Concessão – Direito Real de Uso

Na minuta da convenção de condomínio que estou analisando (condomínio de lotes, com lotes residenciais e lotes uso misto destinados a hangares), constou a indicação que o condomínio será beneficiado por CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO do AERÓDROMO que será implantado em outro imóvel, de propriedade do instituidorr, conforme consta nas páginas que seguem anexo (tópico “CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (AERÓDROMO)” e “CAPÍTULO DEZESSETE”).

A concessão seria para uso apenas dos lotes do setor de hangar (que tem 30 unidades), ao passo que as unidades do setor residencial, do mesmo condomínio, não teria direito de uso do AERÓDROMO.

Nesse respeito e considerando o conteúdo das disposições que constam na minuta da convenção de condomínio, em anexo:

(a) Seria possível essa concessão de uso mencionada na minuta da convenção de condomínio?

(b) Deveríamos exigir o registro dela (concessão de direito real de uso) de imediato, nas matrículas?

(c) A concessão de direito real de uso, nesse caso, deveria ser por instrumento público ou particular?

(d) Quais atos deveriam ser praticados na matrícula onerada e na matrícula beneficiada, bem como nas matrículas filhas beneficiadas, em especial tendo em vista que apenas os lotes do setor de hangar teriam direito a essa concessão?

(e) As matrículas dos lotes do setor residencial poderiam ficar sem comunicação da concessão direito real de uso, uma vez que não serão beneficiados por ele? 

(f) Qual seria a base legal para a prática dos atos devidos?

(g) Qual a diferente essencial entre o direito de uso previsto no inciso V do art. 1225 do CC e o a concessão do direito real de uso prevista no inciso XII do mesmo artigo e ambas podem se referir a bens particulares?

(h) Qual seria a base de cálculo para o registro da concessão do direito real de uso ou para o registro do uso, conforme seja o caso?

Resposta:

1. É possível a concessão de direito real de uso (CDRU) para particulares, tanto sobre bens públicos quanto privados, para fins específicos de interesse social, urbanização, edificação, etc., sendo formalizada por contrato público ou particular e exigindo registro, podendo ser onerosa ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, mas sempre com um caráter especial e restrito às hipóteses legais para garantir o interesse público e social, como moradia ou regularização fundiária.

É um direito real resolúvel, ou seja, pode ser extinto sob certas condições, sobre coisa alheia, com destinação específica e registro obrigatório.

3. Pode incidir sobre imóveis públicos ou particulares, conforme o Decreto-Lei 271/67 e o Código Civil.(Artigo 7º e seu § 1º do DL 271/67).
4. Deve ter um propósito definido, como urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou, mais comumente, fins de interesse social (moradia, programas habitacionais).
5. Feita por escritura pública ou instrumento particular, com reconhecimento de firma e registro no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade plena.
6. Em resumo, o particular pode, sim, ser titular desse direito, mas sempre dentro das limitações e finalidades estabelecidas em lei, como um instrumento de política pública.
7. Conforme artigo 1.225, XII do Código Civil, é um direito real.
8. Deve ser registrado no Registro de Imóveis nos termos do artigo 167, I, 40  (por analogia também ao particular).
9. Quesitos:

1. – Não porque não é titulo hábil para o registro e a concessão do direito real de uso, exatamente por configurar direito real, deve ser formalizado por escritura pública, de acordo com o artigo 108 do CC. Devendo constar descrição completa, valor (artigo 176, § 1º, III, 5 da LRPP, prazo, condições para renovação, forma de utilização , destinação especifica, e demais condições.
2. Não, a Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) é registrada na matrícula do imóvel original, que pertence ao concedente (geralmente o Poder Público), como um ônus ou averbação, pois transfere o direito de uso e não a propriedade, mas deve ser mencionada para dar publicidade ao direito do concessionário, que terá seu direito de uso comprovado por esse registro e pelo Termo de Concessão, sendo essencial para acesso a políticas públicas e financiamentos, especialmente em habitação de interesse social, conforme o Estatuto da Cidade e o Decreto-Lei 271/1967.

É no registro do imóvel original, que pertence ao Estado ou Município, que a concessão é averbada ou registrada, informando que sobre aquele bem foi concedido um direito real a terceiros, sem que perca a propriedade.

O registro na matrícula do imóvel original garante publicidade ao seu direito.

A concessão não transfere a propriedade, mas cria um direito real sobre a coisa, que precisa ser publicizado no registro do bem do concedente (Poder Público), garantindo validade e segurança jurídica ao concessionário.

Registrado na matricula do concedente se fará averbações nas matrículas dos concessionários que recebe a concessão com referência ao registro.

3. Por escritura pública, O valor do contrato é um dos requisitos essenciais para assentos registrais, conforme estabelece o artigo 176, § 1º, III,  5 da LRP) .

A concessão de direito real de uso, por configurar direito real, obrigatoriamente deve ser formalizada através de escritura pública conforme artigo 108 do CC.

4. Como dito registra-se a concessão de direito real de uso na matricula do concedente e averba-se nas matriculas dos concessionários  (setor de hangar).
5. Sim, não figuram como concessionárias.
6. Concessão de direito de uso, como o nome diz, é direito real na coisa alheia. É contrato administrativo pelo qual o Estado (União, Estado Membro, Distrito Federal ou Município) outorga a terceiro a utilização privativa de um bem de seu domínio, para que se explore segundo os termos e condições estabelecidos. É realizada instuito persona, podendo ser gratuita ou onerosa, por prazo certo ou indeterminado. É precedida de autorização legislativa  e concorrência, dispensada esta, nos caso previstos em Lei. Pode ser revogada mediante indenização e extinta quando o concessionário não cumprir as obrigações.  A concessão de uso será legitima quando concretizada por contrato e preexistir: lei autorizadora, Concorrência, salvo nos casos que for dispensada, Desafetação, se o uso recair em bem de uso comum ou especial, e a utilização for integral, exclusiva e duradora.

A concessão de Direito Real de Uso, está prevista no artigo 7º, do Decreto-Lei n. 271/67 e objetiva, o trespasse de uso de terrenos.

É instituto que não se aplica a imóveis construídos e a bens móveis. Esse diploma, não só cria esse instituto, como estabelece no artigo 7º e seus parágrafos, as condições em que a outorga, poderá ser contratada. Será legítima: 1) – se for outorgada por contrato público ou particular, ou termo administrativo; 2) – mediante lei autorizadora; 3) – com concorrência, se não dispensada por lei; 4) – incidir sobre terrenos incultos; 5) – desafetado o bem, quando de uso comum ou especial; 6) para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social. Essas outorgas podem ser remuneradas ou gratuitas, por prazo certo ou determinado, vedada ou não a sua transferência por ato intervivos, ou mortis causa.

7. Decreto 271/67 artigo 7º e artigo 167, I, 40 da LRP.
8. Segue a tabela de seu estado como ato de registro tomando por base de cálculo o valor declarado ou fiscal.

Sub censura.

São Paulo, 08 de Dezembro de 2.025.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.                    (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

  Art. 1.225. São direitos reais:

XII – a concessão de direito real de uso;     (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos neste Código.

DECRETO-LEI Nº 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967.

  O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , usando da atribuição que lhe confere o art. 9º, § 2º, do Ato Institucional nº 4, de 7 de dezembro de 1966,

        DECRETA:

        Art 1º O loteamento urbano rege-se por êste decreto-lei.

                   Art. 7^o  É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades  tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.            (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007)

§ 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial.

          Art 9º Êste decreto-lei não se aplica aos loteamentos que na data da publicação deste decreto-lei já estiverem protocolados ou aprovados nas prefeituras municipais para os quais continua prevalecendo a legislação em vigor até essa data.

          Parágrafo único. As alterações de loteamentos enquadrados no ” caput ” dêste artigo estão, porém, sujeitas ao disposto neste decreto-lei.

          Art 10. Êste decreto-lei entrará em vigor na data de sua publicação, mantidos o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 e o Decreto número 3.079, de 15 de setembro de 1938, no que couber e não fôr revogado por dispositivo expresso dêste decreto-lei, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e dos atos normativos mencionados no art. 2º dêste decreto-lei.

          Brasília, 28 de fevereiro de 1967; 146º da Independência e 79º da República.

H. CASTELLO BRANCO
João Gonçalves de Souza

Este texto não substitui o publicado no DOU de 28.2.1967