Conjunto Habitacional – Áreas Institucionais não Integram o Domínio Público
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, pela averbação nº 3 feita na matricula, constituiu o Conjunto Habitacional “H”, e pelo registro 04, o instituiu em condomínio, sob o regime da Lei Federal 4.591/64, reservando áreas institucionais e de lazer.
A Prefeitura Municipal solicitou fossem incorporadas estas áreas ao domínio público.
Na ocasião, o Cartório devolveu o requerimento, solicitando a lavratura de doação, por não se tratar de incorporação, feita nos termos do artigo 22 da lei 6.756/79, extensivo ao decreto lei 58/37.
O Cartório pode incorporar estas áreas, por analogia à Lei do Parcelamento do Solo urbano, uma vez que não há previsão na Lei do Condomínio?
Resposta:
- O conjunto habitacional “H” foi constituído e implantado pela CDHU e, portanto, nos termos do item 167 do Capítulo XX das NSCGJSP, não se aplica o artigo 18 da Lei 6.766/79, sendo este aplicável somente a empreendimentos promovidos por particulares (item 167.2 do Capítulo XX das NSCGJSP) que não é o caso;
- O item n. 167.1 do Capitulo XX das NSCGJSP define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Portanto são UNIDADES HABITACIONAIS, não meros lotes.
- Os conjuntos habitacionais foram pela E. Corregedoria Geral do Estado dividido em duas partes:
i) Quando implantados por empresas particulares deve ser previamente registrado o loteamento, de acordo com o artigo 18 da Lei n. 6.766/79 para, ao depois, em cada matricula, de cada lote ser feita a averbação da construção da casa que nesse lote foi implantada;
ii) Quanto implantados (passado, prontos e concluídos) por empresas públicas, COHABS, CDHU e outras empresas públicas, apresentando projeto aprovado pela Prefeitura e GRAPROHAB, juntamente com o “habite-se” ou documento equivalente, comprovando a conclusão das casas ou prédios de apartamentos, acompanhados da CND do INSS, relacionado com a obra, plantas, memoriais e demais documentos, se procede à simples e uma simples averbação dando publicidade à implantação do conjunto habitacional.
O ato é único e basta-se averbar na matricula do imóvel, que nele foi implantado um conjunto habitacional contendo x casas, numeradas de …. a ….. (itens 168,168.1 e 170 do Capítulo XX das NSCGJSP)
Cada uma delas com …..metros quadrados de área construída, tendo sido abertas vias de circulação (ruas, avenidas) com o total de …..metros quadrados de área, tendo sido destinados …. metros quadrados de sistema de lazer, mais…. metros quadrados de áreas verdes.
O requerimento da entidade que construiu conjunto deve vir acompanhado de plantas e memoriais descritivo detalhando a base física de cada edificação (lotes) para possibilitar a abertura de matriculas individuais para cada unidade, devendo a exemplo dos loteamentos ser elaborada uma ficha auxiliar para controle.
Não se trata de loteamento, mas sim de conjunto habitacional, pois essas cooperativas habitacionais, são dispensadas do registro do loteamento, e o ato a ser praticado é de averbação e não de registro (ato único).
- O procedimento todo está normatizado pelos itens 167/170.1 do Capitulo XX das NSCGJSP;
- Após a averbação do conjunto habitacional (AV.03) o CDHU instituiu um condomínio edilício nos termos da Lei 4.591/64 reservando áreas institucionais e de lazer, que provavelmente passaram a ser áreas de uso comum do condomínio edilício;
- Portanto essas áreas (institucionais e de lazer) não passaram a integrar o domínio do município nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, por não se tratar de registro de loteamento. Desta forma não pode o Registro de Imóveis incorporar, integrar essa áreas ao domínio da municipalidade por não haver a aplicação do artigo 22 da Lei 6.766/79, uma vez que não se trata de loteamento registrado;
- Também não será possível a aplicação do artigo 195-A da LRP, por não se tratar de imóveis públicos oriundos de parcelamento de solo urbano.
Sub censura.
São Paulo, 07 de Fevereiro de 2.022.
O Provimento, é pouco claro, mas estabelece, principalmente, que em casos de conjunto habitacional, o indispensável registro do parcelamento e a averbação das edificaçoes devem ser realizados sob ato único, para o qual foi escolhida a denominação de “averbação”. Há décadas trabalho com registro de conjuntos habitacionais promovido por empresa pública (empreendimento cujo o produto são “unidades habitacionais” que consistem de “lote+edificação”). Entendo que no registro do loteamento o ato principal seria o da geração do lote, portanto, que depende do “registro” do parcelamento. Sempre tentei compreender porque o Provimento estabelece que o “ato único” deva ser denominado de “averbação”. Talvez se deva ao valor dos produtos gerados, onde o valor “lote” invariavelmente é menor do que o valor da “edificação”.
O fato é que, a pouca clareza dos termos do provimento induzia os Oficiais à dúvida, principalmente, quanto à aplicablidade do Art. 22 da Lei 6.766/79. O assunto foi exaustivamente discutidos em congressos do IRIB e Anoreg, sempre se chegando a conclusão que, a dispensa se resume ao Art. 18, e apenas no que se refere à comprovação da idoneidade do órgao publico responsável pelo parcelamento, aplicando-se a totalidades dos demais incisos e artigos da Lei (Tais como a apresentação da aprovação do PARCELAMENTO do SOLO pelo Município e Graprohab). Assim, se houve a averbação de conjunto habitacional por empresa pública com previsão de parcelamento do solo com produção de lotes, vias e áreas verdes e institucionais, essas últimas passam automaticamente para o domínio da municipalidade conforme determinado no Art. 22 da Lei Federal 6.766/79 .