Aquisição de Parte de Loteamento por Condomínio – Falta de Personalidade Jurídica

Encaminhamos, em anexo, a Escritura Pública de Compra com Cessão de Direitos Aquisitivos (bem como a matrícula-mãe dos imóveis em questão), para a qual solicitamos sua análise, especialmente diante das peculiaridades a seguir expostas.

1. Na referida escritura, figura como adquirente o denominado “Condomínio ABC”. Considerando que o condomínio edilício, à luz do ordenamento jurídico vigente, não integra o rol de pessoas jurídicas de direito privado previsto no art. 44 do Código Civil, sendo-lhe atribuída apenas capacidade processual específica para atuação em juízo, a doutrina e a legislação admitem, em caráter excepcional, que o condomínio edilício figure como adquirente de imóvel nos casos de leilão ou de execução de crédito condominial, ou ainda quando se tratar de imóvel contíguo destinado à integração ao patrimônio do condomínio (art. 341 do Código de Normas de Pernambuco).

No caso concreto, entretanto, a escritura apresentada não faz qualquer referência a uma dessas hipóteses, limitando-se a indicar, apenas, o “Condomínio ABC” como adquirente.

Ressaltamos que os imóveis objeto da alienação pertencem à circunscrição desta 2ª Serventia Registral desde 04/12/2017 e que não há qualquer registro de instituição de condomínio no Livro 2 nem de convenção de condomínio no Livro 3 com a denominação “Condomínio ABC”.

Diante disso, é possível que esse “condomínio” corresponda, na realidade, apenas a um agrupamento de moradores do Loteamento Park Jatobá (loteamento em que os imóveis estão localizados), que tenha obtido algum registro perante a 1ª Serventia Registral de Petrolina-PE.

Não sabemos se, de fato, existe registro no Livro 3 daquela Serventia, pois, na escritura, consta apenas a informação de que a Ata de Assembleia Geral e a Convenção foram registradas na 1ª Serventia, sem indicação se o foi no Livro 3 ou apenas no Registro de Títulos e Documentos. (Iremos solicitar, em Nota Devolutiva, toda essa documentação.)

Com base nesse contexto, surgiram as seguintes dúvidas, para as quais gostaríamos de contar com sua orientação:

Primeira dúvida: Caso seja verificado que não se trata de condomínio edilício, ainda assim o “Condomínio ABC” poderá figurar como cessionário/adquirente, no presente caso?

Segunda dúvida: Caso exista, de alguma forma, o registro da Convenção de Condomínio no Livro 3, mas não haja registro da Instituição de Condomínio no Livro 2, será juridicamente admissível a celebração do negócio jurídico tal como estruturado (já que o caráter excepcional mencionado anteriormente se refere exclusivamente à condomínio em si)?

Terceira dúvida: Sendo inviável o comparecimento do “Condomínio ABC” como adquirente dos imóveis, seria possível e adequado constituir uma pessoa jurídica (como uma associação, por exemplo) para figurar como titular do imóvel?

Sem mais a acrescentar, agradeço antecipadamente.

Resposta:

1. Como soi acontecer, a matrícula do 1º Registro de Imóveis local  está confusa e de certa forma irregular, porém isso já vem de longa data.
2. Pelo R.2 O imóvel  em sua totalidade foi adquirido pela Imobiliária XYZ Ltda.
3. Pelo R.3 o imóvel foi loteado.
4. Pela escritura ora apresentada figura como vendedora a proprietária Imobiliária XYZ Ltda. e como cedente  &e&. Imóveis Ltda. em face da promessa de compra e venda  dos imóveis constantes do item III do título e como compradora o Condomínio ABC.
5. A cedente transfere para a cessionária o Condomínio ABC com a anuência da vendedora pelo valor de R$ 100.000,00 cada lote.
6. Dúvidas:

Primeira: O Condomínio ABC não tem personalidade jurídica, mas somente personalidade judiciária (para estar em Juízo),  e sem personalidade jurídica não pode adquirir e não pode figurar na escritura como cessionária.

Segunda: Mesmo existindo convenção de condomínio registrado no Livro 3-Auxiliar e Instituição de condomínio registrado no Livro-2, seria juridicamente impossível o condomínio edilício adquirir, pois lhe falta a personalidade jurídica e na realidade estaria adquirindo loteamento registrado por sucessão e o loteamento não é condomínio edilício nem condomínio de lotes. Se se tratasse de uma associação ou de uma sociedade empresária (artigo 44, I e II do CC) criada, seria possível a aquisição pois teria personalidade jurídica.

Nem mesmo seria possível se se tratasse de empreendimento de economia solidária (artigo 44, VII do CC). Entendemos que não se trata de nova pessoa jurídica. A bem da verdade temos que a doutrina tem de interpretar que , o empreendimento de economia solidária (EES), é apena uma etiqueta dada a outras pessoas jurídicas (geralmente sociedades cooperativas) que se enquadrem o artigo 4º da LES (Lei do Empreendimento Solidário- 15.068//2.024). Nela há uma finalidade econômica, pois os sócios se unem como o objetivo de obter lucro com as atividades. A particularidade é que a sociedade cooperativa parte do pressuposto de que os sócios buscam colaborar entre si em manter uma gestão coletiva da sociedade. De um modo geral, os requisitos podem ser resumidos em duas características: 1) A autogestão da pessoa jurídica pelos seus sócios integrantes, e 2)  prática de comercio justo e solidária. Enfim não é uma nova pessoa jurídica. A doutrina precisa relevar que o legislador, por vezes, com objetivos simbólicos e até propagandístico, incorre em certa atecnia técnicas. Daí seguem que os órgãos registrais devem recusar o registro de estatutos sociais que se limitem a invocar a qualificação da EES, sem, porém, indicar a sua natureza jurídica de um dos tipos de pessoas jurídicas existentes (sociedade ou, de modo bem excepcional). O artigo 4º , § 2º da Lei (LES) afirma que a EES não tem finalidade lucrativa. Suas características vem no artigo 4º  da lei 15.068/24, longe de ser apta a adquirir condomínio edilício.

SE fosse adquirido por um conjunto de pessoas físicas, também haveria dificuldade, pois seriam muitas pessoas que poderiam estar em processo de separação, divórcio, ou mesmo inventário, pela separação, divorcio ou causa mortis. Além do que teria que apresentar individualmente marido e mulher certidões do artigo 18 da Lei 6.766/79, sendo que do local do imóvel e do domicilio de cada um.

Sub censura.

São Paulo, 08 de Dezembro de 2.025.