Locação Parcial em Imóvel Rural
Foi protocolado online um requerimento, acompanhado do contrato de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração energética (geração de energia fotovoltaica) e outras avenças.
Pode ser registrado nos termos em que solicita?.
Locador: Fulano
Locatária: Consórcio XYZ.
Prazo 25 anos a partir do prazo de carência até 22 meses
Valor R$ 11.000,00 mês
Area locada 10 hectares
Imóvel Rural: com 107,6205 hectares
Desconto de 50% por doze meses (R$ 5.500,00)
Objeto locação : Instalação, operação e manutenção de usina de geração de energia elétrica pela fonte solar fotovoltaica.
Resposta:
O arrendamento de imóvel rural nos termos do item 76.3 do Capítulo XX das NSCGJSP é insuscetível de registro no Registro de Imóveis. E o arrendamento de imóvel rural é regido pelo Decreto 59.566/66, e pelo Estatuto da Terra Lei 4.504/64 artigos 95, ver também Lei 4.947/66 artigo 13;
Entretanto no caso não se trata de arrendamento, mas de locação (não residencial) para fins de atividades de comércio/indústria – artigo 51 e seguintes da Lei de nº 8.245/91 e artigo 2.036 do CC conforme requerimento dirigido ao Registro de Imóveis e não ao RTD – e menção no contrato, inclusive da própria Lei 8.245/91, inclusive item 6.2.1.;
O contrato possui a clausula de direito de preferência (item 6.1 (fls. 9) e clausula de vigência em caso de alienação (item 6.2 fls. 9), e, portanto, nos termos do artigo 167, I, 3, II, 16 da LRP deverá ser registrado no Registro de Imóveis (como requerido)
O registro somente será possível se a parte locada (10 hectares) tiver a possibilidade de sua localização dentro do todo do imóvel com pontos de amarração, apresentação de planta (s) e memorial (ais). Devendo também ser descrita/especializada no contrato;
A locação de parte do imóvel é perfeitamente possível, desde que exista descrição da área locada em relação ao todo do imóvel (APC 27.480-0/7; 34.848-0/3; 8.339-0/5; 865-6/9 e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado n. 214/96).
O contrato de locação no sistema registrário vigente pode ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia para o cumprimento do contrato de locação (artigos 167, II. 16 da LRP e 38, parágrafo 1º da Lei 8.245/91), ou de registro para publicidade da vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP). Podendo, também, opcionalmente e a requerimento do interessado, ser registrado em RTD, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros (artigo 127, VII da LRP).
Evidentemente para que o contrato de locação possa ser registrado, além dos demais requisitos, deve conter a cláusula de vigência (da locação) em caso de alienação, e para que possa ser averbado deverá conter também a cláusula do direito de preferência.
Preferência esta que significa o direito de preferência da aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento (Ver artigo n. 26 e ss. Da Lei 8.245/91).
Os requisitos dos contratos de locação para serem averbados, são os requisitos essenciais, tais como partes, imóvel, valor, o prazo, o tempo, o lugar de pagamento, pena convencional, demais condições e evidentemente a cláusula do direito de preferência, assim também o é para o registro nos casos que contenha a cláusula de vigência em caso de alienação (ver artigo n. 242 da LRP).
A diferença entre registrar e averbar o contrato de locação, se prende ao fato de que é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP) e se averba quando contiver a cláusula de direito de preferência (Artigo 167, II, 16). Quando tiver a garantia da caução (parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei de Locação), está também será averbada independentemente do registro ou averbação do contrato de locação.
Veja artigos 33 e seu § único da Lei 8.245/91, 167, II, 16 e 169 da LRP.
Informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência se assim requerido. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);
Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência Sendo que se requerido ambos direito de preferência e vigência em caso de alienação não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).
Sub censura.
São Paulo, 20 de Março de 2.023.
LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I – nas hipóteses do art. 9º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 3o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
Art. 55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I – o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
ARRENDAMENTO DECRETO 59.56666 E ESTATUTO DA TERRA LEI 4.504/64ARTIGO 95 VER TAMBÉM LEI 4.947/66 ARTIGO 13
CAPITULO XX DAS NSCGJSP
76.3. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis.1219
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
