Venda Parte de Imóvel Incorporado

Consulta:

1.Incorporação registrada na matrícula do imóvel em nome de fulana “A” (proprietária do imóvel), relativa edificação de 31 residências.
2.Foram construídas 8 residências, as quais foram averbadas e instituídas e alienadas a terceiros, restando ainda como remanescente 23 residências.
3.Anteriormente ao registro da instituição da proprietária e incorporadora vendeu por escritura pública a totalidade do empreendimento para o fulano “B”, que assumiu na escritura a responsabilidade como incorporador.
4.À vista da informação supra, ficou prejudicada o registro da escritura.
5.Pretende o interessado, retificar a escritura já lavrada, para excluir a fração ideal do terreno já instituído e alienado a terceiros, passando a mencionar a fração ideal do terreno remanescente e assumindo a incorporação relativa as unidades restantes.
Pergunta-se:
Esta serventia poderá registrar a escritura na forma supra mencionado ?

Obs: O adquirente irá apresentar as certidões exigidas para assumir a condição de incorporador.
09-06-2.011.

Resposta: Respondo positivamente a questão, pois é perfeitamente possível a alienação da fração ideal do terreno que corresponde às futuras unidades autônomas correspondentes as 23 (Vinte e Três) casas restantes não comercializadas, não averbadas , instituídas e especificadas, com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada, desde que não disponham as partes, ao contratar em sentido contrário.
No entanto, algumas observações devem ser feitas:
1.Para a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, não haverá a necessidade da anuência dos adquirentes das 8 (oito) unidades já alienadas, entretanto realizada a cessão da incorporação sem a anuência dos adquirentes dessas oito unidades, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário;
2.Após o registro da transmissão da fração ideal de terreno, deverá ser feita a averbação da sub-rogação dos direitos e obrigações da incorporação, devendo constar do título transmissivo que os outorgantes vendedores transferem também a incorporação, cedendo os direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, ficando em conseqüência os cessionários sub-rogados nesses direitos e obrigações;
3.Com a substituição do incorporador, devem ser apresentadas as certidões pessoais dos novos incorporadores cessionários, bem como o atestado de idoneidade financeira e a certidão negativa de débitos previdenciários (Lei 4.591/64 artigo 32, letras “b”, “f” e “o”. A sucessora da incorporadora necessita demonstrar e permitir a publicização de que preenche os mesmos requisitos, tendo em vista que o registro do memorial se destina a segurança aos adquirentes e a substituição da incorporadora sem que esta comprove a regularidade da situação, pode apresentar engodo para aqueles que venham a transacionar com as unidades do empreendimento (ver RDUI n. “3” (Três) – Contrato de Incorporação Imobiliária – itens “3” – Cessibilidade do contrato e “4” – Sub-rogação nos direitos e obrigações resultantes da Incorporação – páginas 58/61, e Decisões do CSMSP 005611-0/86, 10574-0/7, 1.002-6/9, 890-6/2, e decisão da ECGJSP 1.493/95).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.011.