Prorrogação de Prazo de Entrega de Incorporação – Impossibilidade
A empresa XYZ Empreendimentos Imobiliários Ltda., incorporou, no terreno da matrícula com 180 dias de prazo de carência, um empreendimento denominado “Residencial ABC”.
Em seguida, dentro do prazo de carência, hipotecou o imóvel à Caixa Econômica Federal, cujo valor foi destinado a financiar a construção do empreendimento, ficando, assim, concluída a incorporação. Agora, apresentou um contrato de prorrogação de prazo da conclusão da obra para averbação, sendo devolvido, por falta de amparo legal (não tem ingresso do Registro de Imóveis).
A incorporadora insiste na averbação uma vez que a construtora pretende apresentar a anuência dos adquirentes das frações ideais referentes às unidades (apartamentos), bem como a da comissão de representantes do empreendimento, acerca de novo prazo. O contrato não foi assinado, sendo, pois, inócuo, nesta oportunidade. Com a assinatura dos adquirentes das frações ideais e da comissão, o Cartório pode averbar referida prorrogação do prazo estimado em 41 meses, embora desprovida de amparo legal?
Resposta:
- No caso não se trata renovação do prazo da incorporação (artigo 33 da Lei 4.591/64), nem da revalidação do prazo de carência (artigo34 da Lei) conjuntamente com a revalidação do prazo da incorporação (artigo 34, § 2º da Lei), nem de alteração do projeto (artigo 43, IV). Mas sim prorrogação de prazo para a conclusão das obras;
- Entretanto o prazo da conclusão das obras não poderá ser prorrogado mesmo com a concordância dos adquirentes e da comissão de representantes, nos termos dos artigos 29 e 43 da Lei 4.591/64, além do artigo 29, especialmente em relação ao artigo 43 , especialmente o inciso I, alínea “a, inciso II, inciso VI, VII, e parágrafos § 1º e seguintes e artigos 43-A e 44 da citada Lei;
Sub censura.
São Paulo, 23 de Janeiro de 2.023.
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I – encaminhar à comissão de representantes: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
a) a cada 3 (três) meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
b) quando solicitada, a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos, devendo os integrantes da comissão de representantes, no tratamento de tais dados, atender ao disposto na Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), no que for aplicável; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III – em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V – não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
VII – em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1º Deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput deste artigo, o incorporador será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – imita a comissão de representantes na posse do empreendimento e lhe entregue: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
a) os documentos correspondentes à incorporação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
b) os comprovantes de quitação das quotas de construção de sua responsabilidade a que se referem o § 5º do art. 31-A e o § 6º do art. 35 desta Lei; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – efetive o pagamento das quotas que estiverem pendentes, de modo a viabilizar a realização da auditoria a que se refere o art. 31-C desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º Da ata da assembleia geral que deliberar a destituição do incorporador deverão constar os nomes dos adquirentes presentes e as seguintes informações: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – a qualificação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – o documento de identidade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – as inscrições no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
IV – os endereços residenciais ou comerciais completos; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
V – as respectivas frações ideais e acessões a que se vincularão as suas futuras unidades imobiliárias, com a indicação dos correspondentes títulos aquisitivos, públicos ou particulares, ainda que não registrados no registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º A ata de que trata o § 2º deste artigo, registrada no registro de títulos e documentos, constituirá documento hábil para: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – averbação da destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrado o memorial de incorporação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – implementação das medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
a) à imissão da comissão de representantes na posse do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
b) à investidura da comissão de representantes na administração e nos poderes para a prática dos atos de disposição que lhe são conferidos pelos arts. 31-F e 63 desta Lei; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
c) à inscrição do respectivo condomínio da construção no CNPJ; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
d) quaisquer outros atos necessários à efetividade da norma instituída no caput deste artigo, inclusive para prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio da incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 4º As unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento das correspondentes quotas de construção nos termos do § 6º do art. 35 desta Lei ficam indisponíveis e insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação até que o incorporador comprove a regularidade do pagamento. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 5º Fica autorizada a comissão de representantes a promover a venda, com fundamento no § 14 do art. 31-F e no art. 63 desta Lei, das unidades de que trata o § 4º, expirado o prazo da notificação a que se refere o § 1º deste artigo, com aplicação do produto obtido no pagamento do débito correspondente. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade
