Loteamento – Incorporação e Financiamento Parcial – Ato Único na Matrícula-Mãe

1. Na Matrícula foi registrado o loteamento, com 387 lotes, cada um com sua matrícula individualizada;
2. Pelo R.005 verificamos que houve a incorporação de 150 deles, pela ABC S/A;
3. Agora temos para registro o contrato de financiamento em que a garantia hipotecária recai sobre 51 dessas unidades incorporadas;

4. a minha dúvida é quanto aos atos a praticar e a forma de cobrança: seria um registro na matrícula-mãe, cobrança pelo total do financiamento, e averbações de referência nas matrículas atingidas ou mesmo registros sem cobrança? Ou um registro em cada matrícula hipotecada, dividindo-se o valor do financiamento por 51? Enfim, como registrar e como cobrar?

Resposta:

Entendo, s.m.j. que no caso deva ser aplicado o artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, ou seja seria um registro único a  ser realizado na matrícula de origem, (matrícula mãe/matriz/original) pelo valor total da dívida e replicados (averbadas) sem custo adicional em cada uma das matrículas recipiendárias das unidades autônoma eventualmente abertas.

Sub censura.

São Paulo, 03 de Junho de 2.024.

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LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2^o  Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.                      (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.    (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)