Locação Parcial de Imóvel rural

Foi apresentada minuta de contrato de locação inusual,

A parte nos informa que a locação será somente de parte do imóvel e precisa que seja efetivamente registrado na respectiva matricula, pois terá clausula de vigência – 25 anos, prorrogável por igual período.

O apresentante quer saber quais os documentos que deverão instruir o requerimento de registro, alguma planta especifica delimitando a área?

No Instrumento as partes solicitam ao Oficial de Registro de Imóveis que realize todos os atos de registro possíveis.

As minhas dúvidas são as seguintes:

a) – Quais os documentos que devo exigir?

b) – No caso de registro como deve ser calculado o valor do contrato?

c) – Devo registrar o contrato somente na matricula do imóvel ou tenho que proceder algum outro registro ou averbação?  

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÍPICO DE (PARTE) DE IMÓVEL RURAL, PARA FINS  DE CONSTRUÇÃO, MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO PROJETO CONSTITUÍDO DE PAINEIS SOLARES, COLETA E TRANSMISSÃO DE ENERGIA SOLAR USINA.

Vigência: 25 anos

Valor mensal R$ 15.000,00

Resposta:

1. A locação de parte do imóvel é perfeitamente possível, desde que exista descrição da área locada em relação ao todo do imóvel (APC 27.480-0/7; 34.848-0/3; 8.339-0/5; 865-6/9 e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado n. 214/96). Entretanto deverá ser apresentado memorial e planta do todo com localização/individualização/especificação da parte locada, da Reserva Legal e da Servidão, se se localizam na área locada, na área não locada ou em ambas. E com pontos de amarração que possibilitem também a localização da área locada dentro do todo;
2. A locação por se tratar de parte de imóvel rural, a rigor deveria ser objeto de contrato de arrendamento nos termos do estatuto da terra e do decreto 59.566/66;
3. Entretanto como a locação é para fins comerciais/empresariais não se aplicaria a legislação citada, mas a Lei 8.245/91 e do Código Civil (item III das condições gerais) e item 13.13 (artigo 2.036 do CC, ou seja, na verdade pela lei especial 8.245/91);
4. Com relação a locação da parte do imóvel, como dito seria possível, se a locatária se tratasse de pessoa física brasileira, entretanto se se tratasse de pessoa jurídica:

Como o contrato de locação se refere a imóvel urbano regido pela Lei 8.245/91, e não imóvel rural, que nesse último caso se trataria de arrendamento regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64 e Decreto 59.566/66) a área locada deverá passar a integrar o perímetro urbano, com procedimento e autorização municipal para fins de averbação no Registro de Imóveis. Até porque se se tratar de arrendamento de imóvel rural por tratar-se de pessoa jurídica com a maioria do capital de pessoas jurídicas estrangeiras, ou seja, pessoa jurídica brasileira da qual há participação a qualquer título de pessoa jurídica estrangeira com sede no exterior e com maioria de capital social (Pessoa Jurídica Brasileira  equiparada a pessoa jurídica estrangeira) haverá para o arrendamento a necessidade de autorização  do INCRA (Provimento CNJ 43/2.015 e Instrução Normativa 94 de 17-12-2.018 do INCRA) e o instrumento deverá ser realizado através de escritura pública, com desmembramento e georreferenciamento com a certificação pelo INCRA, e descrição do remanescente. Ou seja, georreferenciamento do todo, da área desmembrada e de remanescente.

Como não sabemos a dimensão da área locada, se maior do que a área não locada 30,hectares por exemplo o ideal seria que essa área passasse para o perímetro urbano (integrasse o perímetro urbano)

6. Em face de a locação ter prazo superior a dez anos o cônjuge do locador também deverá comparecer no contrato nos termos do artigo 3º e § 1º da Lei 8.245/91;
7. O item 1.5 do contrato (não onerar o imóvel, sem previamente obter a anuência da locatária está em desacordo com o item 7.6 (vi) não constituir sobre o imóvel ônus de qualquer natureza, não menciona a anuência)
8. Quanto à clausula de vigência em caso de alienação e direito de preferência locadora:

O contrato de locação no sistema registrário vigente pode ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia para o cumprimento do contrato de locação (artigos 167, II. 16 da LRP e 38, parágrafo 1º da Lei 8.245/91), ou de registro para publicidade da vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP). Podendo, também, opcionalmente e a requerimento do interessado, ser registrado em Registro de Títulos e Documentos, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros (artigo 127, VII da LRP).

Evidentemente para que o contrato de locação possa ser registrado, além dos demais requisitos, deve conter a cláusula de vigência (da locação) em caso de alienação, e para que possa ser averbado deverá conter também a cláusula do direito de preferência.

Preferência esta que significa o direito de preferência da aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento (Ver artigo n. 26 e ss. Da Lei 8.245/91).

Os requisitos dos contratos de locação para serem averbados, são os requisitos essenciais, tais como partes, imóvel, valor, o prazo, o tempo, o lugar de pagamento, pena convencional, demais condições e evidentemente a cláusula do direito de preferência, assim também o é para o registro nos casos que contenha a cláusula de vigência em caso de alienação (ver artigo n. 242 da LRP).

A diferença entre registrar e averbar o contrato de locação, se prende ao fato de que é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP) e se averba quando contiver a cláusula de direito de preferência (Artigo 167, II, 16). Quando tiver a garantia da caução (parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei de Locação), está também será averbada independentemente do registro ou averbação do contrato de locação.

Veja artigos 33 e seu § único da Lei 8.245/91, 167, II, 16 e 169 da LRP.

Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência se assim requerido. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º Registro de Imóveis de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);

Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência Sendo que se requerido ambos direito de preferência e vigência em caso de alienação não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).

Então a respeito das dúvidas apontadas:

1. A – Os que acima mencionados, planta, memorial etc.;
2. B – Pelo item 1.6 das notas explicativas da tabela II (Dos Ofícios de Registro de Imóveis)
3. C – A locação com a clausula de vigência em caso de alienação

Sub censura.

São Paulo, 09 de Março de 2.022.