Transformação de Loteamento em Condomínio

Fomos questionados sobre o procedimento necessário para transformar um loteamento “fechado”, registrado e já consolidado, com lotes já vendidos, em um condomínio, não sendo indicado se condomínio inteiramente de lotes ou se condomínio de casas (eventualmente já construídas nos lotes) e de lotes (para os lotes ainda não edificados).

Nesse respeito, gostaríamos de saber como esta questão de transformação de loteamento registrado em condomínio vem sendo enfrentada pelos doutrinadores e pelos julgadores, no sentido de nos auxiliar a formar um entendimento sobre os procedimentos necessários.

Por evidentemente, entendemos que a questão mais complexa é a das áreas institucionais/públicas, que já pertencem ao município desde o registro do loteamento, que em tese precisariam ser desafetas e depois revertidas/transferidas ao domínio particular.

Nesse contexto, pensamos que tal transformação poderia se dar observando o procedimento abaixo (que seria muito complexo):

1. Desafetação das áreas institucionais/públicas, mediante lei municipal específica;

2. Reversão/transferência dessas áreas não mais institucionais/públicas para o domínio particular (por compra e venda, permuta ou doação), fosse para o loteador (se nenhum lote vendido), fosse para o conjunto de todos os proprietários de lotes, incluindo o loteador (se alguns lotes já vendidos);

3. Caso algum lote já tenha sido alienado, prévio registro de alienações/transmissões recíprocas entre todos os titulares de lotes, de modo a tornar, todos os titulares de lotes, condôminos de cada lote isoladamente, com o fim de possibilitar o posterior remembramento indicado no ponto 4 (que exige que os imóveis, a serem remembrados, pertençam aos mesmos proprietários);

4. Remembramento das áreas não mais institucionais/públicas com as áreas de todos os lotes integrantes do loteamento, de modo a recompor a área originária da gleba e fazer constar, neste ato de remembramento, a extinção do regime jurídico de loteamento instituído por ocasião do registro do loteamento, face a recomposição da gleba à situação originária;

5. Apresentação de novas plantas aprovadas pela municipalidade, descrevendo o condomínio + Instituição de Condomínio com atribuição de unidades aos condôminos que eram titulares de lotes no loteamento, nas proporção de suas frações ideais + Eventual imposto se as atribuições feitas, na Instituição de Condomínio, não forem proporcionais às frações ideais que os titulares dos lotes detinham na matrícula-mãe remembrada/recomposta + Convenção de Condomínio.

6. Apresentação de Autorização Municipal expressa, para a transformação do loteamento em condomínio, mediante os procedimentos cabíveis, que seriam os procedimentos acima indicados;

ou

Caso a Municipalidade não queira emitir a autorização mencionada, Licença de Implantação do Condomínio, na área remembrada sobre a qual existia, antes, o loteamento (o que poderia ser interpretado como autorização da Municipalidade, relativamente à transformação do loteamento em condomínio).

Nesse respeito:

1. Com relação ao procedimento acima indicado, seria viável?

2. Existe algum outro procedimento (mais fácil, inclusive) que poderia ser seguido?

3. Tem conhecimento de algum julgado ou material contendo alguma disposição relacionada a algum procedimento para transformar um loteamento em um condomínio?

Respostas:

Respondo fora de ordem.

Primeiro o questionamento é uma consulta e o Registro de Imóveis não é órgão consultivo. Deve-se sempre haver cautela em orientar de maneira formal à uma consulta como esta, pois uma vez formalizada, mesmo que por e-mail, a parte pode usar as respostas para dizer que o Registro de Imóveis não estaria seguindo suas próprias orientações, em eventual apresentação de projeto com falhas.

Nesse respeito:

1. Seria possível, mas pela situação a apresentada, e pela alta complexidade, não vemos como o procedimento complexo poderia ser seguido.
2. Não há praticamente nem procedimento, ainda mais fácil, eventualmente poderia proceder ao cancelamento do loteamento (artigo 23  e seus parágrafos da Lei 6.766/79)  para depois registrar o condomínio de lotes (artigo 1.358-A do CC) ou de casas assobradadas o que precisa ser definida (Lei 4.591/64). Sendo que no condomínio de lotes aplicar-se há ambas as leis (seguindo no que couber artigo 3º do Decreto-Lei 271/67)
3. Mandarei as respostas do Irib, informando que somente a do procolo 17.489 é que servira para a questão e ostra mais.
4. Transformação observando os procedimentos conforme consta da consulta:
5. e 2. Com o cancelamento do loteamento as áreas públicas retornariam a propriedade do loteador por transmissão pela municipalidade se não se tratasse de loteamento fechado, mas loteamento comum. Como se trata de loteamento fechado, deve ter havido concessão de uso das áreas públicas, o que precisaria ser revertida para o município por cancelamento da concessão. Mas como desafetadas anteriormente passaram para bem patrimonial pertencente ao município, e este alienaria (venda e compra, doação, permuta etc.) para o empreendedor/loteador, mas com prévia licitação. Já em relação aos lotes já alienados, além da concordância unânime dos adquirentes deverá haver acordo entre o loteador e os adquirentes pelo cancelamento. Se houver alienação fiduciária dos lotes ou hipoteca, também deverá haver acordo entre o loteador e os credores. A municipalidade e eventual órgão estadual que aprovou o loteamento também devem anuir. O que talvez ensejasse ser realizado pela vias judiciais (artigo 23, I da Lei 6.766/79)

3. prejudicado.
4. Para a recomposição da gleba a situação originária, haveria sim a necessidade de fusionamento, unificação, remembramento.
5. Não somente plantas, mas novo projeto completo com todos os documentos nos termos da Lei 4.591/64 e 6.7/77 e artigo 1.358-A do CC;
6. Na realidade o município poderá dar um alvará que antecederia a uma autorização. Como não haverá transformação, mas cancelamento e novo projeto deverá ter autorização e aprovação:

A principal diferença entre licença e autorização reside no tipo de ato administrativo e no seu caráter. A licença é um ato vinculado, ou seja, a sua concessão é obrigatória se forem cumpridas as condições definidas por lei. A autorização, por outro lado, é um ato discricionário, onde a administração pública tem a liberdade de decidir se concede ou não a permissão, mesmo que as condições sejam cumpridas. 

Elaboração:

• Licença:
  • É um ato administrativo vinculado, o que significa que a autoridade não tem liberdade de decidir se concede ou não a licença. Se os requisitos forem cumpridos, a licença deve ser concedida.
  • Tem um caráter definitivo, ou seja, não pode ser facilmente revogada ou modificada, a menos que ocorra alguma alteração na lei ou nas condições que a fundamentam.
  • Exemplos: Licença de funcionamento, licença ambiental.
• Autorização:
  • É um ato administrativo discricionário, ou seja, a autoridade tem liberdade de decidir se concede ou não a autorização, mesmo que as condições sejam cumpridas.
  • Pode ter um caráter precário, ou seja, a autorização pode ser revogada a qualquer momento, mesmo que as condições tenham sido inicialmente cumpridas.
  • Exemplos: Autorização para a realização de uma manifestação, autorização para a realização de uma obra pública. 

Em resumo, a licença é uma permissão que se concede com base em regras fixas, enquanto a autorização é uma permissão que a autoridade pode conceder ou não, dependendo do seu critério. 

Não sabemos todas a particularidades do caso, que na realidade é uma consulta do usuário, e o Registro de Imóveis não é órgão consultivo;

7. O loteamento fechado está consolidado, não sabemos quantas unidade possui, e quantas já foram alienadas, se essa unidades já alienadas foram dadas em hipoteca ou em alienação fiduciária para credores (que nesse caso também precisariam anuir), se nessas unidade (alienadas) foram construídos prédios ou outras construções. Se nesse loteamento fechado possui, áreas de lazer (quadras de futebol, tênis, basquete etc. ou mesmo campo de futebol, piscina, portaria de recepção, área reservadas para restaurante, lanchonete, que em assim sento todos os proprietários dos lotes em loteamento fechado teriam (registrados) uma fração ideal nessas áreas que seriam comuns a todos. Enfim outras coisa mais. E por tudo isso seria inviável a alteração, sendo que praticamente a alteração de um regime para outro não seria possível. Talvez somente com o cancelamento do loteamento e novo projeto de condomínio ainda não definido, se de casa ou de lote.
8. Enfim dada a complexidade, custos etc. seria inviável. Loteadores, Incorporadores, Empresários tem que ter projeto inicial, objetivo, pesquisa de mercado, e não fazem para depois mudá-los.
9. Segue material abaixo reproduzido e outro complementar que enviaremos por e-mail.

Sub censura.

São Paulo, 21 de Maio de 2.025.

DO IRIB:

Data: 26/10/2020
Protocolo: 17489
Assunto: Condomínio de lotes
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Condomínio de lotes – transformação. Pernambuco.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Havendo, na matrícula, um loteamento registrado, sem registros de alienações de lotes, o loteador deseja transformar o loteamento (que, na prática, tem muro, portaria e área de lazer) em condomínio de lotes. É possível essa transformação? O que seria necessário?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, não é possível a transformação pretendida, sem o cancelamento do registro do loteamento e da desafetação das áreas públicas. Isso porque, no caso do loteamento (aplica-se a Lei n. 6.766/79), as áreas públicas (vias, praças etc.) passam para o domínio da Municipalidade a partir do momento do seu registro. No caso do condomínio de lotes (aplica-se a Lei n. 4.591/64), vias públicas, praças e outros espaços livres constituem propriedade comum dos condôminos. Ademais, não se constituirão áreas públicas no interior do condomínio de lotes, ao contrário do que ocorre no loteamento.

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura do Caderno do IRIB intitulado “CONDOMÍNIOS DE LOTES E LOTEAMENTOS FECHADOS”, de autoria de Marinho Dembinski Kern publicado pelo IRIB em 2019. Este material pode ser acessado diretamente do site do IRIB através do link: https://www.irib.org.br/publicacoes/CadernoIrib10/pdf.pdf (acesso em 3/11/2020).

Data: 11/04/2023
Protocolo: 18784
Assunto: Loteamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Municipalidade – alienação por leilão. Loteamento. Áreas públicas – desafetação. Santa Catarina.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Foi apresentado à Câmara de Vereadores deste Município Projeto de Lei objetivando autorização para alienar mediante leilão bens do Município. Ocorre que entre os bens arrolados, há imóveis oriundos de loteamento, que foram transferidos ao Poder Público Municipal com destinação de “Equipamentos Públicos” e “Área Verde” (dentro dos 35% exigidos). No projeto, há menção de que ditos bens são inservíveis ao Município, e há expressa menção de desafetação das destinações dos imóveis (equipamento público e área verde). Pergunto: é possível a extinção da destinação de referidos imóveis, tendo em vista se tratar de lotes oriundos de loteamento, onde foi exigido do loteador que destinasse esses bens ao Poder Público, para instalação de utilitários de uso público? Podem esses imóveis serem alienados? Em caso positivo, a extinção da destinação (Desafetação) pode ser feita por Lei Municipal, ou somente via judicial?

Resposta:

Prezada consulente:

Inicialmente, esclarecemos que o IRIB Responde tem por objetivo responder casos concretos que envolvam prática registral imobiliária ‘stricto sensu’ e não representa assessoria jurídica personalizada, conforme condições de uso deste Serviço. Sua consulta não apresenta caso concreto (ausência de título protocolado), na medida em que se refere à apresentação de projeto de lei, o que prejudica a resposta. Sendo assim, caso deseje, solicitamos que, quando houver eventual caso prenotado, nos retorne o questionamento.

Isto posto, apenas no intuito de colaborar, entendemos que, uma vez que tais bens foram transmitidos à Municipalidade com o registro do loteamento (art. 22 da Lei n. 6.766/1979) e que eles possuem destinação específica (implantação de equipamentos públicos e áreas verdes), entendemos que estes somente poderão ser alienados se forem desafetados. E, sobre a desafetação, vejamos o que nos esclarece Alexandre Mazza, em seu “Manual de Direito Administrativo”, 10ª edição, Saraiva Jur, São Paulo, 2020, p. 806:

“A doutrina majoritária entende que a desafetação ou desconsagração, compreendida como o processo de transformação do bem de uso comum ou de uso especial em bem público dominical, só pode ser promovida mediante lei específica. Trata-se de lei de conteúdo muito simples, promulgada para mudar a categoria do bem público, nos seguintes termos: ‘o logradouro X, classificado como bem de uso comum do povo e localizado no endereço tal, passa à categoria de bem dominical’.”

O Superior Tribunal de Justiça também já tratou do tema no REsp n. 33.493-SP, cuja Ementa segue transcrita abaixo:

“ADMINISTRATIVO. DESAFETAÇÃO DE BENS PÚBLICOS. ART. 17 DA LEI Nº 6.766/79.

– O comando contido no art. 17 da Lei nº 6.766/79 dirige-se ao loteador, proibindo-o de alterar a destinação dos espaços livres de uso comum.

– A edilidade poderá fazê-lo, desde que por regular autorização legal.

– Recursos conhecidos e providos.” (Grifo nosso)

A íntegra do mencionado Acórdão pode ser encontrada neste link: https://bit.ly/3HynAjd (acesso em 04/05/2023).

Data: 02/05/2023
Protocolo: 18817
Assunto: Desafetação
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Loteamento. Área verde – desafetação. Goiás.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Foi apresentado nesta serventia pela Prefeitura, requerimento e Lei Municipal solicitando o registro da desafetação de uma área verde advinda do processo de loteamento, diante dos fatos apresento os seguintes questionamentos: 1 – A Prefeitura pode solicitar desafetação de uma área verde? 2 – Deve existir interesse justificado na desafetação? 3 – A serventia pode requerer a ciência do Ministério Público e dos órgãos ambientais no requerimento da desafetação? 4 – Quais procedimentos o cartório de registro de imóveis deve adotar?

Resposta:

Prezada consulente:

Se existe lei autorizando a desafetação é porque o Poder Legislativo assim decidiu. Além disso, o ato a ser praticado na desafetação é o de averbação e não de registro. No Estado de São Paulo, por exemplo, há decisão do Órgão Especial dizendo que se o Poder Legislativo desafetou, não cabe nem ao Poder Executivo questionar.

TRANSFORMAÇÃO DE LOTEAMENTO EM CONDOMÍNIO

Resposta do Grupo Gilberto Valente à Outro Cliente:

1. Possível é, mas não recomendável, pela alta complexidade da situação;
2. No caso aplicam-se os artigos de nºs. 1331 ao 1358, e 1358-A do CC, Lei 6.766/79 artigos 2º § 7º, 4º § 4º, artigos 64 a0 66 do Decreto nº 9.310/18 especialmente os artigos 64 § 2º e o 65, Lei 4.591/64 especialmente os artigos 9º e seguintes, 28, 32, 35-A, 67 e 67-A, itens de nºs 207, 207.1, 207, 4, 219, 219.3, e 437 ao 442 do Capítulo XX das NSCGJSP;
3. Deverá ser aprovado pela Municipalidade (artigo 30, I e VIII da CF) e pelo GRAPROHAB a depender do número das unidades, se for o caso de não aprovação pelo GRAPROHAB pelo número de unidades apresentar certidão nesse sentido pelo GRAPROHAB e como está ocorrendo alteração do plano do loteamento ser aprovado também por todos os proprietários dos lotes (marido e mulher se casados forem o mesmo para união estável) (artigo 28 da Lei 6.766/79);
4. O condomínio de lotes deverá constar do plano diretor do Município que deve também ter municipal ordinária estabelecendo requisitos específico para o plano;
5. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício como acima mencionado;
6. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
7. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
8. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
9. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
10. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura) devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação).
11. Como no caso se trata de loteamento fechado, os passeios públicos (ruas e avenidas) e demais áreas de uso comum ou especiais, devem como deveria terem sidos desafetadas por Lei Municipal e realizado um concessão de uso para a Associação dos proprietários de lotes. Pois bem essa concessão de uso nos termos do DL 271/67, e como o loteamento fechado vai mudar para condomínio de lotes será preciso previamente cancelar essa concessão de uso para depois por aprovação por lei municipal e licitação se for o caso, o município doar todas essas áreas para todos os proprietários dos lotes do loteamento a fim de possibilitar essa mudança;
12. Ver também RDI nº 89 Julho/Dezembro Condomínio de Lotes pagina 189 e ss, Bol Irib em Revista nº359 de Maio de 2.019 Condomínio de Lotes página 212 e ss, Coleção de Cadernos do Irib – Condomínio de Lotes e Loteamentos Fechados  (Marinho Dembinski Kern (2.019);
13. Ver ainda artigo 36-A da Lei dos Loteamentos (Lei 6..766/79) que talvez possa solucionar a questão da Associação perante s Receita Federal).

Essa são as ponderações que sub censura fazemos.

São Paulo, 25 de janeiro de 2.021. (467 de aniversário de São Paulo – Capital).

LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO DE LOTE – TRANSFORMAÇÃO.

CGJSP – PROCESSO: 176.925/2014
LOCALIDADE: Mogi das Cruzes DATA DE JULGAMENTO: 07/01/2015 DATA DJ: 20/01/2015
UNIDADE: 1
RELATOR: Elliot Akel

Registro de Imóveis – Pretensão de convolação de Loteamento em “Condomínio de Lotes” – Impossibilidade, em face da forma como aprovado o Loteamento e da ausência de legitimidade do Síndico para dispor sobre o direito de propriedade dos adquirentes – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/176925 – MOGI DAS CRUZES – CONDOMÍNIO FAZENDA ALTO DO PAIÃO – Advogados: ENILSON CAMARGOS CARDOSO, OAB/SP 170.543 e ANDREA SIQUEIRA DE PAULA, OAB/SP 169.179. (395/14-E)

Registro de Imóveis – Pretensão de convolação de Loteamento em “Condomínio de Lotes” – Impossibilidade, em face da forma como aprovado o Loteamento e da ausência de legitimidade do Síndico para dispor sobre o direito de propriedade dos adquirentes – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Condomínio Fazenda Alto do Paião fez um pedido de “retificação de matrícula” perante o 1º Oficial do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, visando a alterar a configuração jurídica do Loteamento inscrito na matrícula n. 18.771.

O interessado aduz que se trata de um misto de Loteamento, regido pela Lei n. 6.766/79, e de Condomínio, regrado pela Lei n. 4.591/64. Segundo a matrícula, um “loteamento, para fins residenciais, sob regime condominial”. No entanto, o empreendimento foi aprovado como loteamento puro e simples, desconsiderando o regime condominial e o fato de que, inclusive, a convenção de condomínio está registrada no Livro-3, Registro Auxiliar.

Por isso, o interessado entende que possa ser retificada a matrícula, fazendo constar que se trata de um “condomínio de lotes”, cujo regramento, ainda conforme seu parecer, já é permitido pelas NSCGJ e pela legislação atual.

O Oficial negou o pedido e o Juiz Corregedor Permanente também.

Em seu recurso, o interessado reiterou os argumentos do pedido.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relato.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

Em primeiro lugar, é preciso ressaltar que está em andamento Consulta Pública acerca da possibilidade de se regrar o chamado “condomínio de lotes”, por força da alteração do Capítulo XX, das NSCGJ e da redação da Medida Provisória n. 656/2014. Contudo, ainda não há qualquer posição firmada por essa Corregedoria Geral da Justiça.

Seja como for, a alteração pretendida não se mostra viável. Da leitura da matrícula n. 18.771 – e o próprio interessado o confirma – o empreendimento foi aprovado como um Loteamento, contando com os requisitos do art. 18 e incisos da Lei n. 6.766/79. Vale dizer, foi apresentado e aprovado projeto de loteamento, passando-se, em seguida, à venda de lotes.

A menção à Lei n. 4.591/64 é meramente subsidiária. Leia-se o R.2 da matrícula e se verá que se aplica tal lei “no que couber”. Assim, não obstante tenha sido registrada uma Convenção de Condomínio, no Livro-3, Registro Auxiliar, isso não alterou a natureza jurídica do Loteamento. Não se pode, simplesmente, desconsiderar todo o procedimento de aprovação e registro do Loteamento somente por conta de uma interpretação do interessado.

Não fosse apenas isso, a pretendida alteração implicaria invasão ao direito de propriedade dos adquirentes de lotes. Note-se que o interessado pediu que passasse a constar, em todas as matrículas de lotes alienados, oriundas da matrícula mãe, a fração de área condominial e comum pertencente a cada unidade.

Ora, isso alteraria a descrição do bem imóvel adquirido pelos compradores sem que, no entanto, eles tenham anuído a isso.  Feriria seu direito de propriedade. É evidente que o síndico do Condomínio não detém legitimidade para tanto. Aliás, na Ata da Assembleia Geral de fls. 56/57 não se vê sequer menção a eventual aprovação dessa iniciativa.

Portanto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência sugere o desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 18 de dezembro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 07/01/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça