Loteamento – Desafetação de Praça P/ Clube e Posterior Desmembramento

Recebemos o Instrumento Particular de Desmembramento referente à quadra denominada “QUADRA H”, a qual, originalmente, havia sido destinada à construção de uma praça no Loteamento em análise. Ressaltamos que o imóvel, anteriormente pertencente ao ente público (Prefeitura), foi alienado à empresa ABC Administradora de Imóveis Ltda.

Posteriormente, a empresa ABC vendeu o imóvel à um particular, o Sr. Fulano, atual proprietário.

Todavia, verificamos que tanto na matrícula originária do loteamento quanto nas matrículas derivadas consta expressamente a destinação do imóvel para a construção de uma praça, sem que tenha sido averbada a desafetação da área pública.

Com o objetivo de dar prosseguimento ao pedido de desmembramento, foi solicitada a apresentação da Lei Municipal que autorizou a desafetação da área, bem como requerimento assinado pelo atual proprietário, solicitando a averbação da referida desafetação.

Contudo, ao analisar a legislação apresentada, constatamos que o artigo 3º da Lei condiciona a autorização para a alienação do imóvel à construção do “Clube do Bairro”.

Diante disso, surgem os seguintes questionamentos:

1.       É possível o desmembramento da referida quadra pelo atual proprietário, diante da condicionante legal?

2.       Seria necessária a edição de nova Lei Municipal para alterar a atual destinação do imóvel, mesmo após a desafetação prevista na norma já apresentada?

3.       Quais os procedimentos adequados a serem adotados diante do atual cenário registral e jurídico?

Resposta:

1. Pelo registro do loteamento  (R.1 que não constou) junto a matricula do 1º Registro de Imóveis local consta a quadra “H” do loteamento como Praça, inclusive na ficha auxiliar,  e pela AV. 03, portanto bem comum de uso do povo (artigo 99, I do Código Civil).
2. Pelo R.04 (que não constou) da matricula, o imóvel (Quadra H)  foi alienado pelo Município a ABC Administradora de imóveis, sem que houvesse a desafetação de bem de uso comum do povo para bem  dominical ou patrimonial (artigo 99, III do CC).
3. Já em 2.010 sobreveio a Lei Municipal de nº 2321 autorizando o município a proceder a desafetação da quadra H e aliená-la com a finalidade de construção de uma Clube do Bairro, nada mencionando se seria um clube de particular ou como o próprio nome diz “um Clube do Bairro” de uma associação de bairro, ou outra, ou do próprio município que seria então um bem de uso especial (artigo 99, II do CC) . Eventualmente poderia ser a desafetação para bem dominical, patrimonial, para alienação a particular, ou seja, para a ABC Administradora de Imóveis Ltda que construiria um clube de bairro e de propriedade dela (particular) para uso dos moradores do bairro do loteamento implantado, o mais provável, e que foi registrado pelo R.1.M/60.448
4. O fato é que esse clube não chegou a ser construído e a proprietária ABC vendeu esta Quadra H para outra pessoa.
5. A desafetação não foi averbada à época e nada menciona se a desafetação foi para bem dominical/patrimonial ou para bem de uso especial, bem como nada menciona sobre o clube do bairro, se era para a venda de particular, no caso para a ABC, que construiria o clube do bairro para os moradores ou associação do loteamento implantado, ou poderia não construir o clube e aliená-lo a terceiros.
6. Pelo visto o loteamento foi registrado em 1.983 pela proprietária, mas a Quadra H destinada à praça, pertencia ao município que alienou à ABC, sem que se averbasse a desafetação;
7. E pelo histórico passou a pertencer ao Sr. Fulano, que agora pretende desmembrar o imóvel.
8. Pois bem, tudo precisa ser esclarecido e a desafetação corrigida, para de bem comum (praça) para bem dominical/patrimonial do municipal, e se a alienação estaria vinculada a finalidade de construção de um Clube do Bairro ou não, poderia a proprietária ABC, se assim entendesse, alienar a terceiros.
9. Isso se faria através de certidão esclarecedora a ser expedida pelo município, podendo ser, inclusive objeto de averbação sanando os erros, as divergências pretéritas, para que não ocorresse nulidades, em cadeia, sequência, e até mesmo penalidades por parte do ministério público que também é curador dos registros públicos. Ademais o município também seria interessado na regularização, bastando expedir uma certidão esclarecedora em relação a desafetação, a construção obrigatória ou não do clube e a possibilidade de alienação a terceiros.

Sub censura.

São Paulo, 01 de Julho de 2.025.