Consolidação de Propriedade Fiduciária – Devedor Solteiro que se Casa no Curso do Contrato

Estou analisando um protocolo de consolidação de propriedade fiduciária, no qual o comprador adquiriu o imóvel em 21 de janeiro de 2021, enquanto estava na condição de solteiro. No entanto, em 29 de abril de 2021, ele solicitou formalmente a averbação, na matrícula do imóvel, da alteração de seu estado civil de solteiro para casado, com a devida comunicação do pacto antenupcial, no qual foi adotado o regime de Comunhão Parcial de Bens, e, com base nesse regime, as partes firmaram um pacto que contém uma disposição específica sobre o imóvel, estabelecendo o seguinte:

“…após a quitação da alienação constante no R-5 da referida matrícula, passará a ser bem comum do casal, passando pertencer aos dois pactuantes…”

Vale ressaltar que, de acordo com o artigo 1.655 do Código Civil, qualquer cláusula ou convenção que contrarie disposições absolutas de lei é nula, o que inclui, também, o disposto no artigo 1.660. De acordo com este último, entram na comunhão:

•        IV – As benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

•        V – Os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos durante o casamento ou pendentes no momento da extinção da comunhão.

Diante disso, surgem as seguintes dúvidas:

1.      A propriedade e a dívida, por terem sido adquiridas antes do casamento, pertencem exclusivamente ao proprietário registrado oficialmente?

2.      A diligência de notificação da consolidação da propriedade deve ser realizada exclusivamente ao adquirente, ou é necessário notificar também o cônjuge?

Resposta:

1. É perfeitamente possível pacto antenupcial misto, não há um padrão na Lei.
2. Fulano adquiriu  o imóvel em 21-01-2.021 no estado civil de solteiro assim como deu em alienação fiduciária o imóvel para a credora Caixa Econômica Federal  CEF.
3. Em Abril de 2.021 convolou núpcias com Beltrana, e em 29-04-2.021 requereu a alteração do seu estado civil de solteiro para casado pelo regime da CPB com pacto antenupcial, mencionando que após a quitação da alienação fiduciária  passará o bem a ser bem comum do casal, passando a pertencer aos dois pactuantes, ressaltando que a entrada para o financiamento do imóvel junto a CEF e juros de obras  já foram pagos por ambos os pactuantes, e que as futuras parcelas do financiamento que começaram a ser pagas a partir de 21-08-2.021 seria de encargo de ambos;
4. Finalmente foi feita a averbação da edificação do imóvel apartamento  em 24-02-2022;
5. Em que pese o regime adotado pelo casamento CPB, a esposa contribui para a entrada do financiamento, os juros foram pagos pelo casal e que as futuras parcelas que começaram a ser pagas a partir de 20-08-2.021, foi encargo de ambos.
6. Ou seja, a esposa Beltrana contribuiu para os pagamentos, assim como a edificação foi realizado pós o casamento, e portanto haveria comunicação ao menos do que ela dispendeu depois do casamento, questão essa que até mesmo poderia ser resolvida pelas vias judiciais referentes ao que por ela foram pagos;
7. Também há de se levar em consideração  os artigos 112, 421 e 1660, IV e V do CC.
8. Quesitos:

1. Não pelo que foi dito Beltrana, teria participação pela contribuição antes e depois do casamento
2. A diligência da notificação da consolidação, intimação (artigo 26, § 1º – prestações vencidas) deve ser feita a ambos (também o cônjuge).
3. Até mesmo para maior segurança e possível pedido de anulação da consolidação.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Fevereiro de 2.025.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

 Art. 1.660. Entram na comunhão:

IV – as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.