Permuta Para Posterior Unificação de Imóveis Contíguos

Determinado usuário apresentou Escritura Pública de Permuta de dois imóveis.

Basicamente, João é proprietário do imóvel A, enquanto José é proprietário do imóvel B.

João, na referida Escritura, permutou 10% do imóvel A, que lhe pertence, por 10% do imóvel B, pertencente ao José.

O resultado da permuta será:

Imóvel A pertencerá 90% a João e 10% a José;

Imóvel B pertencerá 10% a João e 90% a José.

Para uma permuta, tudo certo. O problema é que João e José pretendem remembrar os dois imóveis, A e B.

Eu cheguei a explicar que a permuta pretendida não permitirá o remembramento, porque entendo, ao menos até a presente data, que NÃO seria possível remembrar imóveis pertencentes aos mesmos proprietários em proporções distintas.

Entretanto, o usuário está insistindo que SERIA possível, sob a alegação que a Tabeliã que lavrou a Escritura Pública de Permuta de Frações Ideais, justificou a possibilidade do remembramento em situação assim pautada no inciso III, do artigo 1355, c/c caput e parágrafo único do artigo 1358, ambos do Código de Normas do Estado de Pernambuco, abaixo transcritos.

Art. 1355. Constituem modalidades de permuta de bens imóveis para fins de registro imobiliário:
I – permuta ou troca simples de imóveis com mesmo valor;
II – permuta com torna, para imóveis de distintos valores;
III – permuta de fração de terreno, para fins de remembramento;
IV – permuta de terreno por área construída futura.

Art. 1358. A permuta de fração mínima de terreno entre dois ou mais proprietários de imóveis contíguos, para efeitos de remembramento posterior, também denominada de permuta jurídica, importa na constituição de condomínio voluntário ou civil indiviso, declarado no título respectivo.
Parágrafo único. Na permuta jurídica, esta compreenderá a troca de fração mínima do imóvel da ordem de 0,5 % (meio por cento) da área do respectivo terreno.

Sobre o assunto, após a leitura dos citados artigos, eu continuo pensando que não seria possível.

Vi que há quem defenda a tese que seria possível, de fato, o remembramento de imóveis pertencentes aos mesmos proprietários em proporções distintas a partir da interpretação do artigo 234, da Lei n° 6.015/73, abaixo transcrito, uma vez que o artigo em questão aduz apenas “mesmo proprietário”, e não “mesmo proprietário em uma mesma proporção”.

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.     

Ademais, em pesquisa, encontrei os seguintes artigos:

Unificação. Imóvel em condomínio pro indiviso. Homogeneidade dominial das proporções. (irib.org.br)

» 1ª VRP|SP: Unificação de Terreno. Necessário a homogeneidade na titularidade dominial – art. 234, da Lei nº 6.015/73. Ademais, desnecessário que os titulares de domínio tenham idêntica proporção nas matrículas a ser unificadas, exigência esta que não se coaduna com o texto legal. Com a ressalva, fica mantida a recusa da unificação das matrículas. Blog do 26 (26notas.com.br)

Registro de Imóveis – Fusão de matrículas – Ausência de homogeneidade dominial dos imóveis lindeiros – Destituição da incorporadora não lhe retira a qualidade de titular de domínio do imóvel – Decisão mantida. (portaldori.com.br)

CGJ/SP: Fusão matricial – impossibilidade. Titularidade distinta. (irib.org.br)

Para evitar maiores debates, pedi que o usuário ingressasse a documentação em protocolo, para que nos posicionemos em nota devolutiva, se necessário for.

Sobre tudo que acima expus, diante da sua vasta experiência, gostaria de seu parecer sobre a matéria.

Resposta:

1. Na decisão da 1ª VRP – da Capital do Estado de São Paulo, processo de nº 0023962-63.2011.8.26.0100 foi decidido não ser possível a unificação/fusão por falta de homogeneidade de titularidade e não de proporção. Sendo citado de que o artigo 234 da Lei 6.015/73, exige apenas que haja homogeneidade de titularidade , não de proporção;
2. No processo CGJSP de nº 1001553-09.2017.8.26.0604 foi mantida a decisão por ausência de homogeneidade dominial dos imóveis lindeiros, proprietários distintos;
3. No processo CGJSP de nº 2013/00125028 também não foi possível a fusão dos imóveis das matrículas por faltar a identidade de proprietários, um dos imóveis é de patrimônio particular do recorrente (Fábio)  e o outro  constitui patrimônio coletivo do casal (Fábio e Luciana);
4. Na resposta do Irib de 28-04-2.015 não há proporcionalidade de fração ideais, um dos imóveis pertence 50% a cada proprietário  e o outro 30%  para “A” e 70% para “B”;
5. No caso concreto o imóvel “A” pertence a João e o imóvel “B” pertence a José;
6. Na permuta João permutou 10% do imóvel “A” por 10% do imóvel “B” resultando que o imóvel “A” pertencerá 90% para João e 10% para José, e o imóvel “B” pertencerá 90% para José e 10% para João;
7. Ao ocorrer o remembramento/fusionamento dos imóveis A e B, o imóvel fusionado (AB) ficará na proporção de 50% para João e 50% para José, e cada qual ficará com proporções iguais no imóvel fusionado/remembrado. Os seu direitos e obrigações, decorrentes dos registros anteriormente efetuado, ou das matriculas que anteriores que serão canceladas, permanecerão os mesmo, sem prejuízo das anterioridades ou prioridades já estabelecidas desde a data dos atos. Nem haverá, por outro lado, como entender-se que o cancelamento ou unificação, nos casos apontados, possa atingir o âmbito jurídico de terceiros;
8. Portanto possível o fusionamento dos imóveis por João e José que ficarão com partes ideais em comum iguais e homogêneas de 50% para cada um no todo. Podendo se assim desejarem proceder a divisão do imóvel através de escritura pública com o consequente desdobro aprovado pela municipalidade. Pois se desmembrarem/procederem o desdobro primeiro para depois dividir , não será divisão, mas permuta de partes ideais.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Novembro de 2,023.