Alienação Fiduciária – Aditamento Negado
Doutor foi protocolado o primeiro Aditamento ao Instrumento particular de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel e outras avenças, ao contrato já registrado sob nº.11 feito na matrícula.
Verifique o aditamento, a matrícula e a consulta anterior quando do registro da alienação fiduciária.
Queria saber se posso fazer a averbação?
Qual o valor que vou dar a ela?
Como cobrar os emolumentos?
Inclusão de mais duas CCE’s (R$ 13.000.000,00) e CCE (R$ 17.000.000,00)
Resposta: É certo que sempre que ocorrer elevação do crédito anteriormente concedido, alteração do valor da dívida, do prazo, do vencimento das prestações, configura-se uma situação de novação, e a constituição de nova garantia, a qual será alvo de novo registro, sendo certo que no caso de alienação fiduciária não poderá ela ser constituída em segundo ou grau superior, pois se trata de propriedade resolúvel em que o devedor ou antigo proprietário não possui mais a plena propriedade.
O aumento de uma dívida já inscrita se sujeita a novo registro. Se aumentar o valor da dívida, estamos diante da necessidade de uma nova garantia pela quantia aumentada ou com o cancelamento da primeira e o registro de uma nova.
Não há dúvida de que o aumento da obrigação garantida pela alienação fiduciária não significa simples aditamento, mas nova garantia a majoração da obrigação depende de novo título e de nova inscrição.
Se as modificações pudessem ser consideradas simples aditamento, ela retroagiria à data da inscrição da alienação fiduciária modificada. Os demais credores do devedor constituídos depois daquela inscrição, veriam o patrimônio do devedor tornar-se comprometido por uma obrigação assumida depois, mas com efeito retroativo, lembrando-se aqui que mesmo sendo o bem imóvel alienado fiduciariamente ao fiduciário (credor), poderá ser objeto de penhora sobre os direitos do fiduciante (devedor).
Portanto, quando se altera o valor da dívida, do prazo, do vencimento das parcelas reformulando-se integralmente o contrato primitivo, trata-se de nova garantia e o ato a ser praticado é de REGISTRO, devendo, porém ser verificado o prévio cancelamento da primitiva.
A suplementação de crédito deve ser registrada. Trata-se de circunstância que altera um dos elementos substanciais da alienação fiduciária, não podendo ser simplesmente averbada.
Da mesma forma, quando há aumento do valor do crédito garantido, há nova garantia porque o bem fica mais onerado diminuindo a garantia de credores quirografários surgidos entre a constituição da alienação fiduciária e o aumento do valor garantido. Se há nova garantia, exige-se nova inscrição, porque os efeitos da alienação fiduciária só alcançarão os credores posteriores, não os anteriores. Para os anteriores, o valor do crédito garantido continuará sendo o mesmo.
No caso concreto estás incluindo novas dívidas no valor de R$ 30.000.000,00 pelo contrato/garantia de novas CCE’s com a possibilidade de extensão dos prazos das dívidas em período stand by (em espera) ocorrendo novação;
Desta forma a alienação fiduciária original deve ser previamente cancelada e outra alienação fiduciária sob novas condições ser realizada para fins de registro após o cancelamento da anterior.
Nesse sentido decisões da ECGJSP de nºs. 0003377-11.2015.8.26.0080, 0001513-26.2014.8.26.0547, 0001131-55.2017.8.26.0344, 1132901-47.2016.8.26.0100, 146225/2013 e 31.763/2015 e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº1084660-08.2017.8.26.0100.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 19 de Junho de 2.019.
