Necessidade de Intimação da Fiadora

No contrato que serviu de título para a formalização de algumas alienações fiduciárias, consta a cláusula 10.8, que trata da constituição da garantia fidejussória, estabelecendo que tal garantia prevalecerá “até seis meses após o final do prazo de construção original do empreendimento”, conforme imagem abaixo.

“10.8 –  GARANTIA FIDEIJUSSÓRIA – Além da garantia Fiduciária, a CONSTRUTORA e a INCORPORADORA comparecem neste ato como FIADORAS, concordando com o presente instrumento em todos os seus termos, itens e condições, assumindo solidariamente a responsabilidade pelo pagamento da totalidade da dívida com seus acréscimos, como principais pagadores de todas as obrigações assumidas pelo(s) DEVEDOR(ES) nos termos previstos neste instrumento contratual, renunciando expressamente aos benefícios previstos nos arts. 827, 835, 839 e 839 do Código Civil.

10.8.1 – A Garantia Fidejussória prevalecerá até 6 (seis) meses após o final do prazo de construção original do empreendimento.

10.9 – Durante a fase de construção e legalização do empreendimento, as FIADORAS assumirão os débitos decorrentes do atraso/inadimplência do pagamento dos encargos mensais que incumbam ao(s) DEVEDOR(ES).

10.9.1 – AS FIADORAS autorizam a CAIXA a efetuar o débito do(s) referido(s) encargo(s), na conta vinculada ao empreendimento, outorgando-lhe, por este contrato, mandato para a efetivação do lançamento do débito, obrigando-se a manter saldo disponível suficiente para o pagamento dos encargos mensais, admitindo-se para esta finalidade, a utilização de qualquer recurso disponível, independentemente de notificação prévia, ficando-lhe reservado o direito de cobrança ao(s) DEVEDOR(ES).“

Considerando que a conclusão das obras foi antecipada e a edificação foi averbada antes do prazo estabelecido no contrato como prazo de construção, temos que:

1.      O primeiro encargo vencido e não pago está dentro do prazo de construção/legalização previsto no contrato;

2.      No entanto, esse primeiro encargo vencido e não pago possui data posterior à averbação da edificação e, consequentemente, data posterior à emissão do habite-se.

Diante da redação da cláusula fidejussória prevista no contrato, solicitamos à CAIXA a adequação do requerimento que dá início ao procedimento de consolidação da propriedade, para que nele conste a solicitação de intimação da ABC (fiadora).

Em resposta à nossa nota devolutiva, a CAIXA nos encaminhou um ofício.

Com base nos argumentos apresentados pela CAIXA no ofício, solicitamos parecer sobre a manutenção da solicitação de intimação da ABC Construtora (Fiadora) nesses casos, em que o primeiro encargo vencido e não pago está dentro do prazo de construção/legalização previsto no contrato, ainda que seja posterior ao habite-se e à averbação de edificação.

Resposta:

1. A fiança é garantia pessoal, e não tem acesso ao Registro de Imóveis;

O artigo 31 da Lei 9.514/97 menciona que: ”o fiador ou terceiros interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.”;

Na alienação fiduciária é citado que a garantia fidejussória prevalecerá até seis meses após o final do prazo da construção original previsto;

Em 27-03-2.019 já respondemos essa questão inclusive da XYZ Construções, tendo sido mencionado na consulta que esse Registro de Imóveis já registrou alguns contratos, tendo por base os documentos apresentados ora submetidos a nossa nova análise (resposta abaixo reproduzida)

A ABC Construtora além de fiadora é também a construtora e organizadora do empreendimento (promotor Empreendedor) e Incorporadora;

2. O primeiro encargo vencido e não pago está dentro do prazo de construção/legalização previsto no contrato (seis meses ou 180 dias), apesar de possuir data  posterior à averbação da construção e do habite-se (que sem ela não seria possível averbar a construção);
3. A CAIXA bem argumenta pontuando a questão;
4. Seria interessante que as intimações também fossem dirigidas aos fiadores/e ou avalistas, mas somente para conhecimento e se requerido (artigo 13, II da LRP), pois se não fossem, não prejudicaria a consolidação.
5. Portanto, considerando que a própria credora pontua a questão em seu oficio e em atendimento à exigência, e pelos argumentos expostos inclusive na nossa resposta anterior  de 27-03-2.019 entendo que deve ser acatado o pedido da CAIXA e dar continuidade ao procedimento.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Março de 2.025.

QUESTÃO ANTERIOR:

Quanto à fiança:

1. Via de regra a fiança é direito pessoal e não dever figurar no registro de imóveis. No entanto nesses casos em que ela é uma garantia a mais poderá constar do corpo do registro como fiador Fulano de Tal, sem repercussão nenhuma do ato do registro principal;
2. Fiador é o que responde pelo outro, é a pessoa que se obriga pelo pagamento da obrigação de outrem, prometendo cumpri-la ou pagá-la no caso em que o devedor não a cumpra;
3. Afiançado significa a pessoa ou o contrato que está garantido ou abonado por fiança; 
4. A lei que dispõe sobre a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) menciona em seu artigo n. 31 que: “O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária”. E fiador do contrato se diz da pessoa que assumiu a obrigação contida em um contrato, para ser assumida por ela, quando não seja pelo principal contratante, o devedor.

Vê-se que fiador não é devedor, são pessoas distintas, e o fiador responde pela dívida do devedor, quando esta não paga.

E por fiança se designa o contrato ou ato de uma pessoa, chamada de fiador, pelo qual vem garantir, em todo ou em parte, o cumprimento da obrigação que outrem (devedor) assumiu para com o seu credor, caso em que não seja pelo mesmo cumprida.

Desse modo, fundamentalmente, a fiança, ato de terceiro, pressupõe como condição de validade a existência de uma obrigação a ser cumprida por outra pessoa, desde que não seja de caráter pessoal, pelo que se mostra um contrato acessório.

•  Portanto no caso fiadora é XYZ Construções, que também é construtora e organizadora do empreendimento e afiançada é a CAIXA. E o fiador que pagará (se for o caso, ou no caso do não pagamento pelo devedor) ao afiançado. 
• Quanto à representação sobre a fiança no contrato de compra e venda e alienação fiduciária:

6. No contrato não houve o reconhecimento das firmas das partes, dispensadas as das testemunhas (decisões do CSMSP 9000006-34.2013.8.26.0506, 025431-76.2013.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114);
7. A procuração outorgada pela Construtora LTDA à Fulano também não foi apresentada;
8. O contrato social apresentado da empresa WXP SCP(Sociedade em conta de Participação) nada tem a ver com os demais documentos apresentados;
9. Da mesma forma a 15ª alteração da XYZ Construções é prescindível, pois se trata somente de aumento de capital social;
10. Portanto considerando mais que a fiança é um direito pessoal e que foi aceito (no caso) pela CAIXA e também os itens de 1 a 5 acima, entendo s.m.j., que se assim entender a Senhora Oficiala Registradora poderá ser aceita a fiança na forma de representação apresentada. 

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Março de 2.019.