Menor Adquirindo Bem Imóvel

Consulta:

Conforme havíamos
conversado há uma questão que ao meu ver não é possível  a lavratura de
uma escritura de compra e venda ao menos que haja um alvará específico, porém
estou apto a mudar de opinião se encontrarmos uma justificativa legal para
tanto, conforme abaixo relato.

As situações são as
seguintes:

1 –  Menor de
16 anos adquirindo um imóvel representado pelos pais:

O artigo 1.691 do CC
estabelece que contrair obrigações em nome do menor que exorbitem a
administração geral depende de alvará, e como o pagamento é uma das espécies
extintivas de obrigações, meu entendimento inicial é que depende de alvará
judicial quando o numerário pertencer ao menor, além do fato do ato estar
eivado de nulidade.

Nesse mesmo sentido as
normas do Estado do Paraná, Permambuco e me disseram que de Santa
Catarina vedam a aquisição do imóvel de menor absolutamente incapaz. Aproveito
para destacar a norma do Paraná, a saber:

11.2.25 – Sem a devida
autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra e venda para
aquisição de imóvel quando  numerário pertencer a
menor e este figurar como outorgante comprador.” 

“Art 1.691. Não podem os pais alienar,
ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles,
obrigações que ultrapassem os limites da simples administração,
alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia
autorização judicial

Há ainda uma decisão no
Paraná permitindo a aquisição desde que haja doação de numerário pelos pais na
escritura.

Minha dúvida é saber se
absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvará judicial para aquisição de
imóvel, ou seja, se posso lavrar uma escritura de compra e venda em que o
absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.

2 – Maior de 16 anos
e menor de 18 anos adquirindo um imóvel assistido pelos pais:

No Código Civil e
Código de Normas retro, fala-se em menor, por não diferencia dos absolutamente
e relativamente incapaz, assim, pergunto se a mesma regra se aplica para ambos
os casos, ou no relativamente incapaz já há uma legitimidade de venda, pois já
possuem um discernimento para prática de atos civis e a lei só exigem que
estejam acompanhados dos pais (assistência).

3 – Motivo da dúvida

A dúvida se dá em
virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no Estado de São
Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o exigências
a respeito do tema.

Agradeço atenção
dispensada.

27-06-2.013.

Resposta:

O novo Código
Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código
anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente
quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe,
conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.

Quanto à
administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai
(art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).

O artigo
1.634 do CC/02, diz que: “Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores:
V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los
após essa idade (…)”.

O artigo
1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do
poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua
autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na
falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos
menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou
serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691, estabelece: “Não podem
os pais alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em
nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração,
salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia
autorização do Juiz”.

O menor
púbere ou impúbere não está impedido de adquirir bens, desta forma, caso o
menor tenha pai e mãe, deverá ser representado por ambos.

Se se tratar
de venda e compra pura com pagamento total e quitação do preço, não haverá
necessidade de alvará judicial.

No
entanto, se se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja
outras obrigações, pagamento em prestações e oneração, no resguardo de seus
interesses os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem
compete proteção dos interesses dos incapazes.

No caso
de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e não sabido, o fato
deverá ser declarado no título aquisitivo, sob as penas da lei, pela mãe que
representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento
do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder
familiar, falecimento, etc.

É o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 27 de Junho de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES

OBS// Ver também NSCGJSP – Capítulo XIV, itens
41, “e”, 44, “k” r 179.4,