Bloqueio de Matrícula por Vício Intrínseco

Foi aberta uma matrícula com 3 proprietários, Proprietário A com 50%, Proprietário B, com 25% e Proprietário C, com 25%.

A Proprietária A era mãe dos dois outros proprietários, e em seu falecimento, seus 50% foram partilhados apenas ao Proprietário B, pois o Proprietário C renunciou à Herança.

Ocorre que o que constou ao final, por escritura pública e ficou constando do arrolamento no registro da matrícula,foi a propriedade exclusiva em nome do Proprietário B, mas este deveria ter remanescido com 75% do imóvel.

Depois disso foi apresentada Escritura Pública de Compra e Venda na qual o Proprietário B comparece vendendo, aparentemente, 100% do imóvel (todo o imóvel), quando, em tese, seria ele titular de apenas 75% do imóvel, conforme já narrado.

Em decorrência da referida Escritura Pública de Compra e Venda, foi lançado na matrícula o R-8, no qual consta, pelos seus termos, que todo o imóvel teria sido vendido pelo Proprietário B.

Diante disso, aparentemente houve um erro nosso, de modo que o examinador da Compra e Venda não percebeu que o título vendia a integralidade do imóvel quando, na matrícula, o vendedor só detinha 75% dele (imóvel). Por conta desse erro, o ato da compra e venda (R-8) foi lançado como se referente a 100% do imóvel, quando só pertenceria ao vendedor 75% do imóvel.

Com efeito, gostaríamos de sua opinião acerca de como deveríamos proceder diante desses equívocos cometidos pela Serventia, bem como acerca de como poderíamos tentar solucioná-lo.

Resposta:

1. No caso houve erro intrínseco, tanto dos outorgantes vendedores que detinham somente 75% do bem imóvel alienado, como também do Notário que lavrou a escritura e deveria analisar os documentos, principalmente a certidão da matrícula apresentada e do Registro de Imóveis, e também do Registro de Imóveis;
2. A fim de preservar o princípio  de segurança jurídica, já que os elementos, os fatos do caso no qual houve violação ao princípio da continuidade, da disponibilidade e da legalidade face à transferência de direito de propriedade em parcela superior ao da titularidade dos transmitentes redundará e  revelam que a superveniência de novos registros, poderá causar danos de difícil reparação aos interessados e a terceiros de boa-fé. Por cautela deve o Oficial comunicar os fatos ao Juiz Corregedor Permanente, solicitando nos termos do § 3º do artigo 214 da LRP., o bloqueio da matrícula, requerendo também  a intimação dos interessados para eventual providência que entenderem cabíveis no resguardo de seus direitos, inclusive com a participação da outra parte que não participou da venda;
3. Os registros depois de efetuados não podem ser por retificação alterados, entretanto no caso completo  como houve vicio da transmissão, o título poderá ser re-ratificado nos termos do artigo 216 da LRP, para incluir também como outorgantes vendedor o Proprietário C, uma vez que o vício do negócio jurídico somente pode ser reconhecido com o devido processo legal, não podendo ser feito pelo Registrador ou mesmo pelo Juiz Corregedor Permanente.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 09 de Setembro de 2.020.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.                      (Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1^o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2^o Da decisão tomada no caso do § 1^o caberá apelação ou agravo conforme o caso.                   (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3^o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4^o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.         (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5^o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.                  (Renumerado do art. 217 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

214, § 3º pedido de bloqueio

216 Retificação do registro – O Oficial não é parte legítima para responder ação que se pretenda modificar em processo contencioso

A retificação depende de pedido do interessado, vedado ao Oficial qualquer retificação de ofício, depende sempre de pedido (ou autorização) do interessado.