Georreferenciamento e Prévia Retificação de Área

Foi protocolado em 14-05-2021, o pedido de georreferenciamento do imóvel da matrícula e em 19-05-2021 foi elaborada a nota de exigência, sendo que os efeitos da prenotação cessaram em 13-06-2021.

Foi protocolado novamente em 04-04-2024, foi elaborada outra nota de exigência em 17-04-2024, sendo que os efeitos da prenotação cessaram em 03-05-2024.

Agora foi protocolado novamente em 28-06-2024, com a apresentação de cópia autenticada da cédula de identidade de Fulana e de um requerimento dos proprietários.

Recebi também a planta do SIGEF, onde se verifica que o imóvel da matrícula é seccionado por duas estradas municipais e ficou decomposto pelas Glebas A, B e C.

Já temos os documentos para correção do nome da proprietária na matrícula.

Diante das alegações no requerimento, como devo proceder?

Proprietários havidos por divisão amigável e com 60,5 hectares

Beltrano e s/mr Dª Fulana

Resposta :

1. Em relação a parte que  o requerimento faz menção sobre serem emitidas duas Notas de Exigências, e que as exigências nos termos do artigo 198 da LRP devem ser emitidas de uma só vez. O direito assim como o direito registral é dinâmico, muda a toda hora, e muito complexo.
2. No caso no R.07 da matricula também não constou o dígito do RG de Beltrano, o CPF  de Fulana e o órgão de expedição do RG de ambos. No caso da Fulana poderá (dígito do RG,  órgão expedidor e CPF) ser averbado pela CIRG (autenticada) apresentada, já no caso dele pelo requerimento;
3. Já quanto no caso de que pela descrição precária necessitar de ser feito primeiro uma retificação nos termos do artigo 213, II da LRP. Porém de fato é, pois menciona por exemplo: mais ou menos “ad corpus” cuja expressão significa corpo certo, Caetana de Tal, sucessores ou com que mais de direito, estas duas últimas devem ser excluídas, se existentes no registro de origem, indicando-se preferencialmente os imóveis confinantes e seus respectivos registros. (Capitulo XX das NSCGJSP item 57. II, IV) (Como será feita a retificação e o georreferenciamento ou somente o georreferenciamento não necessitam serem excluídas e substituídas);
4. De fato, a descrição é precária e consoante decisões da ECGJSP necessitaria de previamente ser retificada para depois ser georreferenciada;
5. De fato, há muitos que entendem que o georreferenciamento é de fato uma espécie de retificação, se me lembro bem inclusive o Eduardo Augusto Agostinho. Se não for uma espécie de retificação o que seria?
6. Porém, devo reconhecer que no requerimento, independentemente que que o elaborou está muito bem fundamentado tanto nos artigos citados, como na Doutrina (Narciso Orlandi Neto – Retificação de Área);
7. Entretanto há as decisões da Corregedoria Geral do estado, caminhando pela estada encontramos uma bifurcação, vamos para a direita ou para a esquerda, o que encontraremos no caminho escolhido? Qual é o mais correto ?
8. Particularmente sou da posição de que a previa retificação poderia ser dispensada, prescindível, pois o georreferenciamento irá também corrigir, adequar o imóvel a realidade fática, entretanto não posso decidir pelo Oficial ( Lei 8.935/97 – “Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.)”;
9. Também nesse Registro de Imóveis, existem outra situações iguais que também foram objetos de Nota de Devolução ou de Exigências e que estão pendentes, e outras mais virão. Pode até vir novas decisões da EGCJSP, mas quando? Não sabemos.

É o que sub censura cabia-nos informar .

São Paulo, 09 de Julho de 2.024.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                  (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;    

                 (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Independe de retificação:                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3^o e 4^o, e 225, § 3^o, desta Lei.          (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 13. Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel:    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – a prenotação do título anterior à retificação será prorrogada durante a análise da retificação de registro.    (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                  (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:                    (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – são requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:                       (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;                       (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 3^o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1^o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.              (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 4^o A identificação de que trata o § 3^o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.              (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

CAPITULO XX DAS NSCGJSP

57. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:1216

I – se urbano:

a) a localização e nome do logradouro para o qual faz frente;

b) o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;

c) a designação cadastral, se houver.

II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação;

III – o distrito em que se situa o imóvel;

IV – as confrontações, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas, que devem ser excluídas, se existentes no registro de origem, indicando-se preferencialmente os imóveis

Registro de Imóveis: Retificação de Registro e Georreferenciamento.

Sexta-feira, 8 de novembro de 2013

Georreferenciamento – Dicas para o Registrador operar o Sigef

((AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 364-368).)

No dia 20 de novembro, vencerá mais um prazo carencial do georreferenciamento. A partir dessa data, os imóveis rurais com área igual ou superior a 250 hectares não poderão mais ser objeto de assento registral que resulte em parcelamento, unificação ou transmissão, sem a prévia certificação do Incra quanto ao georreferenciamento. A partir do dia 23 de novembro, a certificação do georreferenciamento passará a ser efetivada pelo Sigef, por meio eletrônico, que se limitará a conferir se os vértices se sobrepõem ou não a outro imóvel georreferenciado, cabendo ao registrador imobiliário presidir o procedimento retificatório para definição da descrição tabular do imóvel, nos termos do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos.

Após a cerificação, que será obtida pelo agrimensor em poucos segundos pelo sistema automatizado, a retificação será processada no registro imobiliário da mesma forma como o registrador tem feito, desde agosto de 2004, com os imóveis urbanos e rurais beneficiados com os prazos carenciais. Não há segredo nenhum. A única diferença está na necessidade da prévia certificação das coordenadas georreferenciadas pelo Incra, certificação esta que não garante a titularidade da área, o rol de confrontantes nem a legitimidade de quem requereu a certificação. Toda essa análise jurídica é de competência e responsabilidade exclusiva do registrador imobiliário, titular de uma delegação estatal para garantir a segurança jurídica dos direitos reais incidentes sobre a propriedade imobiliária.

Em resumo, o procedimento seguirá o seguinte trâmite:

• O agrimensor credenciado, com certificação digital, acessa o Sigef (sigef.incra.gov.br) e faz o “upload“ do arquivo digital com os dados georreferenciados do imóvel. O Sigef analisa os dados e automaticamente informa se houve ou não sobreposição do imóvel analisado com outros imóveis já incluídos no sistema. Não havendo sobreposição, o agrimensor poderá solicitar a certificação, devendo antes aceitar a “declaração de autorresponsabilização pelos dados enviados”. Feita a solicitação, a certificação é gerada em poucos segundos.
• Obtida a certificação, o agrimensor imprime, diretamente do Sigef, a planta e o memorial descritivo, que serão juntados à documentação necessária para o procedimento de retificação de registro (requerimento, planta e memorial descritivo originais com anuência de confrontantes, etc.). 
• O pedido de retificação da descrição tabular do imóvel será processado (na quase totalidade dos casos) nos termos do inciso II do artigo 213 da LRP, devendo o registrador conferir no Sigef a veracidade da certificação, podendo fazer o download da planta (resumida), do memorial descritivo e de arquivos que poderão ser lidos e utilizados por software de topografia para sua plotagem no Google Earth e para a importação das coordenadas georreferenciadas para a elaboração da nova matrícula. 
• O resultado do procedimento retificatório, quer seja positivo ou negativo, deverá ser informado no Sigef pelo registrador imobiliário (mediante certificação digital). 
• Na hipótese de deferimento do pedido, o registrador informará, em campo próprio, o número das novas matrículas e, sendo o caso, as correções dos dados cadastrados no sistema (número do CPF, grafia do nome do titular, rol de confrontantes, etc.). Também fará o “upload” das certidões da matrícula encerrada e das novas matrículas georreferenciadas. 
• Na hipótese de qualificação negativa, o registrador irá informar, em campo próprio, de forma resumida, o motivo do indeferimento do pedido (invasão de área pública, falta de assinatura de um dos proprietários, exclusão indevida de parcela do imóvel, etc.) e fazer o “upload” do arquivo pdf da qualificação negativa (ou nota de devolução), com todos os fundamentos de fato e de direito que resultaram no indeferimento do pedido. 
• Com os dados enviados pelo registrador, o Incra irá atualizar seu cadastro (se a qualificação foi positiva) ou cancelar a certificação (se negativa). Se os motivos do indeferimento do pedido incluir “falhas do agrimensor”, este será notificado pelo Incra para se manifestar sobre o ocorrido, havendo possibilidade de o Incra, nas hipóteses de falta grave, suspender ou cassar o credenciamento do profissional.

O Sigef já está em funcionamento, mas em fase de testes, que perdurará até 22 de novembro. O registrador imobiliário deve aproveitar esse período para se cadastrar no sistema e fazer simulações (não perca essa importante oportunidade, pois, a partir de 23/11, toda informação ali inserida será oficial e de responsabilidade direta de quem a inseriu). 

O ideal é que o registrador combine com algum agrimensor que atua em sua circunscrição para uma simulação conjunta (cada qual com sua senha, que resultará em telas com funcionalidades diversas).

Para uma simulação bem simples, basta seguir as seguintes dicas:

• O agrimensor envia os arquivos georreferenciados de alguns imóveis de sua circunscrição, obtém a certificação do Incra para cada um deles, faz o download das plantas e dos memoriais descritivos e envia esses arquivos, por email, ao registrador. 
• O registrador acessa o sistema e, com base nos dados existentes em cada planta recebida, localiza o imóvel certificado, devendo conferir a sua exata localização em imagem do Google Earth dentro do Sigef. 
• Em seguida, o registrador simula o deferimento da retificação de alguns imóveis, informando as novas matrículas, e o indeferimento dos demais, apresentando motivos diversos (motivos hipotéticos), para que, depois, confira o resultado efetivado pelo Incra (nestes casos, a solução de cada caso não será efetivada automaticamente pelo sistema, mas sim manualmente por algum analista do Incra). 

Por fim, deve todo registrador imobiliário providenciar sua certificação digital (e-CPF) o quanto antes, pois, a partir de 23 de novembro, sem essa providência, ele não terá acesso ao Sigef e ficará impedido de praticar qualquer ato nas matrículas dos imóveis com área superior a 250 hectares. A plataforma do Sigef destinada ao registrador imobiliário ainda está em fase de conclusão, ou seja, algumas ferramentas ainda não foram implementadas, como a da possibilidade de o registrador imobiliário cadastrar seus escreventes no Sigef, para que estes possam atuar na interconexão entre Registro Imobiliário e Incra sem a atuação direta do titular da delegação.