Carta de Adjudicação – Imóvel c/ Hipoteca Cedular e Penhoras

É possível o registro de Carta de Adjudicação, tendo em vista tratar-se de alienação forçada, mesmo que ainda se encontre em aberto a hipoteca cedular?

OBS: Existe gravado no imóvel outras penhoras.

(A penhora constante da Av.07 é de 50% conforme Av.12)

Resposta:

1. A Carta de Adjudicação (execução forçada) pode ser registrada, pois  há entendimento que tal registro é possível, em virtude do crédito ser de natureza trabalhista e preferir aos demais (artigo 186 do CTN e APC 72.716-0/0 entre outras);
2. De fato, geralmente as hipotecas cedulares impedem o registro de qualquer outro título com relação ao mesmo imóvel hipotecado.

Entretanto, o crédito trabalhista tem preferência sobre o crédito hipotecário, pois é, inclusive, mais forte que o crédito fiscal. O artigo 186 do Código Tributário Nacional coloca o crédito trabalhista em situação ainda mais privilegiada que os créditos fiscais, os quais por sua vez, são superiores ao crédito hipotecário. É possível a cobrança de crédito trabalhista sobre bem dado em hipoteca para a garantia de crédito cedular. A vedação das hipotecas cedulares não é absoluta.

Com a hipoteca e o penhor cedular o domínio do bem permanece na pessoa do emitente da garantia real. Dessa forma, permanecendo o bem no domínio do tomador do empréstimo garantido por cédula de crédito, não há de se falar em sua impenhorabilidade na execução trabalhista, em face do privilégio do crédito trabalhista tanto que a penhora labora foi averbada (AV.07). A execução no processo trabalhista posicionou-se com propriedade, no sentido da prevalência do crédito trabalhista sobre o bem hipotecado. O crédito trabalhista é maior de hierarquia que a de qualquer outro. E cabe ao Juiz do Trabalho decidir, sobre o registro da carta de arrematação ou de adjudicação expedida no Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da lei dos Registros Públicos.

O entendimento tradicional e predominante do Conselho Superior da Magistratura era o da inviabilidade do registro de mandado de penhora ou carta de arrematação ou adjudicação, oriundo de ação trabalhista, se já registrado hipoteca cedular, no entanto, novo entendimento foi sendo adotado no sentido de registrar o título, pois o crédito trabalhista é preferencial nos termos do artigo 186 do CTN. Aliás, duas já foram às decisões do Conselho Superior de Justiça nesse sentido, somente de Apelações Cíveis dessa Comarca de São Carlos, e ambas referentes à mesma matrícula de nº. 12.786 (Apelação Cível nº. 083594-0/7 e 083581-0/8), e ainda, no mesmo sentido, a Ap. Cível nº. 088044-0/4 da Comarca de Araçatuba.

• Também nos termos do artigo 1.499, VI extingue-se a hipoteca pela arrematação ficando o crédito sub-rogado no preço da arrematação, mas desde que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.
• Entretanto, os cancelamentos dependem dos requisitos legais elencados no artigo 250, I, assim, como no artigo 259 da LRP, e não pode o Oficial praticar os atos de cancelamento de oficio como consequência o registro da arrematação.

Ainda que a arrematação tenha sido feita pelo próprio beneficiário do ônus hipotecário, preferível se mostra reconhecer que a extinção automática das hipotecas pela arrematação, não é ato jurídico que é dado ao registrador conhecer de ofício na tarefa de qualificação, sob o prisma do princípio formal da legalidade.

O Oficial não age de ofício e não pode cancelar à simples vista do registro da arrematação as hipotecas, cabendo ao arrematante pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta ao seu favor, mande expedir mandado para esse cancelamento, ou que providencie a quitação e baixa dessas hipotecas.

É claro que há entendimentos contrários, que interpretam que, existindo prova nos autos de que ocorreu a intimação dos demais credores, as hipotecas poderiam ser canceladas.

Cancelar a hipoteca cedular somente a vista da carta não seria correto, pois estaria cancelando hipoteca que pode ser objeto de outra execução e recair sobre outros bens do devedor (Ver Boletim do Irib de nº 193 – Extinção da Hipoteca pela Arrematação Ou Adjudicação e Cancelamento – Kioitsi Chicuta).

Quando se tratar de arrematação, como dito, os créditos de toda ordem se sub-rogam no preço da arrematação e não se pode impedir o registro da carta correspondente.

• Contudo, registrando-se a arrematação, mantém o registro da hipoteca que deverá ser certificada no título apresentado e que será objeto de futuro cancelamento pelo arrematante, até porque pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca, não pode ocorrer o seu cancelamento parcial. Os demais ônus também devem ser certificados no título (artigo 230 da LRP).
• Houve decisão deferindo o registro e de certa forma fica para o credor hipotecário a faculdade de escolher entre conservar o seu direito real perante o novo dono do imóvel ou demandar a anulação da adjudicação por não cientificado, se for esse o caso. Porém, essa questão foge à esfera registrária (V. AC nº 7.234-0/9 – Patrocínio Paulista 29.07.87) (Ver também AC. 544-6/4 – Santa Isabel SP).
• Com relação à penhora (AV/07 (50% conforme AV.12) Ao registrar a arrematação, se ela foi expedida em processo que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora.
• Portanto o registro deve ser feito, cancelando-se a penhora da execução trabalhista, na qual teve origem a carta de adjudicação, certificando-se no título as demais constrições ( hipoteca, penhoras) existentes, e comunicando se o Juízo da Execução do cumprimento da decisão a Fazenda Nacional e ao credor hipotecário por oficio do registro da Carta de Adjudicação.
• Aliás este Oficial cumpriu o determinado até porque não lhe é dado discutir questões de mérito decididas no processo e assim decidiu no processo (APC 012807-0/6, 0011977-27.2011.8.26.0576, 0909846-85.2012.8.26.0037, 0018845-68.2011.8.26.0625, 0001717-77.2013.8.26.0071, 0003261-25.2011.8.26.0248, 0069588-29.2012.8.26.0114, 0048614-03.2012.8.26.0071, 0004006-61.2011.8.26.0197, 0000434-11.2015.8.26.0439, 9000001-43.2014.8.26.0646 , 0909846-85.2012.8.26.0037, 1025290-06.2014.8.26.0100 e 0015448-29.2014.8.26.0032, Processo CGJSP nº. 2015/154495 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 0060518-30.2012, 1061580-20.2014.8.26.0100,1111320-10.2015.8.26.0100, 1108424.91.2015.8.26.0100,   0013244-65.2.015 e 1030058-04.2.016  (desobediência – DJE de 03-05/2.016), 1006527.23.2015.8.26.0196, 0000827-23.2015.8.26.0604 (qualif.neg. não carac. Desob. Deve comunicar o Juiz que expediu, se este desconsiderar registra comunicando ao Juiz Corregedor permanente).
• Quanto as indisponibilidades averbações 08 e 10 também não impedem o registro da carta de adjudicação a rigor por tratar-se de alienação forçada nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 413 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs.1011373-65.2016.8.26.0320, 0006122-61.2016.8.26.0198, 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o título poderá ser registrado independentemente das indisponibilidades averbadas (08 e 10).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Abril de 2.020.