Compra de Imóvel por Consórcio – Atos de Cobrança em Ato Único
Foi protocolado online em 09-11-2023 o instrumento particular de compra e venda, consórcio imobiliário, confissão de dívida, constituição de alienação fiduciária de imóvel em garantia e outras avenças.
Na página 15 do instrumento, constou do item VIII, 8. – parágrafo único: conforme artigo 45º da Lei 11.795/08 o registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do sistema de consórcio serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato.
Com o referido instrumento vou registrar a compra e venda, a alienação fiduciária e a averbação do artigo 5º, parágrafo 5º, incisos I a IV da Lei 11.795/08 e expedir certidão da matrícula, estou em dúvida como cobrar os registros?
Resposta:
- O legislador impõe registro de garantia real imobiliária, a qual poderá ter por objeto o próprio imóvel adquirido com o valor da contemplação, ou outro imóvel cujo valor possa garantir o saldo devedor;
- Em razão das imposições legais citadas a aquisição do imóvel pelo sistema de consórcio implica na prática dos seguintes atos registrais: 1) registro da compra e venda do imóvel; 2) registro da garantia real; 3) averbação nos termos do artigo 5º, parágrafo 7º da Lei 11.795/08; 4) averbação do cancelamento do registro da garantia real, quando encerrado o consórcio e pagas todas as prestações;
- Necessária, portanto, para compreensão da vontade do Legislador, uma interpretação lógica, por meio da qual se busca o sentido intrínseco da norma. Compreende-se, a partir dessa interpretação, que a verdadeira intenção do Legislador foi que se considerassem como ato único, para fins de cobrança de emolumentos, ambos os registros e ambas as averbações, uma vez que todos eles, em conjunto, dizem respeito à aquisição do imóvel pelos sistema de consórcio;
- Não é possível afastar qualquer um desses atos registrais para que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcios se aperfeiçoe. E considerando que o Legislador não especificou a quais atos registrais se referia, a única interpretação lógica viável é aquela que considera que todos, em conjunto, implicarão o pagamento de emolumentos como ato único, devendo ser cobrado o maior valor dentre os emolumentos previstos para os quatro atos registrais praticados (inclusive a averbação do cancelamento do registro da garantia real, quando encerrado o consórcio e pagas as prestações);
- O fato de a segunda averbação ser feita em momento posterior não obsta que seja cobrada isoladamente, visto que é ela o último ato registral necessário à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio;
- Não se pode ignorar, ainda, o fato de que essa é a interpretação que melhor se compatibiliza com o sentido da Lei, considerando que o intuito primeiro do Legislador foi permitir que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio tivesse custo abrandado. Apenas a interpretação ora empossada possibilita o alcance do verdadeiro intuito do Legislador, tornando menos custosa a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio e não permitindo que o disposto no artigo 45 da Lei Especial seja norma infecunda;
- Portanto, s.m.j., entendo que no caso por tratar-se de sistema de consórcio os emolumentos devem ser cobrados como ato único: registro da compra e venda, registro da garantia real e as duas averbações (averbação do artigo 5º, parágrafo 7º e averbação do cancelamento da garantia real quando encerrado o consórcio e pagas todas as prestações e a certidão da matrícula ( a não ser que seja dispensada pela parte), e tudo conforme processo CGJSP 2017/66992 abaixo reproduzido.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 14 de Novembro de 2023
Processo CGJSP de nº 66992/2017
Serviço de Controle das Unidades Extrajudiciais
| Despachos/Pareceres/Decisões 66992/2017 Processo judicial: PROCESSO Nº 2017/66992 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Data inclusão: 29/09/2017 DICOGE 5.1 PROCESSO Nº 2017/66992 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Parecer (331/2017-E) REGISTRO DE IMÓVEIS – Consórcio – Registro e averbação a que se refere o art. 45, da Lei n. 11.795/2008 – Ato único – Disposição legal que abrange o registro de aquisição do imóvel, o registro da garantia real, a averbação prevista no art. 5º, parágrafo 7º, da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia real, sempre que todos esses atos disserem respeito a uma mesma matrícula, uma vez que são todos eles destinados à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio. Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, Cuida-se de sugestão formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis/SP, Jeferson Luciano Canova, segundo o qual, o art. 45 da Lei n. 11.795/2008, ao se referir ao registro e à averbação referentes à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, teve o intuito de incluir em única cobrança os dois registros (compra e venda e garantia real) e as duas averbações (averbação do art. 5º, parágrafo 7º e averbação de cancelamento da garantia). Foram ouvidas a ARISP e o IRIB. É o relatório. Opino. A Lei de Consórcio impõe algumas circunstâncias que têm escopo de proteger os consorciados. Uma delas diz respeito à necessidade de que o bem adquirido com o valor da cota contemplada seja utilizado como garantia até o encerramento do consórcio. No caso específico de consórcio de imóveis, o Legislador impõe registro de garantia real imobiliária, a qual poderá ter por objeto o próprio imóvel adquirido com o valor da contemplação, ou outro imóvel cujo valor possa garantir o saldo devedor: Art. 14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para utilizar o crédito. § 1o As garantias iniciais em favor do grupo devem recair sobre o bem adquirido por meio do consórcio. § 2o No caso de consórcio de bem imóvel, é facultado à administradora aceitar em garantia outro imóvel de valor suficiente para assegurar o cumprimento das obrigações pecuniárias do contemplado em face do grupo (grifei). Outra imposição legal é a averbação de ressalvas que têm o escopo de proteger o bem imóvel dado em garantia das obrigações assumidas pela Administradora perante terceiros: Art. 5º A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, nos termos do art. 7o, inciso I. (…) § 5º Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que: I – não integram o ativo da administradora; II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora; III – não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV – não podem ser dados em garantia de débito da administradora. (…) § 7o No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do § 5o deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente. (grifei) Em razão das imposições legais citadas acima, a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio implica a prática dos seguintes atos registrais: 1) registro de compra e venda do imóvel; 2) registro da garantia real; 3) averbação nos termos do art. 5º, parágrafo 7º, da Lei n. 11.795/08; 4) averbação do cancelamento do registro da garantia real, quando encerrado o consórcio e pagas todas as prestações. Cada um dos quatro atos registrais acima elencados implicaria pagamento dos respectivos emolumentos, não fosse outra disposição legal que trata da questão de forma especial: Art. 45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. (grifei) Parágrafo único. O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular. Considerada a necessidade de dois registros e duas averbações envolvendo a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, o dispositivo legal acima citado dá margem a diferentes interpretações. Sustenta o proponente que esta Corregedoria Geral da Justiça, na esteira da interpretação feita pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná (fls. 23), deveria entender que os quatro atos registrais deveriam ser cobrados como ato único. A ARISP, por outro lado, sustenta que a melhor interpretação da Lei de Consórcio “é aquela que considera tão só o segundo registro para caracterizar-se, com as averbações, um único ato.” Justifica seu posicionamento por entender que o Legislador tratou da aquisição de bem pela administradora, o que é afeto à finalidade do consórcio. Acrescenta ter sido essa a interpretação dada, por unanimidade, pelos Registradores de Imóveis da Capital e, por maioria, pelos Registradores participantes do Encontro Nacional de Registradores de 2009. Como consequência, os Registradores vêm cobrando, isoladamente, o registro de aquisição da propriedade pelo consorciado e, como ato único, o registro da alienação fiduciária em garantia com a averbação das restrições acima indicadas. Segundo entendimento do IRIB, o alcance da isenção tributária pretendido pelo Legislador diz respeito à cobrança do registro de compra e venda do imóvel e da averbação das restrições da lei especial, cobrando-se, separadamente, o registro da garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária). Argumenta com a impossibilidade de uso de analogia em termos de isenção tributária e, ainda, com o fato de que as expressões “registro” e “averbação” foram usadas no singular pelo Legislador, sendo necessária interpretação literal, nos termos do art. 111, inciso II, do CTN. Pois bem. O cerne da questão diz respeito a como interpretar o alcance da expressão “O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios”. Considerando que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, como anotado acima, abrange dois registros e duas averbações, respeitado douto entendimento divergente, parece inadequada qualquer interpretação que vise eleger um ou outro dos atos registrais, na ausência de informação específica no texto legal. A interpretação literal, embora seja a regra a ser adotada em matéria tributária, revela-se absolutamente insuficiente para a compreensão do dispositivo legal em comento. Com efeito, ela dá margem a interpretações distintas, a exemplo do que ocorre com os entendimentos esposados pela ARISP e pelo IRIB. Necessária, portanto, para compreensão da vontade do Legislador, uma interpretação lógica, por meio da qual se busca o sentido intrínseco da norma. Compreende-se, a partir dessa interpretação, que a verdadeira intenção do Legislador foi que se considerassem como único ato, para fins de cobrança de emolumentos, ambos os registros e ambas as averbações, uma vez que todos eles, em conjunto, dizem respeito à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio. Não é possível afastar qualquer um desses atos registrais para que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcios se aperfeiçoe. E, considerando que o Legislador não especificou a quais atos registrais se referia, a única interpretação lógica viável é aquela que considera que todos, em conjunto, implicarão o pagamento de emolumentos como ato único, devendo ser cobrado o maior valor dentre os emolumentos previstos para os quatro atos registrais praticados. O fato de a segunda averbação ser feita em momento posterior não obsta que não seja cobrada isoladamente, visto que é ela o último ato registral necessário à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcios. Não se pode ignorar, ainda, o fato de que essa é a interpretação que melhor se compatibiliza com o sentido da Lei, considerando que o intuito primeiro do Legislador foi permitir que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio tivesse custo abrandado. Tal finalidade não está sendo atingida com as interpretações da ARISP e do IRIB. Isso porque, na prática, o que vem se aplicando é tão-somente a isenção de pagamento dos emolumentos referentes à averbação do parágrafo 7º, do art. 5º da Lei n. 11.795/08, que correspondem a valor bastante módico, especialmente quando comparado ao que se cobra por cada registro e pela averbação de cancelamento de garantia real. Apenas a interpretação ora esposada possibilita o alcance do verdadeiro intuito do Legislador, tornando menos custosa a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio e não permitindo que o disposto no art. 45 da Lei especial seja norma infecunda. Por outro lado, é preciso trabalhar com a hipótese de que o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio não seja o mesmo imóvel ofertado em garantia, como faculta a Lei (parágrafo segundo do art. 14). Nesse caso, dos quatro atos registrais, apenas o registro da compra e venda terá lugar na matrícula do imóvel adquirido pelo sistema de consórcio. Os demais (registro da garantia, averbação do art. 5º e averbação de cancelamento da garantia) terão ingresso na matrícula do outro imóvel dado em garantia. Ao contrário do que ocorre quando coincidem o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio e o imóvel ofertado em garantia, não parece viável considerar que a prática de atos em matrículas distintas, ainda que pertencentes à mesma serventia, seja cobrada como ato único. Razoável considerar, em tal circunstância, que sejam cobrados emolumentos integrais pelo registro da compra e venda na primeira matrícula e, como ato único, emolumentos referentes aos demais atos registrais praticados na segunda matrícula. Em que pese o fato de que, na hipótese agora analisada, a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio seja mais custosa, deve-se ponderar que, como regra, opta-se pela coincidência entre o imóvel adquirido e o ofertado em garantia, sendo facultado ao consorciado ofertar outro imóvel em garantia. É o que se depreende da leitura do parágrafo 2º, do art. 14, da Lei 11.795/08, uma vez que dele consta que é facultado à administradora aceitar em garantia outro imóvel, o que faz concluir que a iniciativa de oferta de imóvel diverso deve partir do consorciado. Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de que o art. 45, da Lei n. 11.795/08 deve ser interpretado da seguinte forma: (1) coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, devem-se considerar integrantes de ato único o registro de compra e venda, o registro da garantia real, a averbação do art. 5º, parágrafo 7º, da Lei 11.795/08 e a averbação de cancelamento da garantia, cobrando-se apenas os emolumentos referentes ao ato registral mais custoso dentre os quatro mencionados; (2) não coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, cobram-se os emolumentos correspondentes ao registro da compra e venda e consideram-se integrantes de ato único o registro da garantia, a averbação do art. 5º, parágrafo 7º da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia. Sub censura. São Paulo, 13 de setembro de 2017 (a) Tatiana Magosso Juíza Assessora da Corregedoria DECISÃO: Aprovo integralmente o parecer da MMª. Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça. Publique-se no D.J.E., por três dias alternados. São Paulo, 20 de setembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. DJE (29/09, 03 e 09/10/2017) |
