Retificação de Área de Imóvel com Servidão Averbada na Matrícula
Está tramitando nesta Serventia um protocolo com natureza de Retificação de Área de um imóvel com 154,700ha. Acontece que na matrícula desse imóvel, consta o(a) registro/averbação de três (03) atos de servidão, sendo eles o AV-2, R-3 e R-05, além disso, verificamos um erro material no R-3, pois a matrícula indicada não possui um AV-10.
Considerando tudo isso, também estamos com acesso, informal, aos textos das Escrituras que instituíram as servidões registradas sob o R-3 e R-5.
Aliado a isso, percebemos, ainda, que, ao passo que no cadastro da empresa proprietária, registrada na Junta Comercial de Pernambuco (JUCEPE), consta a informação de CANCELAMENTO proveniente do art. 60 da Lei 8.934/94, o seu comprovante de CNPJ a situação da referida empresa consta como “ATIVA”.
Sendo assim, gostaríamos do seu parecer quanto as seguintes questões:
1 – Os atos que versam sobre as servidões serão transportados. Com isso, essas áreas de servidão precisam ter suas descrições retificadas simultaneamente a prática da retificação de área do imóvel serviente?
2 – Seria possível a solicitação da postergação de regularização da descrição dessas áreas de servidão?
3 – O cancelamento indicado na Junta Comercial impede o proprietário de requerer a retificação de área em questão?
Resposta:
Inicialmente vamos a certas questões:
Conforme artigo 10, V, parágrafo 2º, III, e parágrafo 3º do Decreto de nº 4.449/02 o imóvel deve ser georreferenciado, pois o prazo decadencial já se encerrou em 20-11-2.018. Entretanto a retificação poderá ser feita para a correção de dados e até mesmo de área, porém deve ser feita concomitantemente com o georreferenciamento, ou seja, primeiro se faz a retificação administrativa e em seguida o georreferenciamento. Aqui em nosso estado para o georreferenciamento de imóveis com descrições lacunosas ou precária para ser feito o georreferenciamento se exige que primeiro seja feita a retificação judicial ou administrativa do imóvel (Ver processo CGJSP de nº 1000328-93.8.26.0037 (o mais recente, pois existem pelo menos vinte decisões nesse sentido).
Há uma confusão generalizada em relação as servidões e que precisa ser corrigida retificada com ratificação das servidões antes da retificação de área e do georreferenciamento que deverá ser feito concomitantemente com a retificação que pela confusão total, provavelmente deva ser realizada judicialmente (talvez se necessário com perícia). E se realizado judicialmente o imóvel precisará ser georreferenciado nos termos do artigo 2º, I do Decreto 5.570/05.
Pois bem as servidões devem ser retificadas e com as suas descrições antes da retificação de área e do georreferenciamento.
Para a retificação de área e para o georreferenciamento deverá haver também as anuência dos proprietários dos imóveis que recebem a servidão.
Quesitos:
- Na retificação e no georreferenciamento as servidões não precisam ser retificadas nem georreferenciadas pois estão dentro do todo, do imóvel, porém precisam ser localizadas dentro do todo com pontos de amarração, ou pelo menos com um ponto de amarração.
- Não, porque estão confusas, uma delas sem descrição, a do R.03 com referência errada do número da matricula do imóvel dominante (que recebe) a do R.5 sem o numero da matricula do imóvel que recebe, a da Av.02 é da própria requerente é e uma servidão de passagem dominante (que recebe da Codevasf), porém é melhor esclarecer.
- Não, porque no CNPJ extraído hoje consta como ativa, o artigo 60 da Lei 8.934/94 foi revogada pela Lei 14.195/21. Ademais o encerramento, a baixa de uma empresa se dá pelo processo de dissolução, liquidação e extinção e eventualmente poderá estar em liquidação. E não se está onerando ou alienando nada, está retificando, adequando, corrigindo o imóvel.
Sub censura.
São Paulo, 07 de Agosto de 2.024.
DO IRIB:
Data: 25/08/2008
Protocolo: 4932
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Retificação Administrativa. Imóvel rural. Estrada Municipal – anuência – entes administrativos. Servidão – descrição original. São Paulo.
Pergunta:
Foi apresentado a este cartório um pedido de retificação administrativa de um imóvel rural. O imóvel é atravessado por uma servidão da Petrobrás. O trabalho técnico apresentou o imóvel seccionado em duas glebas uma vez que é atravessado por uma estrada municipal. As duas glebas ficaram oneradas com a servidão. Dito isso, pergunto: 1) A Petrobrás deverá anuir no trabalho técnico ou ser notificada? 2) A descrição original da servidão pode ser alterada para seu aperfeiçoamento no procedimento retificatório?
Resposta:
Prezado associado: 1. Se o imóvel retificando fizer confrontação com estrada de rodagem ou estrada de ferro, haverá sim necessidade de anuência dos entes que a administram. 2. Entendemos que sim, desde que se obtenha a anuência do titular da servidão.
Data: 03/06/2008
Protocolo: 4727
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luciano Lopes Passarelli
Verbetação: Servidão de passagem. Retificação de área. Credor – anuência. São Paulo.
Pergunta:
Retificação de área. Em um imóvel com 36,30 hectares, cuja descrição possui rumos e distâncias, foi registrada uma servidão sobre uma faixa de terras com 0,97 hectares, também descrita com rumos e distâncias. A servidão tem por objeto a passagem de cabos de transmissão de energia elétrica.O proprietário, pretendendo retificar o imóvel, necessita da anuência do credor da servidão?
Resposta:
Prezado associado: De acordo com o inciso II do artigo 213, o memorial descritivo da nova e correta descrição do imóvel deverá ser assinado (todas as firmas reconhecidas por tabelião) na seguinte ordem: – agrimensor; – todos os proprietários (e respectivos cônjuges); – confrontantes (no condomínio, basta a anuência de um; de preferência, daquele que administra ou utiliza o imóvel) ; e – anuência estatal (nas hipóteses em que se faz necessária). Também é possível a apresentação de carta de anuência, para um ou mais confrontantes que não puderam assinar a planta ou nos casos em que a quantidade de confrontantes inviabiliza a colocação de assinaturas diretamente nos trabalhos técnicos. Sendo assim, ainda que a servidão não torna a propriedade um condomínio, sendo esta (servidão) um direito real sobre a coisa alheia, entendemos ser exigível a anuência em questão, por cautela. Para orientá-lo no processo de retificação, sugerimos a leitura do artigo “A retificação Extrajudicial de Registro – Um Novo Tempo Para o Registro de Imóveis”, de autoria do Dr. Eduardo Agostinho Arruda Augusto, contido na apostila distribuída no II Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo. A íntegra deste trabalho pode ser encontrada através do link http://www.educartorio.com.br/docs_IIseminario/CursodeRetificacaoeGeoJun06.pdf.
LEI Nº 8.934, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.
Art. 60. A firma individual ou a sociedade que não proceder a qualquer arquivamento no período de dez anos consecutivos deverá comunicar à junta comercial que deseja manter-se em funcionamento. (Revogado dada pela Medida Provisória nº 1.040, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.195, de 2021)
§ 1º Na ausência dessa comunicação, a empresa mercantil será considerada inativa, promovendo a junta comercial o cancelamento do registro, com a perda automática da proteção ao nome empresarial. (Revogado dada pela Medida Provisória nº 1.040, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.195, de 2021)
§ 2º A empresa mercantil deverá ser notificada previamente pela junta comercial, mediante comunicação direta ou por edital, para os fins deste artigo. (Revogado dada pela Medida Provisória nº 1.040, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.195, de 2021)
§ 3º A junta comercial fará comunicação do cancelamento às autoridades arrecadadoras, no prazo de até dez dias. (Revogado dada pela Medida Provisória nº 1.040, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.195, de 2021)
§ 4º A reativação da empresa obedecerá aos mesmos procedimentos requeridos para sua constituição. (Revogado dada pela Medida Provisória nº 1.040, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.195, de 2021)
DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
I – noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;
II – um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;
III – cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
IV – dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 7.620, de 2011)
V – quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)
VI – vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)
VII – vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares. (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)
§ 1o Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3o e 4o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4o do art. 9o deste Decreto. (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
§ 2o Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
I – desmembramento, parcelamento ou remembramento; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
II – transferência de área total; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
III – criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
§ 3o Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)
DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005.
Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:
I – imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II – nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto nº 4.449, de 2002.
