Prenotação Penhora em Imóvel Alienado Fiduciariamente em Mora

Prenotamos uma certidão de penhora online no dia 14/03.

O imóvel penhorado encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa.

Encontra-se prenotado desde o dia 20/02 um requerimento da credora solicitando a intimação da devedora para pagamento de parcelas vencidas (o processo está em andamento).

Pergunto: Pode ser feita a averbação da penhora?

Ou devo devolver em razão do procedimento de intimação em curso?

Resposta:

1. A intimação feita pela CEF foi prenotada (item 244 do Cap. XX das NSCGJSP), e terá seu prazo prorrogado até a finalização do procedimento (subitem 246.1 do Cap. XX das NSCGJSP), sendo que poderá ocorrer a purgação da mora pelo devedor fiduciante (item 254 das NSCGJSP antes referido), ou não, quando nesse último caso a propriedade fiduciária será consolidada ao credor fiduciante CEF (itens 255 e 256 das normas);
2. Portanto o segundo título (penhora) fica subordinado ao primeiro (intimação/procedimento/alienação fiduciária) e dependendo do desfecho do primeiro, o segundo poderá ou ser qualificado e averbado, ou seja, caso o devedor purgue a mora a penhora poderá ser averbada, mas tão somente dos direitos do devedor fiduciante da propriedade resolúvel/fiduciária, ao contrário, se não purgada a mora a propriedade fiduciária será consolidada ao credor – CEF, quando então a averbação da penhora não será possível, devendo ser qualificada negativamente por não estar mais em nome do devedor fiduciante/executado (item 39.1 antes citado).
3. Ou seja, somente se inaugurará novo procedimento registrário, quando cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Até então os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título (penhora) prenotado assumir a posição de precedência na fila (item 39.1 citado, ver também itens e subitens abaixo, bem como resposta do Irib e decisão do CSMSP de nº. 0000894-79.2014.8.26.0100

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Março de 2.018

CAPITULO XX DAS NSCGJSP

 

26.1. Apresentado ao cartório o título, este será imediatamente protocolizado e tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

37. O número de ordem determinará a prioridade do título.

39. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criarse-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação.

 

 39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

47. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, salvo prorrogação por

previsão legal ou normativa, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no livro protocolo, o

título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais. Na

contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se último dia, não se postergando os efeitos para

além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou feriado

47.1. Será prorrogado o prazo da prenotação nos casos dos artigos 189, 198 e 260 da Lei nº 6.015/73 e artigo 18 da Lei n° 6.766/79, bem como nos casos de procedimento de retificação administrativa bilateral na forma do artigo 213, II, da Lei nº 6.015/73, de regularização fundiária e de registro dos títulos dela decorrentes, quando houver expedição de notificação, publicação de edital, audiência de conciliação e remessa ao juízo corregedor permanente para decidir impugnação.

 

47.2. Será também prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de reingresso do título, com todas as exigências cumpridas, der-se na vigência da força da primeira prenotação.

Das Intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária

244. Prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento deverá ser autuado com as peças que o acompanharam, formando um processo para cada execução extrajudicial.

 

246. O requerimento de intimação deverá ser lançado no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que, em caso de expedição de certidão da matrícula, seja consignada a existência da prenotação do requerimento.

246.1. O prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.

255. Decorrido o prazo da intimação sem purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis lançará CERTIDÃO DE TRANSCURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA e dará ciência ao requerente.

 

256.1. Decorrido o prazo de 120 (centro e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

Data: 09/05/2006
Protocolo: 3016
Assunto:
Autor(es): autor
Revisor(es):
Verbetação: Alienação fiduciária. Devedor – notificação – procedimento.

Pergunta:

Temos uma dúvida. Recebemos um ofício da Empresa Rodobens(credora), para procedermos a notificação de 4 devedores e suas respectivas esposas, a fim de que regularizem o pagamento das parcelas em atraso, conforme constam do registro de alienação fiduciária. Ocorre que é a primeira vez que vamos proceder este tipo de notificação, e temos algumas dúvidas a este respeito. A notificação deve ou não ser prenotada e em seguida protocolada? a notificação deverá ser feita pessoalmente ou poderá ser feita por A.R.? As custas serão cobrados por cada notificação, que no caso em tela, são 4(devedores) e, se as esposas e maridos, tbém serão notificados? Obrigado, mais uma vez, pela atenção disponibilizada. Lucy.

Resposta:

1) Deve ser prenotada e protocolada. Havendo emissão de certidão deve ser certificada a prenotação e quando encerrada cancelada com o registro para cobrança de emolumentos. 2) Recomenda-se que a notificação seja feita pessoalmente. O envio da notificação pelo Correio com Aviso de Recebimento- AR somente valerá como prova da notificação se esta for recebida (e assinada) por cada um dos intimados (a identificação da qualificação do receber no AR e a comparação da assinatura deste com a que consta no instrumento particular arquivado no cartório é prova suficiente). Se houver procuração recíproca no contrato pode ser admitida a notificação como válida com a assinatura de apenas um dos notificados. 3) Marido e mulher formam o casal, que é proprietário, sendo, portanto, apenas um. Se houver anexo de RTD pode ser feita pelo RTD, cobrando apenas as despesas de RTD. 4) Dúvida ligar Eduardo do 11º SRI/SP ou para o Dr. Adriano do 1º SRI/SP para modelo e maiores detalhes. Fone do 11º SRI/SP 0xx11-3779-0002.

DÚVIDAS APENSADAS. TÍTULOS CONTRADITÓRIOS. PRENOTAÇÃO. PRIORIDADE. ESPECIALIDADE SUBJETIVA.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0000894-79.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 09/11/2015 DATA DJ: 20/01/2016
UNIDADE: 15
RELATOR: José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 205

Registro de Imóveis – dúvidas apensadas – títulos contraditórios – manutenção da prenotação que estava aguardando o julgamento definitivo de um outro processo de dúvida – ausência de omissão do interessado – art. 205 da Lei dos Registros Públicos – demais exigências incabíveis – pequena diferença do nome da outorgante vendedora no instrumento de procuração que não autoriza dúvida sobre sua real identidade ou qualquer risco à segurança jurídica em razão dos demais dados, como o CNPJ – recurso da empresa Roka Marketing e Eventos Ltda. desprovido, provido o da empresa Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. para determinar o registro de sua escritura.

ÍNTEGRA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0000894-79.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MIRAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROKA MARKETING E EVENTOS LTDA, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE ROKA E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE MIRAMAR PARA DETERMINAR O REGISTRO DA ESCRITURA, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

XAVIER DE AQUINO

RELATOR

Apelação Cível nº 0000894-79.2014.8.26.0100
Apelantes: Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Roka Marketing e Eventos Ltda.
Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 29.034

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDAS APENSADAS – TÍTULOS CONTRADITÓRIOS – MANUTENÇÃO DA PRENOTAÇÃO QUE ESTAVA AGUARDANDO O JULGAMENTO DEFINITIVO DE UM OUTRO PROCESSO DE DÚVIDA – AUSÊNCIA DE OMISSÃO DO INTERESSADO – ART. 205 DA LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS – DEMAIS EXIGÊNCIAS INCABÍVEIS – PEQUENA DIFERENÇA DO NOME DA OUTORGANTE VENDEDORA NO INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO QUE NÃO AUTORIZA DÚVIDA SOBRE SUA REAL IDENTIDADE OU QUALQUER RISCO À SEGURANÇA JURÍDICA EM RAZÃO DOS DEMAIS DADOS, COMO O CNPJ – RECURSO DA EMPRESA Roka Marketing e Eventos Ltda.DESPROVIDO, PROVIDO O DA EMPRESA Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda.PARA DETERMINAR O REGISTRO DE SUA ESCRITURA.

Apelações interpostas contra a sentença de fls. 124/128, que julgou dois processos de dúvida, apensados para julgamentos simultâneos, e manteve as recusas do Oficial em proceder aos registros (a) de instrumento particular pelo qual o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal prometeu a venda do imóvel matriculado sob o nº 17.146 à Roka Marketing e Eventos Ltda. e (b) de escritura de compra e venda do mesmo imóvel, figurando como vendedor o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal e como comprador Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O instrumento particular firmado entre o Fundo de Investimento e Roka (a) foi apresentado a registro em 16.10.2013 e recebeu a prenotação nº 689.399 (fls. 02/06 do apenso). A nota de devolução exigiu (a) que se aguardasse a decisão definitiva do processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100, em grau de recurso (prenotação nº 672.895), (b) que se apresentassem provas das representações atualizadas do promitente vendedor e do promitente comprador e (c) que se aguardasse também a qualificação de título prenotado anteriormente sob nº 687.941, pelo qual o promitente vendedor, Fundo de Investimento, alienava o imóvel para Miramar (fl. 20 do apenso).

A escritura de venda e compra entre o Fundo de Investimento e Miramar foi apresentada a registro em 08.11.2013 e recebeu a prenotação nº 691.335 (fls. 02/08). A nota de devolução mencionou que se deveria aguardar a solução do processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100 (prenotação nº 672.895) e da dúvida prenotada sob o nº 689.399, referente ao compromisso entre o Fundo e Roka, bem como ser apresentada cópia autenticada da procuração do outorgante vendedor, Fundo de Investimento (fl. 44). Antes disso, essa mesma escritura já havia sido recusada por conta da necessidade de se aguardar o desfecho da dúvida no processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100, ocasião em que recebeu a prenotação nº 687.945 (fl. 43).

Alega, a recorrente Roka, em suma, que seu título tem prioridade de registro sobre a escritura, pois prenotado sob o nº 689.399, enquanto que a escritura recebeu prenotação nº 691.335; que a pretensão da Miramar no sentido de que seja mantida a prenotação nº 687.941, cujo trintídio foi vencido, não procede, visto que ao reapresentar a escritura ela aceitou a nova prenotação de nº 691.335 e implicitamente desistiu da anterior; que as pequenas diferenças de nomes do promitente vendedor, entre o que consta da matrícula e o que consta da procuração outorgada, e da promitente compradora, entre o que consta do título e o que consta da JUCESP, não afetam a segurança jurídica e a possibilidade de registro (fls. 173/183).

Alega, a recorrente Miramar, que deve ser restabelecida e prorrogada sua prenotação nº 687.941, pois não se omitiu em atender qualquer exigência legal, a qual, segundo a nota de devolução, era apenas aguardar o trânsito em julgado do processo 0032745-73.2013.8.26.0100, de forma que a prenotação deveria ter ficado suspensa; que a pequena diferença entre o nome do promitente vendedor que consta da matrícula e da procuração outorgada não impede o registro, pois não há controvérsia de que se trata do mesmo ente, conforme se verifica pelo CNPJ (fls. 139/146).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento dos recursos (fls. 205/210).

É o relatório.

Cumpre inicialmente fincar a premissa sobre qual título tem prioridade para o registro: o compromisso apresentado pela Roka ou a escritura apresentada pela Miramar.

A escritura foi inicialmente apresentada pela Miramar em 27.09.13, prenotada sob o nº 687.941. A nota de exigência determinou à parte apenas que aguardasse o trânsito em julgado da dúvida objeto do processo 0032745-73.2013.8.26.0100 (fl. 43).

Logo, verifica-se de plano que não havia qualquer providência a ser tomada pela Miramar, a não ser aguardar a solução no processo mencionado, após o que seu título poderia adentrar ao fólio real.

Nos termos do art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam os efeitos da prenotação se “decorridos 30 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.

No caso, não se há de falar em qualquer omissão da interessada. Não havia qualquer providência a ser tomada por ela, a não ser aguardar.

Assim, a manutenção da prenotação não dependia da ordem judicial mencionada na sentença (fl. 126).

Nos termos do subitem 39.1 do Capítulo XX das NSCGJ:

39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

À medida em que o Oficial entendeu que a Miramar perdeu sua prenotação depois de 30 dias, legítima foi sua atitude de reapresentar o título, que antes de significar concordância implícita com a cessação da prenotação anterior, tinha a intenção de lutar pela prevalência de seu direito de registro, como restou claro de sua impugnação à segunda devolução.

Portanto, a dúvida suscitada pela Miramar ante o recebimento de nova prenotação ao invés do restabelecimento pelo Oficial daquela perdida, mostra-se legítima para questionar a prioridade de seu título.

Deve ser restabelecida a prenotação nº 687.941. A prioridade é da escritura.

Com relação às demais exigências, tanto aquela que se refere à procuração do Fundo de Investimento cujo nome não coincide exatamente com o que consta da matrícula e dos títulos (a escritura e o compromisso de compra e venda), quanto aquela referente ao nome da promitente compradora conforme redigido no compromisso e o seu nome completo na JUCESP, ambas não procedem e devem ser afastadas.

Nos títulos e na matrícula, o proprietário consta como Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal. Nas procurações outorgadas a quem representou o Fundo nas transações, consta Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imoreal.

Não há qualquer dúvida, porém, de que se trata do mesmo ente. Na matrícula e em ambos os títulos verificam-se o endereço e o número do CNPJ/MF do Fundo, os quais coincidem com as informações de ambas as procurações.

Nesse contexto, não se vislumbra qualquer risco à segurança ou aos princípios registrais.

O mesmo se diga em relação ao fato de, no compromisso de compra e venda, ter constado o nome da promitente compradora ROKA sem o acréscimo “EPP”, que integra a denominação da empresa na JUCESP. Não há a menor dúvida de que se trata da mesma pessoa jurídica.

Considerando que a dúvida referente ao processo 0032745-73.2013.8.26.0100, cuja pendência ensejou o sobrestamento do acesso ao fólio da escritura da Miramar prenotada sob o nº 687.941, foi definitivamente julgada procedente no curso da presente demanda, tendo perdido efeito a prenotação nº 672.895, deve agora ser registrada a escritura.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso da Roka e dou provimento ao recurso da Miramar para determinar o registro da escritura.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.