Alienação Fiduciária em Garantia Para Operações de Crédito – Lei do ‘AGRO’

O gerente do Banco do Brasil nos procurou para esclarecer umas dúvidas a respeito das garantias que o banco coloca nas cédulas, tem uma recomendação da central para que eles substituam as hipotecas por alienações fiduciárias. Diante disso surgiram algumas dúvidas:

1ª – A alienação fiduciária também poderia se enquadrar nas hipóteses da lei 13.986/2020 (Lei do Agro) para aplicação da redução dos emolumentos?

2ª – É bastante comum que o banco tenha mais de uma hipoteca registrada na mesma matrícula. É possível registrar uma alienação fiduciária em uma matrícula que já tenha uma ou mais hipotecas registradas?

3ª – É possível registrar mais de uma alienação fiduciária na matrícula de um imóvel (da forma como era feito com as hipotecas)?  Lembro vagamente do meu pai comentando a respeito de uma alteração que tinha bagunçado a alienação fiduciária.

Respostas:

1-Sim, desde que sejam realizadas dentro do ‘agro’, com produtor rural, e aplicação dos recursos e atividade rural. Especialmente nos termos da lei 8.929/94 artigos 8º §§  e 12, § 1º. Aliás essa lei em seu artigo 56 alterou a a Lei 10.169/2000.

2- Resposta.

Sim, é possível pois a hipoteca convencional (Código Civil) não impede o registro da alienação fiduciária do bem imóvel bem como não impede a sua venda (artigo 1.475 do CC). A exceção é quando se tratar de hipotecas cedulares ou judiciais, quando será necessária a anuência do credor da hipoteca cedular ou do Juízo quando da hipoteca judiciária.

Contundo quando do registro da alienação fiduciária deverá ser certificado no título a existência da hipoteca convencional antes registrada.

3- Sim, conforme artigo 22 §§ 3º, 4º e 10 da Lei 9.514/97.

Sub censura.

São Paulo, 16 de Julho de 2.025

LEI Nº 13.986, DE 7 DE ABRIL DE 2020

Art. 56. A Lei nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000 , passa a vigorar com as seguintes alterações: Promulgação partes vetadas

‘Art. 2º ………………………………………………………………………………………………

§ 1º Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, esses serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea “b” do inciso III do caput deste artigo.

§ 2º Os emolumentos devidos pela constituição de direitos reais de garantia mobiliária ou imobiliária destinados ao crédito rural não poderão exceder o menor dos seguintes valores:

I – 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor do crédito concedido, incluída a taxa de fiscalização judicial, limitada a 5% (cinco por cento) do valor pago pelo usuário, vedados quaisquer outros acréscimos a título de taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência ou para associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação; e

II – o valor respectivo previsto na tabela estadual definida em lei, observado que:

a) nos registros, quando 2 (dois) ou mais imóveis forem dados em garantia, situados ou não na mesma circunscrição imobiliária, tenham ou não igual valor, a base de cálculo dos atos será o resultado da divisão do valor do mútuo pelo número de imóveis, limitada ao potencial econômico de cada bem;

b) a averbação de aditivo de garantia real com liberação de crédito suplementar será cobrada conforme o disposto neste artigo e terá como base de cálculo o valor do referido crédito;

c) a averbação de aditivo que contenha outras alterações que não importem mudança no valor do crédito concedido é considerada ato sem conteúdo econômico;

d) os valores de cancelamento dos atos de que trata o caput deste parágrafo obedecerão ao previsto nas tabelas estaduais, até o limite máximo de 0,1% (zero vírgula um por cento) do valor do crédito concedido;

e) a prenotação, as indicações e os arquivamentos estão incluídos nos emolumentos devidos pelos registros de garantias reais previstas nesta Lei;

f) os emolumentos devidos pelo registro auxiliar de cédula ou nota de crédito e de produto rural, não garantida por hipoteca ou alienação fiduciária de bens imóveis, obedecerão ao previsto nas tabelas estaduais e não poderão exceder 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor do crédito concedido, incluída a taxa de fiscalização judicial, limitada a 5% (cinco por cento) do valor pago pelo usuário, observadas as vedações estipuladas no inciso I deste parágrafo.’ (NR)

‘Art. 3º ……………………………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………..

VI – impor ao registro e averbação de situações jurídicas em que haja a interveniência de produtor rural quaisquer acréscimos a título de taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos e fundos especiais do Tribunal de Justiça, bem como de associação de classe, ou outros que venham a ser criados.’ (NR)’