Desdobro (Desmembramento) – Imóvel Indisponível

O imóvel registrado sob a matrícula deste Registro de Imóveis, de propriedade da pessoa jurídica de direito privado XYZ CONSTRUTORA LTDA, é objeto de desdobro em um protocolo ingressado, na qual, está sendo requerida o parcelamento do lote em duas unidades e as edificações dos imóveis resultantes.

Ocorre que, foi verificado que está tramitando nesta Serventia uma ordem de indisponibilidade de bens sobre o referido imóvel, cabe ressaltar que o protocolo de indisponibilidade, além de ser uma ordem judicial, é um protocolo de número menor (Princípio da Prioridade) do que aquele (protocolo) que tramita o desdobro.

Diante da situação narrada, gerou as seguintes dúvidas:

1. Visto que não encontrei dispositivos legais que impedisse o desdobro, pode, de fato, realizar o desdobro de imóvel indisponível?

2. Podendo realizar o procedimento de desdobro de imóvel indisponível, devemos comunicar a indisponibilidade nos imóveis resultantes e depois informar ao juízo sobre o procedimento realizado OU devemos, primeiramente, solicitar autorização ao juízo, que ordenou a indisponibilidade do bem, para realizar o desdobro do imóvel e, somente após autorizado, realizar as comunicações nas matrículas resultantes?

Resposta:

1. O desdobro, ou o desmembramento havendo indisponibilidade de bens somente será possível com autorização do Juízo que decretou a indisponibilidade;
2. Em havendo a autorização judicial para o desdobro a rigor após a averbação do desdobro a indisponibilidade deve ser transferida por averbação junto as duas matriculas originadas pelo desdobro;
3. A principio se houver a autorização judicial do juízo que decretou a indisponibilidade para o desdobro não haveria necessidade de comunicar o Juízo, entretanto é de boa ramagem que se faça a comunicação até porque agora existirão duas matriculas oneradas pela indisponibilidade, e isso para o caso de cancelamento (s)/baixa (s)/levantamento (s) da (s) indisponibilidade (s) ou em outra situação.

Sub censura.

São Paulo, 28 de Abril de 2.024.

DO IRIB

Data: 26/10/2018
Protocolo: 16274
Assunto: Indisponibilidade de Bens
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Imóvel indisponível. Desmembramento – possibilidade. Santa Catarina.

Pergunta:

A averbação de indisponibilidade impede o registro do desmembramento na matrícula? Poderíamos entender que o pedido de registro do desmembramento estaria dentro do poder de dispor do proprietário cerceado pela ordem de indisponibilidade? Essa pergunta é semelhante a do Protocolo: 12692, porém, trata de loteamento onde ocorre a transferência de áreas para o domínio público por força da Lei Federal nº 6.766/79.

Resposta:

Prezado consulente:

Depreende-se do caso apresentado que o proprietário do imóvel pretende desmembrar o imóvel com o intuito de comercialização dos lotes, considerando-se o caso anteriormente respondido no mencionado protocolo, onde havia a intenção de comercialização dos lotes originados pelo registro do loteamento.

Sendo assim, entendemos que o raciocínio é o mesmo ao anteriormente exposto: a indisponibilidade de bens impede o registro do desmembramento pretendido, uma vez que tal medida impede o proprietário de alienar imóvel que possui.

Data: 11/09/2012
Protocolo: 9500
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Desmembramento. Alienação. Bloqueio. Anuência judicial. Rondônia.

Pergunta:

Na matrícula de um imóvel rural, onde consta na mesma as seguintes averbações: * Averbação de Reserva Legal; * Averbação de Manejo Florestal; * Averbação de Indisponibilidade e Bloqueio Judicial de 50% do imóvel. Nessa situação, pode o imóvel ser georreferenciado? – No bloqueio judicial de 50% do imóvel da pergunta anterior, não está determinado a área bloqueada. Agora o proprietário pretende desmembrar e alienar uma parte do mesmo. Perguntamos: É necessário a anuência judicial para o desmembramento pretendido, já que o mesmo está gravado com as averbações acima citadas?

Resposta:

Prezada consulente: 

Das averbações acima descritas, entendemos que apenas o bloqueio judicial impede a averbação nas novas medidas apuradas pelo levantamento georreferenciado, salvo se realizada mediante autorização judicial. Note que há o impedimento da averbação, mas não o impedimento da realização do procedimento, culminando com a certificação do Incra. Solucionado o problema do bloqueio, averba-se a nova descrição.

Isso porque, como sabemos, de acordo com a Lei de Registros Públicos, § 4º, art. 214, temos:

“§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Muito embora o georreferenciamento não faça coisa julgada, o procedimento correto determina que seja encerrada a matrícula originária, com as devidas anotações, devendo ser aberta nova matrícula, com as novas descrições. O bloqueio impede que tais medidas sejam tomadas. 

Da mesma forma, entendemos que é necessária a anuência judicial para o desmembramento e alienação pretendida.