Cédula de Crédito Bancário – Imóvel c/ Descrição Precária

Recebemos uma Cédula de Crédito Bancário de um imóvel rural para abrirmos a matrícula e registramos a hipoteca em 1º grau. No entanto, o problema encontra-se na matrícula do imóvel, tendo em vista que a descrição do imóvel está deficitária: “Frente sul, medindo 330 metros, limitando-se com o Rio. Lado nascente medindo 3.000 metros, limitando-se com terras que é ou foi dos herdeiros de Fulano. Lado Poente medindo 3.000 metros, limitando-se com a estrada do lagedo de propriedade dos requerentes”.

Nesses termos:

a) Haveria a possibilidade de averbação de postergação da retificação da descrição do imóvel, levando em consideração que iremos registrar apenas a garantia e não haverá transmissão da propriedade, nos termos do artigo 932-A caput e §1º do Código de Normas do estado de Pernambuco (descrito abaixo)?

b) Ou, levando em consideração o §4º do artigo 911 do Código de Normas de Pernambuco (descrito abaixo), haveria impedimento para a referida averbação de postergação?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Código de Normas de Pernambuco: 

Art. 932‐A: As averbações necessárias ao aperfeiçoamento da matrícula no que se refere aos princípios registrários poderão ser postergadas, com as devidas cautelas que o caso exigir, de modo a viabilizar a abertura da matrícula.

§1º A deficiência existente nos registros antigos não impedirá a abertura de ofício da matrícula, ou a requerimento da parte, à vista dos elementos constantes de tais registros, desde que garantam amarração mínima, mesmo precária, da identificação e localização do imóvel.

Art. 911, §4º: Na especificação e descrição das confrontações dos imóveis urbanos ou rurais é vedado o uso de expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas.

Resposta:

1. Na realidade o imóvel  no lado poente medindo 3.000 metros, limita-se com terras dos herdeiros de Fulano, e nos fundos  norte é que se limita com a estrada do lageado (ou lajeado) e de propriedade dos requerentes;
2.  Assim temos duas situações:
3. A abertura de matrícula de ofício ou a requerimento da parte (interessado – artigo 217 da LRP)  (artigo 932 do CN de Pernambuco – PE) que de qualquer forma poderia ser feita mesmo porque nos termos doas artigos 228/229 da LRP);

• O artigo 911 do CN que veda o uso da expressão sucessores de determinadas pessoas que é o caso, pois na descrição do imóvel constante da matrícula isso ocorre por duas vezes (lado nascente, herdeiros de Martilho de Souza e lado poente  herdeiros de Geraldo Estrela

• Na realidade o imóvel a rigor deveria ter a sua prévia retificação judicial ou administrativa, (artigos 212/213 da LRP) porque como o imóvel possui 99,00 hectares e  inferior  a 100,00 hectares não seria preciso ser georreferenciado, pois nesse caso o prazo do geo expira-se em 20-11-2.023. Porém nada impediria que se fizesse o georreferenciamento ao invés de retificação  judicial ou administrativa;
• Entretanto como não haverá alienação mas sim oneração (registro de hipoteca cedular) que há pontos de amarração (Rio e Estrada) poderia o proprietário somente requerer a atualização das confrontações a serem averbadas na matricula ( com fulano de tal antes herdeiros de Martinho de Souza, e ciclano de tal antes  herdeiros de Fulano) mitigando e postergando a retificação ou mesmo o geo a critério do Oficial Registrador nos termos do artigo 28 da Lei 8.835/94.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Agosto de 2.021.