Consolidação da Propriedade Fiduciária – Fiador – Notificação Obrigatória

Estamos com um protocolo onde a Caixa Econômica Federal solicitou o início do procedimento para consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em virtude do não pagamento da dívida. Ocorre que consta gravado na matrícula do imóvel a existência de um fiador, sendo ele (o fiador) a empresa ABC CONSTRUÇÕES E ENGENHARIA LTDA. Com isto verificamos que o contrato que foi registrado, não constou disposto a cláusula da garantia fidejussória, que para essas empresas responsáveis pelo empreendimento normalmente dispõe que “a garantia irá perdurar por até 6 meses após o prazo original da construção”.

     Neste sentido, considerando a inexistência da cláusula que dispõe os termos para a prestação da fiança aliado ao fato que o imóvel já foi adquirido edificado, não indicando a data que foram concluídas as obras do empreendimento, gostaríamos do seu parecer quanto aos seguintes apontamentos:

1 – Apenas a notificação do devedor é suficiente ou será necessário notificar ambos (devedor e fiador)?

2 – O fiador tem a sua sede localizada em outro Estado, sendo assim, a data da notificação de ambos será diferente, com isso, o prazo de 15 dias para purga da mora deverá ser considerado individualmente para cada um ou por analogia as publicações dos editais, inicia-se a contagem após a notificação do último devedor/fiador?

Resposta:

Fiador é que ou quem se obriga a realizar pagamento ou cumprimento de obrigação de outra pessoa; afiançador. O fiador responde pela dívida do devedor quando esta não pode pagar.

1.            Portanto o fiador também deve ser intimado. As intimações devem ser realizadas pelo meios legais, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca de situação do imóvel ou do domicílio (sede) de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou por edital quando for o caso (artigo 26, §§ 3º e 4º da Lei 9.514/97).

2.            O prazo legal de 15 dias para purgação da mora, é individual, mas não conta individualmente para fins de consolidação, conta-se da última intimação para a consolidação (artigo 26, § 7º da Lei 9.514/97). O edital é uma das formas de intimação a contagem inicia-se após a notificação do último devedor/fiador seja por RTD, por correio ou por edital ou pessoal no caso do fiduciante.

Sub censura.

 São Paulo, 25 de Setembro de 2.023

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)