Escritura Pública de Compra e Venda – Cláusula Resolutiva – Quitação – Transferência

Recebemos nesta Serventia Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel, bem como Escritura Pública de Rerratificação, lavradas em 06 e 14 de maio de 2026, respectivamente (documentos anexos).

Durante a qualificação do título, verificamos que a escritura de rerratificação introduziu cláusula denominada pelas partes como “compra e venda pro solvendo”, vinculando os efeitos do negócio ao pagamento integral do preço ajustado.

Consta da escritura, em síntese, que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 3.375.000,00, cujo pagamento ocorrerá por transferência bancária em 31/12/2028. Ademais, foi estipulado que o inadimplemento ensejará cláusula resolutiva e que, somente após a quitação integral do preço, os vendedores concederão plena quitação e promoverão a transferência da propriedade à compradora.

Também foi consignado que a escritura constitui título hábil para ingresso no Registro de Imóveis, devendo a obrigação assumida em caráter pro solvendo permanecer registrada até a apresentação da quitação, ocasião em que o domínio seria efetivamente transferido à adquirente.

Diante desse contexto, especialmente em razão da previsão de que a transferência da propriedade somente ocorreria após a quitação do preço, submetemos à sua apreciação os seguintes questionamentos:
 
1. Considerando os termos da escritura e da rerratificação, especialmente a cláusula segundo a qual “após o pagamento, os vendedores darão plena quitação, transferindo a propriedade do bem para a compradora”, é juridicamente admissível o registro do título em sua redação atual?
1.1. Em caso positivo, o senhor entende ser necessária a consignação expressa, no ato registral, das cláusulas e condições estabelecidas pelas partes, notadamente aquelas relacionadas ao caráter pro solvendo do negócio e à alegada postergação da transferência do domínio do imóvel?
2. O senhor entende ser suficiente o título público apresentado para amparar o registro pretendido ou seria recomendável a apresentação de documento complementar, esclarecimento das partes ou nova adequação do instrumento, a fim de conferir maior segurança jurídica ao título público apresentado?
 
Agradecemos, desde já, pelo seu parecer sobre o assunto e seguimos no aguardo de sua orientação.
 

Resposta:
 
A escritura foi mal lavrada, gerando certa confusão, explico:
 
 
Resposta: “Pro solvendo” (Para ser resolvido). Usa-se a expressão para dizer que o pagamento não extingue desde logo a dívida, mas apenas quando for quitada a última parcela. Poderia  ter sido feita em caráter “Pro Solvendo”  em parcelas representada por cheques ou por notas promissórias, mas no título nada constou.

Para o registro o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.

Na venda e compra basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, ou dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.

A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.

O preço é elemento essencial para a venda e compra. Mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.

Os títulos (cheques ou notas promissórias) “pro solvendo” configuram um negócio jurídico a ser saldado em prestações determinadas, não se podendo falar, nesse caso em quitação do preço. De qualquer forma, tendo havido ou não quitação, a venda e compra é registrada e o domínio transmitido, e, em seguida concluída. Os cheques ou as notas promissórias têm natureza obrigacional, de maneira alguma afetam o registro.

Se o vendedor quisesse, poderia ter se valido da condição resolutiva (pacto comissório), ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo compromisso de venda e compra. Não o fazendo, renunciou a uma garantia real, contentando-se com  a condição pro solvendo, natureza obrigacional, que não afetam o registro (Ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).

No caso trata-se de obrigação pessoal, posto ser o pagamento do preço feito via de regra  em parcelas em caráter pro-solvendo.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva expressa e não em caráter pro solvendo constituído condição resolutiva e se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes renunciaram à clausula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento que como dito é matéria estranha ao registro.

Se fossem emitidos cheques ou notas promissórias vinculados ao contrato pela condição pro solvendo, essa operação é considerada como venda em prestações.

Portanto essa condição (pro solvendo) poderá constar do registro e via de consequência a quitação  que também será averbada quando ocorrer.

O termo pro solvendo (que significa “para pagar” ou “a ser pago”) não é uma condição resolutiva em si, mas sim a forma de pagamento. Trata-se de uma modalidade em que o pagamento feito por meio de um título (como um cheque ou nota promissória) não extingue imediatamente a dívida original. A obrigação principal do contrato continua existindo e só é considerada quitada após o pagamento efetivo do título. Para que o negócio seja desfeito em caso de não pagamento, o contrato deve conter expressamente uma cláusula resolutiva (ou condição resolutiva).

Em resumo: Pro solvendo: Determina como a dívida será quitada (o pagamento só ocorre de fato quando o dinheiro cai na conta). Condição/Cláusula Resolutiva: Determina o que acontece se não pagar (permite que o vendedor desfaça o negócio caso a dívida não seja paga). A principal vantagem dessa combinação em contratos de compra e venda é que o vendedor pode exigir o cancelamento do negócio caso o comprador não pague as parcelas acordadas.

Noutro giro a expressão pro solvendo vem do latim e significa “a ser pago”. Nesse caso o título por si só não extingue automaticamente a dívida; a quitação só ocorre após o pagamento efetivo das parcelas. A nota permanece vinculada ao contrato de compra e venda, mas não como condição resolutiva.
 
 
Quesitos:
1. Não, pois como dito a compra e venda foi realizada em caráter pro-solvendo “para ser resolvido” ou em garantia de pagamento se fosse representada por cheques ou notas promissória. Portanto a escritura deve novamente rerratificada para constar em caráter pro solvendo, mas não constando a condição resolutiva pois o termo pro solvendo (que significa “para pagar” ou “a ser pago”), não é uma condição resolutiva em si, mas sim a forma de pagamento. E rerratificada para constar a transferência do domínio e não “ constituído condição resolutiva “ o não pagamento, do valor acima”.
1.1. O caráter pro solvendo pode ser consignado que possa ser pago posteriormente. Mas não consignar a postergação da transferência do domínio, pois houve o preço e o pagamento será em caráter pro solvendo.
2. Não, pois o titulo necessita de rerratificação conforme item “1” (Um) acima. E se for o caso rerratificar para constar se o pagamento é em parcelas, ou em parcela única, os seus valores e vencimentos. E em caráter pro solvendo.
Há tantas maneiras de resolver a situação, poderia ser realizado através de promessa de compra e venda, hipoteca, condição resolutiva, pagamento em parcelas em caráter pro solvendo ou mesmo em caráter pro soluto, alienação fiduciária, mas ficar com a lã e o carneiro é impossível.

Sub censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2.026.