Cessão de Direitos – Incorporação – Documentos Necessários

Tenho o caso de uma incorporação de prédio, que se encontra registrada.

O incorporador vendeu o empreendimento para os adquirentes, mas não deixou claro se vendeu somente o terreno, deu a entender que foi o empreendimento.

Na sequência, e na mesma escritura alteram a incorporação, e, instituem e especificam em condomínio com atribuição de unidades.

Pelo fato de ser na sequencia e na mesma escritura, haveria a necessidade ou obrigação de juntar documentação de todos os adquirentes da fração nos termos do artigo 32 da Lei 4591/64, pelo fato terem supostamente adquirido a incorporação ?

Resposta:

1. Se o incorporador vendeu o empreendimento, ou seja, alienou o terreno e realizou a cessão dos direitos e obrigação da incorporação;
2. Na sequência há a alteração da incorporação e a instituição, especificação e convenção do condomínio;
3. Portanto me parece evidente que além da venda do terreno houve a cessão dos direitos e obrigações da incorporação até houve a atribuição das unidades;
4. Desta forma será necessário juntar a documentação do artigo 32 da Lei 4.591/64, que na realidade não são todas as alíneas, mas as alíneas: a, b, c, f e o;
5. Ver nossa resposta anterior de 25-04-2.016 abaixo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.021.

Pergunta Anterior

Tenho duas questões que necessito da sua opinião de como proceder

Tenho um outro caso de uma “cessão da incorporação”, em um condomínio de casas, com construções a serem personalizadas.

A atual incorporadora pretende transferir a incorporação para uma outra empresa, ocorre que a incorporadora tem 27 unidades em seu nome, e a empresa que vai assumir tem 9 unidades. Em conversa com o advogado que trata do caso, disse que, as 9 unidades  foram adquiridas como compensação para a cessão e administração do condomínio, foi feito por escritura pública, mas, na escritura não há nenhuma menção a este acordo. No meu entender, essa seção não tem como ocorrer sem que se transfira toda a propriedade para a nova empresa, ou seja, inclui-se ai as 27 unidades, bem como toda a documentação pertinente. Há outra opção ?

Resposta:

As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.

Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (Certidões Negativas de Débitos  – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e letra “o”

Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.

Entretanto a incorporadora atual, não pode ser proprietária de somente 27 unidades, uma vez que não houve instituição, especificação, e convenção de condomínio com atribuição dessas 27 unidades, e nem poderia alienar o terreno e ceder os direitos e obrigações da incorporação se o condomínio já tivesse sido Instituído, Especificado e registrada a convenção. Não há como na fase da incorporação a incorporadora ser proprietária de 27 unidades. Portanto a cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser da totalidade das unidades com a antecedente ou concomitante transmissão do terreno onde se assenta a incorporação.

Eventualmente se tivessem sido alienadas unidades a terceiros a cessão poderia ser parcial, mas com a anuência destes compradores de unidades ou futura unidades autônomas.

Ademais na escritura não há menção alguma desse acordo que deve ser solucionado por outra maneira.

Portanto correta a posição do consulente.

Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.016

Segue reprodução das ementas citadas:

ARISP – KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA.

Resultado da pesquisa por: 100269

Compra e venda – parte ideal – possibilidade. Incorporação imobiliária. Instituição condominial – ausência.

Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a 50% de imóvel. Anterior inscrição de incorporação imobiliária sujeita ao regime da Lei n. 4.591/1964. Ausência, porém, de registro da instituição do condomínio ou mesmo da construção do edifício. Aquisição que se dá, ademais, por parte da própria incorporadora, já proprietária de parte ideal de 50% do imóvel, sem comprometimento da sua responsabilidade pela construção do edifício e futura transmissão do domínio das unidades autônomas construídas. Registro viável. Recurso provido.

Acórdão CSM: 1.002-6/9  Data: 17/2/2009  Data DO: 15/4/2009  Localidade: Valinhos

Cartório: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA SEDE

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Art. 32 da Lei nº 4.591/64; Decreto nº 5.481/28; entre outras.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 89062

Dúvida inversa. Compra e venda – metade ideal. Escritura pública – título original. Incorporação imobiliária – cessão parcial.

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa. Cópia de escritura pública de compra e venda da metade ideal de imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária, com cessão parcial da incorporação. Impossibilidade de registro de cópias extraídas do título original. Dúvida prejudicada, com observações e determinação.

Acórdão CSM: 890-6/2  Data: 4/11/2008  Data DO:   Localidade: Jundiaí

Cartório:

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Arts. 203 e 221 da Lei nº 6.015/73.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 103066

Incorporação imobiliária. Alienação – fração ideal. Emolumentos – dúvida.

Registro de Imóveis – Dúvida registral – Recusa do registro de escritura de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária registrada – Pretendido registro apenas da venda e compra do terreno – Inadmissibilidade – Título que representa efetiva alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas do condomínio – Recusa acertada – Recurso não provido.

Acórdão CSM: 1.030-6/6  Data: 17/3/2009  Data DO: 4/6/2009  Localidade: Limeira

Cartório: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Lei Estadual n. 11.331/2002

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 1057407

Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.

EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.

Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema

Cartório:

Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo

Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 005611086

ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.

1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.

Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos

Cartório:

Relator: Sylvio do Amaral

Legislação:

Íntegra