Alienação Fiduciária – Valor da Garantia e Avalição Inferior ao da Dívida

Estamos analisando uma Cédula de Crédito Bancário que tem como garantia real um bem imóvel, por meio de alienação fiduciária. Ocorre que o valor do crédito tomado pelo emitente é de R$ 951.278,52, enquanto o bem ofertado em garantia possui avaliação de R$ 706.876,18. Dessa forma, observa-se que o valor do imóvel não é suficiente para assegurar integralmente a dívida, o que pode gerar insegurança no momento de eventual execução.

Não obstante, a cédula apresenta ainda uma segunda modalidade de garantia: o aval. Entretanto, não há indicação expressa do valor referente ao aval prestado, o que impossibilita verificar se a soma das garantias alcança, de fato, o montante total do empréstimo.

Diante desse cenário, necessitamos de sua avaliação jurídica quanto aos seguintes pontos:

1.       Podemos prosseguir com o registro sem necessidade de manifestação do credor, considerando que há outra garantia (aval) na cédula, ainda que sem indicação de valor?

2.       Ou seria necessária a anuência expressa do banco credor, atestando que as garantias ofertadas suprem integralmente o valor financiado?

Aguardamos a sua orientação para que possamos dar o correto andamento ao processo.

Resposta:

1. Se o credor fiduciário que inclusive redigiu o contrato dessa forma e assim aceitou, entendo ser possível conforme abaixo.
2. É possível que o valor de avaliação do imóvel seja inferior ao valor da dívida na alienação fiduciária, mas isso gera consequências específicas: no primeiro leilão, o lance mínimo é o valor da avaliação; no segundo leilão, o credor pode aceitar lances por valor igual ou superior ao da dívida ou, se não houver lances ou se forem muito baixos (abaixo de 50% da avaliação), o credor pode ficar com o imóvel, quitando a dívida, mas podendo ter que devolver o valor excedente se o imóvel valer muito mais que a dívida (em alguns casos, o saldo devedor pode ser reclassificado como crédito comum).
3. Uma das novidades no Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) foi modificar a Lei nº 9.514/1997 para estabelecer expressamente que a excussão do imóvel dado em alienação fiduciária de dívidas em geral, não ocasiona a extinção automática da dívida. Se o valor obtido com a excussão for insuficiente para liquidar a dívida, o devedor continuará responsável pelo saldo devedor não coberto (artigo 27, §5º-A).
4. Se houver a arrematação e o produto obtido for insuficiente para o pagamento integral da dívida, acrescida das despesas e dos encargos legais, o devedor permanecerá obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que será cobrado por ação de execução e corresponderá ao valor atualizado da dívida deduzido do valor proporcionado pelo lance vencedor.
5. Nesse sentido ver artigo 27 §§ 5º (especialmente) e 6º da Lei 9.514/97.
6. Ademais foram cumpridos os incisos I e VI do artigo 24 da Lei 9.514/97.
7. Ainda há de se considerar a garantia pessoal por aval.
8. Quesitos:

1. Sem entendo, s.m.j., o procedimento pode prosseguir  sem necessidade de manifestação do credor fiduciário.
2. Prescindível a anuncia do credor.

Sub censura.

São Paulo, 09 de Dezembro de 2.025.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I – o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência;   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula que disponha sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Uma das novidades no Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) foi modificar a Lei nº 9.514/1997 para estabelecer expressamente que a excussão do imóvel dado em alienação fiduciária de dívidas em geral não ocasiona a extinção automática da dívida. Se o valor obtido com a excussão for insuficiente para liquidar a dívida, o devedor continuará responsável pelo saldo devedor não coberto (artigo 27, §5º-A).

Se houver a arrematação e o produto obtido for insuficiente para o pagamento integral da dívida, acrescida das despesas e dos encargos legais, o devedor permanecerá obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que será cobrado por ação de execução e corresponderá ao valor atualizado da dívida deduzido do valor proporcionado pelo lance vencedor.

§ 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 

§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)