Distrato – Instrumento Particular

Recebemos a documentação relativa a um distrato (parcial) de uma promessa de compra e venda datada de junho/1996.

O compromisso trata-se da aquisição de vários lotes de um loteamento, assinado por Fulano e sua esposa Beltrana como “vendedores” e Sicrano como “comprador”. Ademais, na cláusula nona consta que o contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irretratabilidade e irrevogabilidade, ressalvado eventual inadimplemento.

O compromisso foi averbado junto a matrícula mãe do loteamento em 07 de junho de 1996.

Já no termo de distrato compareceu Sicrano e o Espólio de Fulano, representado pelos herdeiros – viúva e filho. No item “I”, aduz que o compromisso foi realizado sobre apenas 02 lotes, indo de encontro com o disposto no contrato.

Ademais, no item “II”, dispõe sobre a intenção unilateral de rescindir o contrato sobre esses dois lotes. Também não constou a assinatura das testemunhas.

Nesse sentido:

(a) Tendo em vista o óbito do proprietário, seria possível realizar o distrato nestes termos?

(b) Não nos foi informado acerca da existência do inventário de Fulano. Em havendo inventário, poderia o inventariante assinar o distrato? Ou apenas por ordem judicial?

(c) Seria possível ainda que o inventário fosse extrajudicial?

(d) É possível o distrato parcial do contrato de promessa de compra e venda?

(e) É possível o distrato nos termos que nos foi apresentado?

(f) há algum outro quesito/informação importante?

Resposta:

1. A promessa de compra e venda foi realizada por instrumento particular, o distrato foi realizado pela mesma forma do contrato Instrumento particular) (artigo 472 do Código Civil);
2. O distrato é na realidade uma compra e venda regressiva, no caso de compra e venda, na promessa idem;
3. Como o promitente comprador é casado haverá nos termos do artigo 1.647, I do CC  o comparecimento de sua esposa dando a sua outorga uxória/anuência, à exceção ser forem casados no regime da separação absoluta de bens com pacto antenupcial registrado. Também será necessária a previa averbação do casamento do promitente comprador, seu regime e época de casamento e o local, e número do registro do pacto antenupcial se for o caso, bem como a qualificação completa de sua esposa;
4. Respostas aos quesitos:

1. Não o espólio deve ser representado por sua/seu inventariante com alvará judicial, porque extrapola os poderes de administração dos bens que lhes são conferidos por força do artigo 618,II do CPC. Não se trata no caso de mera administração patrimonial, mas de distrato com transmissão regressiva que necessita de autorização judicial prevista no artigo 619 do CPC;
2. Idem item “a” acima, mesmo havendo inventário;
3. Sim, pois previsto em lei, a não ser que houvesse impedimentos legais. Porém nesse caso na escritura de inventário deverá ter autorização expressa e específica para que a/o inventariante  realize os distrato o que valeria como alvará judicial;
4. Sim, possível;
5. Não que que constou acima (item 3, 4, a, b, c (se for o caso) ;
6. Sim, e são eles:

f.1. Nos termos do artigo 176, § 1º, III<5 da LRP, deve ser atribuído valor para o distrato;

f.2. a apresentação da procuração não seria necessária, pois quem representará o espolio será a/o inventariante;

f.3. apresentar os valores venais.

Sub censura.

São Paulo, 07 de Março de 2.022.