Retificação de Área – Confrontante Detentor de Direito Real Aquisitivo

Temos um protocolo de retificação de área urbano, onde um dos imóveis confrontantes que está situado na linha perimétrica que está sendo alterada, possui um titular de direito real aquisitivo.

Neste sentido, tendo em vista a nova redação do § 10º, do artigo 213, da Lei 6.015/73, que possui o seguinte teor:

§ 10.  Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte:     (Redação dada Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

Procedemos com a solicitação da anuência do proprietário constante na matrícula do imóvel que é a empresa XYZ IMÓVEIS EIRELI, e o titular de direito à aquisição Sr. Fulano, mediante apresentação de documento que comprove o referido direito aquisitivo.

Acontece que, no cumprimento do referido item da nota, nos foi apresentado um “contrato particular de compra e venda” onde constou enquanto vendedor uma pessoa identificada como Beltrano, que não figura enquanto administrador ou sequer como sócio da empresa proprietária constante na matrícula, entendendo-se assim que pode se tratar de outro adquirente de direito real, mediante compra não registrada, feita anteriormente ao Sr. Fulano.

Em vista do exposto acima, gostaria do seu parecer nas seguintes questões:

1 – Em vista dessa nova pessoa “Beltrano”, o mesmo precisa comprovar a aquisição do imóvel, apresentando o documento que outorgou a compra, formando assim uma cadeia de proprietário até chegar ao proprietário constante na Matrícula?

1.1 – Em sendo o questionamento acima positivo, o mesmo também precisaria anuir ou apenas comprovar a aquisição do imóvel?

OU

2 – Seria possível aceitar apenas a anuência do proprietário constante na matrícula do imóvel “XYZ IMÓVEIS EIRELI” e o atual titular de direito real Sr. Fulano?

Resposta:

1. Inicialmente informado de que o nº do CPF?MF de Fulano está divergente entre a Promessa de Compra e Venda ( 239.062.514-20)  e o Termo de Anuência ( 02135016-78);
2. Confinante é o imóvel vizinho ao do proprietário, objeto da retificação e/ou de usucapião. Já confrontante é o termo que se refere ao proprietário do imóvel confinantes. (LRP artigo 213, § 10)
3. Direitos reais traduzem relação jurídica ente uma coisa, ou conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas. O exemplo perfeito e acabado de direito real é a propriedade ( Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais, 3ª edição São Paulo, Atlas, 2.003, p. 20);
4. Conforme certidão imobiliária apresentada e expedida em 10-05-2.022 pelo Registro de Imóveis local o imóvel em questão se encontra registrado em nome da pessoa Jurídica XYZ Imóveis Eireli;
5. Já a Promessa de Venda e Compra figura como promitente vendedor Beltrano e como promitente comprador Fulano, contudo não está registrado em nome de Fulano, figurando ainda no folio real como proprietário do imóvel a empresa XYZ Imoveis Eireli;
6. “Quod Non Est In Tabula, No Est In Mundo” , ou seja, o que não está em tábula (registro) não está no mundo;
7. Confrontante é o proprietário (XYZ Imóveis Eireli) (Artigo 213, § 10 da LRP) que menciona também titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos (confinante – imóvel vizinho). No entanto a aquisição do imóvel por Beltrano não está registrada e nem a promessa de compra e venda feita por ele a Fulano, e possivelmente esses títulos nem poderiam ser registrados (A Promessa de Compra e Venda pelo menos pela deficiência do contrato não acessará ao Registro de Imóveis);
8. Portanto quem deve anuir é o confrontante (proprietário do imóvel) XYZ Imóveis Eireli o titular de direito Fulano já anuiu.

Sub censura.

São Paulo, 31 de Maio de 2.022.