Cancelamento de Incorporação Por Prazo

Pelo registro 06 feito na matrícula, em 27/11/2019, a Construtora XYZ Construções e Comércio Ltda., incorporou, com prazo de carência de 120 dias, o empreendimento imobiliário denominado “Residencial ABC”, já vencida e não atualizada.

Os proprietários notificaram referida empresa, para a desistência da incorporação, por inadimplemento das condições constantes do contrato. A Empresa não requereu essa desistência, tendo os proprietários, com base na notificação, solicitado o cancelamento da incorporação, com base no 5º, do artigo 34, da Lei 4.591.

O Cartório pode cancelar a incorporação, com base na notificação?

Resposta:

1. Pelo que pude entender o incorporador não é proprietário do terreno (artigo 31 da Lei 4.591/64).
2. Pela notificação do (s) proprietário (s) ao incorporação não é suficiente para o cancelamento da incorporação;
3. À questão do prazo de carência da Incorporação (artigo n. 34º da Lei n. 4.591/64), como do prazo de validade do registro da Incorporação (artigo 33º da citada Lei), são polêmicos e de certa forma tormentosos.
   É claro que o prazo de carência não se confunde com o prazo de validade do registro da Incorporação, no entanto, ambos estão interligados e guardam entre si estreita relação.
   Assim, se existir prazo de carência e se no seu curso o incorporador não desistir da incorporação e não prorrogar esse prazo, de certa forma estaria concretizada a incorporação, no entanto, a própria Lei não indica o que significa a expressão “concretizada”, e a incorporação estará concretizada de fato com a alienação de ao menos uma das futuras unidades autônomas ou a contratação da construção nas hipóteses em que ele não for também o construtor.
4. O cancelamento é a anulação do ato praticado, como se nunca tivesse tido existência jurídica, tornando-se, por conseguinte, nulos os efeitos que porventura tenham decorrido da mesma incorporação. De acordo com o artigo 6º do Decreto 55.815/65, três são as hipóteses para o cancelamento da incorporação:
   a) Por sentença;
   b) A requerimento do incorporador, por sua livre iniciativa;
   c) A requerimento do incorporador, com a anuência ou consentimento de todos os titulares de direitos reais inscritos.
   No primeiro caso, existirá um decreto judicial pondo fim ao ato. O cancelamento deverá ser efetuado à vista de mandado judicial conforme prescreve o artigo 250, I da LRP, com trânsito em julgado da sentença (artigo 259 do mesmo diploma legal).
   Não existindo nenhuma transação de unidades com título registrado poderá o incorporador, por iniciativa própria, requerer o cancelamento.
   No entanto, desde que tenha ocorrido o registro ou averbação de um só contrato translativo de unidade autônoma, o cancelamento ficará subordinado ao consentimento expresso do compromissário comprador ou cessionário (Ademar Fioranelli – Direito Registral Imobiliário, Safe/Irib – Porto Alegre – RS 2.001 pg. 58-590)
5. Quanto ao cancelamento da incorporação, este se for o caso, poderá ser feito nos termos do artigo de nº 255 da LRP (Art. 255 – Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários.);
   Sub censura.
   São Paulo, 12 de Julho de 2.022.