Consolidação de Propriedade Fiduciária – Penhoras e Indisponibilidade

Existe no cartório um imóvel registrado em nome de Fulano e s/m Beltrana, sendo eles devedores fiduciantes do Banco.

O imóvel está financiado, e estou procedendo com a intimação dos mesmos nos termos do Art.26 da Lei 9.514/97, de modo que foram intimados  por edital e não purgaram a mora.

O credor me apresentou o requerimento e pagou a guia de recolhimento do ITBI, porém, ao conferir a matrícula para efetuar a consolidação, observei que existem penhoras e duas indisponibilidade sobre referido bem.

Pergunto​: é possível o registro da consolidação? como ficam as indisponibilidades?

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Resposta:

1.Inicialmente observamos de que a penhora averbada sob o n. AV.14 não se trata de execução fiscal, pois não movida por uma das fazendas mas sim por particular, ou seja pessoa jurídica privada;

2. A averbação premonitória (AV.12) assim como as demais penhoras dos direitos do fiduciante (AV.14, 15 e 16) a rigor não impedem a consolidação, no entanto devem ser levantadas pelo credor fiduciário após a consolidação.

Já as indisponibilidades averbadas sob os nºs AV.13 e AV.17 realizadas nos termos do artigo n. 185-A do CTN impedem a consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor  uma vez que os seus bens (direitos) estão indisponíveis. Portanto tais indisponibilidades impedem a consolidação os leilões e eventual arrematação, e para tal devem ser previamente levantadas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2,015.

Do IRIB:

RESPOSTA OFICIAL
Data: 12/08/2013  Protocolo: 10745 Assunto: Alienação Fiduciária Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari –  Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo –  Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Indisponibilidade. Santa Catarina.
Pergunta: Foi apresentado pela COOPERATIVA XXX, requerimento solicitando a consolidação da propriedade nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Ocorre que na matrícula consta uma averbação de INDISPONIBILIDADE DE BENS expedito pela UNIÃO FEDERAL, lançada posteriormente ao registro da CCB com alienação fiduciária. O que fazer? Proceder a CONSOLIDAÇÃO mesmo assim? Devolver o requerimento e esperar que o requerente solicite a suscitação de dúvida?
Resposta: Prezada consulente: A nosso ver, a consolidação não é possível. A averbação da indisponibilidade impede a consolidação, pois os direitos de fiduciante estão indisponíveis.  A inadimplência pode ter sido até combinada em fraude contra crédito de credores, inclusive a União. Neste caso, recomendamos a devolução do título e, caso a parte não se conforme, deverá suscitar dúvida.

RESPOSTA OFICIAL
Data: 10/08/2011  Protocolo: 8027 Assunto: Alienação Fiduciária Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari –  Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva –  Verbetação: Alienação Fiduciária. Indisponibilidade. Consolidação da propriedade. Inviabilidade. Espírito Santo.
Pergunta: Foi apresentado pela CEF requerimento solicitando a consolidação da propriedade nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Ocorre que na matrícula consta uma averbação de indisponibilidade lançada posteriormente ao registro da alienação fiduciária, como reiterado em diversas consultas, indevidamente, pois o fiduciante não é mais o proprietário do imóvel. O que fazer? Averbar a consolidação mesmo assim? Devolver o requerimento e esperar que o requerente solicite a suscitação de dúvida?
Resposta: Prezado associado:  A nosso ver, você não deverá promover a consolidação da propriedade, pois conforme bem argumentou em sua pergunta, o registro da alienação fiduciária retirou do fiduciante a propriedade do bem, o que impediria o registro da indisponibilidade. Se você consolidar a propriedade em nome do credor estará perpetuando o erro. Lembre-se que erros passados não justificam novos erros.  Portanto, recomendamos que você informe à parte o motivo da recusa do título, orientando-a a buscar auxilio no Poder Judiciário.