Penhora Quotas Sociais – Venda de Imóvel de Sociedade de Propósito Específico – Fraude à Execução

O imóvel da matrícula em tela, consta pertencer a XYZ SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Ao lavrar a escritura de venda do referido imóvel, o Tabelião incluiu no nome da vendedora, a expressão “PENDÊNCIA JUDICIAL“.

Consultei o site da JUCESP e verifiquei que há ordem judicial de Penhora das Quotas e determinação de inclusão da referida expressão (PENDÊNCIA JUDICIAL) na folha de rosto da ficha cadastral.

É motivo para devolver a escritura com o fim de excluir a referida expressão?

Obrigado pela atenção.

Resposta:

1. Para excluir a expressão “pendência judicial” seria necessário rerratificar a escritura de Dação em Pagamento, entretanto a expressão permaneceria na escritura.
2. O imóvel alienado (apartamento e suas vagas de garagem)  faz parte do patrimônio da empresa dadora em pagamento. A alienação do bem imóvel principal da sociedade caracterizou alienação oblíqua de parte expressiva da cota social, e caracterizaria fraude a execução. E seria irregular porque a venda do bem e o recebimento do preço correspondente constituem uma unidade. Como consequência,  e se concluiu  que ficou desfalcado o ativo patrimonial do executado e aviltado o valor das cotas objeto da penhora averbada.
3. Portanto para o registro da escritura seria necessário o levantamento da penhora junto a Jucesp. O que já foi decidido nos autos do processo que deu azo à Penhora, às fls. 112 , tendo sido inclusive oficiado a JUCESP em Agosto de 2.023. Bastando os interessados solicitarem a Junta Comercial a averbação do levantamento da penhora conforme decidido e oficiada a Junta Comercial, que ainda não providenciou a averbação do levantamento da penhora até o presente momento.

Sub censura.

São Paulo, 03 de Novembro de 2.025.

Segue:

• Em 26/03/2013
• STJ: Alienação de imóvel de empresa cujas cotas garantem execução contra sócios desfalca a garantia
• Segundo decisão, a alienação do bem imóvel principal da sociedade caracterizou alienação oblíqua de parte expressiva da cota social
• A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a ocorrência de fraude à execução na alienação de imóvel de uma empresa cujas cotas foram parcialmente penhoradas para garantir execução contra os sócios. O relator, ministro Sidnei Beneti, entendeu que, como o valor da alienação do bem (50% de propriedade da empresa) foi destinado diretamente aos sócios, o ativo patrimonial da empresa foi desfalcado e o credor acabou desfalcado da garantia da penhora.
• “É preciso ver com exatidão a substância da alienação realizada, que foi feita pelos próprios sócios, a quem aproveitou o recebimento do preço”, apontou o ministro Beneti. No caso, o valor da venda não ingressou no ativo patrimonial da sociedade e, portanto, nas cotas. O dinheiro da venda do imóvel, comprovadamente, ficou com os sócios, que o receberam por cheque endossado em seu proveito. 
• Sabendo da venda do imóvel e temendo que os executados frustrassem a garantia (a penhora das cotas), o então credor pediu que se instaurasse incidente de fraude à execução. O juiz de primeiro grau declarou ineficaz a alienação. O comprador do imóvel recorreu e, em segundo grau, foi decidido que não seria possível anular ou declarar ineficaz a alienação do imóvel, porque o prejuízo em tese causado ao credor dos sócios não viria propriamente da venda, mas da destinação dada ao preço. 
• Valor da cota
  No recurso ao STJ, interposto pelo credor, o ministro Beneti afirmou que o argumento do Tribunal de Justiça de São Paulo não torna regular a alienação do imóvel, porque a venda do bem e o recebimento do preço correspondente constituem uma unidade. Como consequência, concluiu o ministro, ficou desfalcado o ativo patrimonial do executado e aviltado o valor das cotas objeto da penhora averbada.
• De acordo com o ministro, quando se dá à penhora determinado bem, o credor tem uma garantia. “E é exatamente a frustração dessa garantia que resulta quando se aliena o bem”, completou. De acordo com o ministro, “a sociedade foi utilizada como instrumento de disfarce da venda”. 
• No caso, a alienação não atingiu diretamente o bem penhorado. Mas o ministro relator advertiu que a tese da segunda instância relativiza, inclusive, as alienações de bens diretamente atingidos pela penhora, esvaziando-a, “o que se mostra frontalmente contrário ao sistema de garantia patrimonial da execução, via penhora”. 
• Alienação oblíqua
• Na avaliação do ministro, a alienação do bem imóvel principal da sociedade caracterizou alienação oblíqua de parte expressiva da cota social, correspondente ao desfalque do valor do bem alienado.
• O ministro também analisou que, embora não tenha havido prova concreta de que a alienação do bem importou em diminuição do valor das cotas societárias, essa diminuição é evidente: “Ignorá-la significaria admitir ficção incompatível com a concretude dos fatos trazidos a juízo.” 
• Conforme explicou, nas sociedades por cotas de responsabilidade limitada, como no caso, a cota social nada mais é do que a representação de uma parte do ativo dessa mesma sociedade. Para Beneti, a redução do ativo patrimonial, resultante da alienação de bem imóvel, na sociedade de responsabilidade limitada, implica, necessariamente, a redução do valor da cota social.
• Fonte: STJ