Contratos FAR – Ausência de Cláusula de Impedimento – Correção Necessária

Foram apresentados vários contratos do FAR (compra e venda com alienação fiduciária), com fundamento nos Art. 2º e art. 8º da Lei nº 10.188/01 sem a cláusula de impedimento de venda dentro de 24 meses. 

Diante da Apelação Cível: 0016998-31.2015.8.26.0224, onde ficou decidido que estando o contrato enquadrado no termos do Artigos 1º, §3º, da Lei nº 10.188/01, seria uma compra e venda direta, sem arrendamento, sem licitação e com cláusulas de impedimento 24 meses.

Sendo o enquadramento nos termos do Art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01, a compra e venda dependeria de prévio arrendamento na modalidade licitação com impedimento 24 meses.

A partir desta Apelação Cível, como proceder? 

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Resposta:

Os imóveis estão sendo alienados pelo FAR sem arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º da Lei 10.188/2001) e sem licitação (artigo 4º, parágrafo único da Lei referida).

E consoantes decisões do CSMSP, além da mencionada acima na consulta, as APC de nºs: 0016996-61.2015.8.26.0224, 0016997-46.2015.8.26.0224, 0016999-16.2015.8.26.0224 e 0017001-83.2015.8.26.0224 e 0017005-23.2015.8.26.0224. E tendo em vista que ao alterar a Lei 10.188/01, a Lei n. 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais: a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento; b) a figura da desimobilização; c) conseqüentemente a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda. A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mútuo com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º) e a figura da desimobilização  (artigo 2º parágrafo 7º, II), mas ao mesmo tempo, para evitar especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei – oferta de moradia à população carente – impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado ) (APC0016996-61.2015.8.26.00224).

Portanto, os contratos devem ser aditados ou re-ratificados para constar/contemplar a clausula impeditiva de o adquirente , no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado (artigo 8º, parágrafo 1º da Lei 10.188/01)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Maio de 2.017.

LEI N^o 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Art. 1^o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 3^o  Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 2^o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 7^o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a  que se  refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3^o e 4^o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

Art. 8^o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

§ 1^o  O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7^o do art. 2^o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 2^o  O prazo a que se refere o § 1^o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

Art. 4^o  Compete à CEF:

Parágrafo único.  As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação