Cancelamento de Ônus em Matrícula Objeto de Arrematação Judicial
Solicito, por gentileza, sua análise jurídica quanto à possibilidade de cancelamento dos ônus/gravames constantes da matrícula, em razão de arrematação judicial.
No caso concreto, verificamos que a matrícula possui diversos registros de garantias hipotecárias, especialmente os atos R-02, R-03, R-05, R-09, R-10 e R-11, vinculados ao Banco do XYZ S/A.
Ocorre que, ao analisar o título judicial apresentado, constatamos que nem o Auto de Arrematação nem a Carta de Arrematação trouxeram determinação expressa do Juízo para cancelamento/baixa dos ônus e gravames existentes na matrícula.
Além disso, no curso do processo, aparentemente foram mencionados de forma específica apenas alguns títulos/obrigações, tais como a Nota de Crédito Rural, a Cédula Rural Hipotecária e o C.PAR.CMP/AS/CNF.DIV., não havendo referência individualizada a todos os gravames constantes da matrícula.
Por outro lado, há elementos processuais relevantes que podem indicar a extinção das garantias em razão da arrematação. No Edital de Público Leilão, no item 5.1, foram descritos todos os ônus/gravames constantes da matrícula, inclusive as hipotecas registradas sob R-02, R-03, R-05, R-09, R-10 e R-11. O próprio edital também consignou que “a hipoteca extingue-se com a arrematação, assim, nada será devido pelo arrematante ao credor hipotecário”, com fundamento no art. 1.499, VI, do Código Civil.
Ainda, no despacho o Juízo consignou expressamente que o crédito exequendo devido ao credor originário, Banco XYZ, foi integralmente satisfeito por meio do levantamento do sinal e valores iniciais da arrematação, no montante de R$ 246.293,04, quitado em 29/10/2025, concluindo que “o credor principal encontra-se plenamente satisfeito”.
Diante desse contexto, nossa dúvida é a seguinte: seria juridicamente seguro que a serventia promovesse o cancelamento de todos os ônus/gravames hipotecários constantes da matrícula com base na arrematação judicial, no edital e no despacho que reconheceu a satisfação integral do crédito do Banco do Nordeste, ainda que não haja, no Auto de Arrematação ou na Carta de Arrematação, ordem judicial expressa e específica de cancelamento?
Ou, por cautela e em observância ao princípio da legalidade e às regras de cancelamento registral, seria mais adequado exigir ordem judicial complementar, com determinação expressa para cancelamento dos atos R-02, R-03, R-05, R-09, R-10 e R-11 da matrícula?
A preocupação principal é evitar cancelamento sem título hábil específico, embora haja indicativos de que as hipotecas tenham sido atingidas pela arrematação e de que o credor hipotecário/exequente tenha sido integralmente satisfeito.
Em suma: devemos agir com base no efeito ex lege do art. 1.499, VI, CC + satisfação do credor atestada judicialmente, ou devemos ser devolutivos para que o interessado instrua com despacho expresso?
Ficamos no aguardo de sua orientação quanto ao procedimento mais seguro a ser adotado.
Resposta:
- No R.3. constou hipoteca de segundo grau, e no R.5 também constou hipoteca de segundo grau quando seria de terceiro grau. Entretanto considerando que no R.9. constou hipoteca de quarto grau, poderia ser interpretado que a hipoteca do R.5 seria de terceiro grau.
- Como não consta da arrematação (auto ou carta) ordem judicial expressa e específica para o cancelamento das hipotecas dos registros 2, 3, 5, 9, 10 e 11 seria de boa ramagem, e por cutela solicitar ordem judicial expressa e específica do Juízo da arrematação determinando o cancelamento das hipotecas. E isso em conformidade com o artigo 320G do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ – Extra) (abaixo reproduzido).
Sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Junho de 2.026.
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
VI – pela arrematação ou adjudicação.
PROVIMENTO N. 149, DE 30 DE AGOSTO DE 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/ CN/CNJ-Extra), que regulamenta os serviços notariais e de registro.
Art. 320-G. No caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos. (incluído pelo Provimento n. 188, de 4.12.2024) (correção redacional promovida pelo Provimento n. 190, de 25.4.2025)
LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.
Art. 907. Pago ao exequente o principal, os juros, as custas e os honorários, a importância que sobrar será restituída ao executado.
