Matrículas Com Mais de Um Imóvel e Inventários Pendentes

Encaminho abaixo, de forma resumida e objetiva, as situações que necessitam de seu parecer, com indagações claras para facilitar o entendimento:

1. Benfeitorias e Matrícula “A”

Contexto resumido: A matrícula “A” traz, em sua descrição original, indicação de algumas benfeitorias (casas, poços e cercas). No ato de abertura dessa matrícula, consta uma área de 304 hectares, depois uma de 19 hectares, e então a descrição completa dessas benfeitorias, além da menção a plantações inseridas no imóvel. Pretendemos realizar retificação de área e certificação de georreferenciamento junto ao INCRA, mas surgem dúvidas quanto ao transporte e registro das benfeitorias já existentes na matrícula antiga.

Indagações:

1 – Essas benfeitorias precisam ser necessariamente transportadas e indicadas na nova matrícula que será aberta nesta serventia?

1.1. Se sim, que tipo de documentação mínima deveríamos solicitar ao proprietário para garantir segurança jurídica (por exemplo, requerimento específico, memorial de localização assinado, planta/apontamento técnico)?

1.2. Haveria necessidade de vistoria ou laudo técnico específico para cada benfeitoria, ou bastaria a inclusão em memorial descritivo ligado ao georreferenciamento com ART assinada pelo profissional?

2 – Observando a descrição fragmentada na abertura da matrícula 7870 (304 ha, 19 ha, e, em seguida, detalhamento de benfeitorias e plantações), enxerga possibilidade de procedimento de retificação de área exclusivamente na via administrativa?

3 – Ainda na matrícula “A”, consta averbação de venda de 3 hectares a terceiro. Pretendemos apurar o remanescente para retificação.

3.1 – Além do procedimento de apuração de remanescente, haveria algum outro cuidado ou providência que recomendaria (por exemplo, levantamento histórico de registros anteriores, análise de confrontantes atuais para comprovar os limites do remanescente)?

3.2 – Caso surjam dúvidas sobre a real extensão da área remanescente após a venda, há recomendação de medida cautelar ou procedimento especial antes da retificação?

2. “Salto” de Inventário do Proprietário (Fulano e Beltrana)

Contexto resumido: As matrículas “A” e “B” são de propriedade de Fulano, conforme aquisição registrada em R-1. Em ambas, foi registrado formal de partilha informando que 1/7 do imóvel passou a pertencer à Beltrana (filha), mas não se registrou a propriedade completa (restante 6/7 ficou “solto”). Agora, para registro do inventário de Beltrana, apresenta-se escritura de inventário que traz apenas o 1/7.

Surge dúvida se é possível proceder ao inventário da Beltrana sem antes regularizar o inventário de Fulano em relação aos 6/7 não registrados corretamente.

Indagações:

1.      Podemos registrar o inventário da Beltrana (referente ao 1/7 já declarado) antes de regularizar definitivamente o inventário do Fulano, relativo aos 6/7 restantes?

1.1. Em quais hipóteses seria aceitável a continuidade do registro parcial (1/7) sem consolidar previamente os demais quinhões?

1.2. Há risco de questionamento futuro sobre a titularidade dos 6/7 remanescentes que podem impactar o registro do 1/7?

2.      Caso seja necessário regularizar previamente o inventário do Fulano, quais medidas práticas deveríamos adotar:

2.1. Abertura de inventário ou procedimento judicial específico para retificar o formal de partilha original?

3. Matrícula “B” com Descrição Precaríssima e “Três Imóveis”

Contexto resumido: A matrícula “B” apresenta descrição precária, aparentemente descrevendo três imóveis distintos:

·         1º imóvel: “uma roça cercada de arame, medindo 1000 metros de frente por 460 metros de fundos” (sem indicação de confrontantes).

·         2º imóvel: “uma área de terra medindo 220 metros de frente por 220 metros de fundos…” (com confrontantes).

·         3º imóvel: “área de terra medindo 880 metros de frente por 110 metros de fundos” (com confrontantes).

Pretendemos proceder com retificação de área administrativa para o 2º e 3º imóveis, mas restam dúvidas sobre o 1º imóvel e sobre a estratégia geral.

Indagações:

1. Para o 1º imóvel (medidas sem confrontantes), seria viável iniciar retificação administrativa ou seria imprescindível buscar medição judicial ou algum procedimento preliminar para identificar confrontantes?

1.1. Poderíamos solicitar ao proprietário ou confrontantes uma declaração robusta ou termo de compromisso de limites, ou isso não supre a falta de confrontantes formais?
1.2. Há recomendação de vistoria técnica prévia no local para levantamento de confrontantes antes de propor retificação?

2. Para o 2º e 3º imóveis (que já indicam medidas e confrontantes), qual o procedimento ideal de retificação administrativa:

2.1. Caso surjam divergências entre confrontantes atuais e limites informados, como proceder na via administrativa antes de pensar em judicial?

3. Em relação ao georreferenciamento geral do imóvel descrito na matrícula “B”:
   
   

3.1. É recomendável incluir no memorial geral observações sobre a divisão em três frações distintas, ou separar em matrículas distintas antes de retificação?

3.2. Há instruções específicas da legislação ou de orientações do INCRA/Conselho de Arquitetura e Agronomia para casos de imóveis subdivididos com descrições precárias?

Agradeceria imensamente o esclarecimento de Vossa Senhoria sobre cada ponto acima, bem como eventuais orientações adicionais que julgar pertinentes dentro de sua ilustre experiência.

Resposta:

Inicialmente informamos de que pelo principio da unitariedade da matrícula, uma matricula não pode conter dois ou mais imóveis, pois cada matricula deverá conter um imóvel e cada imóvel deverá ter uma matrícula, mas isso poderá se corrigido pelo próprio georreferenciamento, que deve ser feito um para cada para cada imóvel (304,00 há e 19,00 há).

3. Sim, as benfeitorias  à exceção das cercas devem ser contidas/localizadas nos imóveis georreferenciados localizando em qual ou em quais imóveis estas benfeitorias estão localizadas.

1.1.          As benfeitorias já constam da matrícula, entretanto como são dois imóveis e pelo georreferenciamento que também é uma retificação, e seguindo o item “1” acima  para a localização  das benfeitorias deve haver sim, requerimento especifico assinado pelo proprietário,  planta (s) memorial (ais) sendo que pelo georreferenciamento serão descerradas duas matriculas (304 há  e 19 há) (Decreto 4.449/2002 – artigo 9º, § 5º)  com suas descrições completas e localização das benfeitorias nos imóveis, com apresentação de memoriais e plantas (individuais), sendo que os memoriais e plantas devem ser assinados pelo  (s) proprietário (s) e pelo profissional que elaborou a pecas (planta (s) e memorial (ais) e ART.

1.2.         Não, porque se trata de imóvel rural contendo as benfeitorias (casas e poço)  (possivelmente sem referência a área construídas das casas, bastando  memorial descritivo e planta assinados pelo proprietário e pelo profissional responsável com ART.

2.      Pelo procedimento (georreferenciamento e os demais) as áreas serão individualizadas gerando duas matrículas  e as benfeitorias localizadas, dentro de cada imóvel, com a cautela de praxe seria sim possível a retificação, diga-se o, georreferenciamento pela via extrajudicial.

3.      Pelo desfalque de 3 hectares e descrição precária o georreferenciamento deve ser precedido de retificação com apuração de seu remanescente.

3.1.         Sim, além da retificação com o consequente apuração do remanescente um procedimento normal, análise dos confrontantes notificações, enfim um procedimento normal de retificação administrativa (artigo 213 da LRP).

3.2.         As dúvidas devem ser apuradas  e sanadas no processo extrajudicial da retificação, caso haja divergências que não possam ser sanadas dentro do procedimento e ou, o procedimento especial seria o judicial.

3. Ao menos em nosso estado não é permitida a abertura de matrículas de fração ideal. Como o 1/7 pertencente a Beltrana já foi registrado deve ser registrado  a partilha de 1/7 pelo falecimento de Beltrana. No entanto para o prosseguimento do procedimento (geo e ou) deve ser feito o registro dos 6/7 ressaltantes, até porque desses 6/7 surgirão outros herdeiros proprietários, e a totalidade dos proprietários é necessária para  o prosseguimento. Aliás tudo deve começar pelo registro da partilha dos 6/7 faltantes porque caso contrário se fosse possível o prosseguimento somente em relação ao 1/7 a partilha dos 6/7 faltantes necessitaria de rerratificação. Enfim não seria possível o prosseguimento apenas pelo 1/7 da propriedade. Portanto primeiro deve ser registrado  o inventário e partilhas dos 6/7, o registro e partilha do inventário de 1/7 pelo falecimento de Beltrana.
   1. Não, como dito acima.

1.1.         Não há hipótese, pois fere os princípios da legalidade, especialidade e principalmente da continuidade;

1.2.         Sim, o risco que corre o pau, corre o machado.

2.      Como dito deve ser registrado o inventário de Beltrana (1/7) e o inventário de Fulano.

2.1.         Devem ser registrados os dois inventários para que se complete os 7/7 (sete sétimos) dos imóveis, de preferência judicialmente, e se for o caso o formal de partilha original (que não haveria ser o inventário e partilha)

3.      No caso os três imóveis deve ser retificados judicialmente pois não possuem confrontantes e descrição completa enfim descrições precárias, o que basta para serem realizadas pelas vias jurisdicionais.

3. Somente judicial;

1.1.         Não há declaração robusta, e mera declaração não supre a falta de confrontantes, por isso retificação judicial. Aliás essas propriedades já devem estar a muito tempo em nome/posse da família;

1.2.         Não devem ser pela via judicial, fora o que poderá surgir. Às vezes você puxa uma pena e sai outra galinha.

2.      Ideal, ideal, mesmo é procedimento judicial.

2.1.         Como dito segue o procedimento judicial, é mais demorado  mas mais seguro, e há um juiz togado.

3.      Geo matricula “B”

3.1.         Como dito anteriormente pelo princípio da unitariedade da matrícula, uma matricula não pode conter dois ou mais imóveis, pois cada matricula deverá conter um imóvel e cada imóvel deverá ter uma matrícula (artigo 176, § 1º, I da LRP),  mas isso poderá ser corrigido pelo próprio georreferenciamento, que deve ser feito um para cada para cada imóvel;

3.2.         No conselho não, mas junto ao INCRA poderá haver, mas desconhecemos.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Junho de 2.025.