Venda e Compra e Hipoteca – Áreas Coletivas de Interesse Social

Recebemos um instrumento particular, memorial descritivo do SIGEF e do responsável técnico, referente ao lote 20 da Fazenda e o modelo de abertura da matrícula e registros de venda e compra e hipoteca.

A matrícula nº. A vai ser encerrada com a abertura de 29 lotes, duas áreas de caminho de acesso e cinco áreas de interesse ambiental.

Cada área esta certificada pelo SIGEF, com planta e memorial.

Acontece que a hipoteca é do lote e de 1/29 avos das áreas de caminho de acesso de interesse ambiental.

Por favor nos ajude a montar os registros e verifique como devemos abrir as matrículas.

Como cobrar esses registros?

Resposta:

1. Conforme clausula primeira parágrafo único são objeto da compra e venda o lote 20, cinco áreas coletivas de interessa ambiental (1/29 avos) e duas áreas coletivas de caminhos (1/29) pelo valor de R$ 190.000,00 devendo serem abertas matrículas também para essas áreas cuja alienação será na proporção de 1/29 (caracterização das áreas adquiridas – página 28).
2. O ITBI deve ser apresentado , assim como o CCIR e o ITR  dos cinco últimos anos (Clausula Quinta) e a ART.
3. Financiamento R$ 293.400,00 (outros custos)  Clausula Sétima (página 29).
4. Clausula Décima Quarta parágrafo único (página 38) inalienabilidade  por dez anos (somente com anuência da UTE) artigos 59 e 60 da Resolução SG FDTS/MDA nº 5 de 29-01-24a qual deverá ser objeto de averbação na matricula após o registro da compra e venda.
5. Hipoteca Clausula Vigésima Quinta não constou o valor , porém poderá ser o valor do financiamento constante da clausula sétima (293.400,00) beneficiária a UNIÃO por intermédio do Ministério do Desenvolvimento Agrário e Agricultura Familiar (MDA)
6. Também não constou o prazo eventualmente poderia (a consulta o credor) pelo prazo de dez anos conforme o prazo da inalienabilidade  artigo 59  da Resolução SG FDTS/MDA nº 5 de 29-01-24.
7. Também poderia ser sem prazo:

Quanto ao vencimento, é possível a constituição da hipoteca sem o prazo de vencimento desde que a sua vigência não seja superior a trinta (30) anos (artigo 1.485 do CC) (Ver também artigo 1.487 do mesmo códex)

Não há necessidade de fixação do prazo para o vencimento da hipoteca. Há hipotecas que não têm prazo determinado, como aquelas que garantem abertura de créditos rotativos ou dívidas provenientes de transações mercantis. Se existir na constituição da obrigação, deverá ser mencionado no registro. Se não existir, não deverá constituir óbice ou impedimento para o registro da hipoteca. Esta obrigação será sem prazo ou exigível desde logo pelo credor. A hipoteca perdurará enquanto a obrigação perdurar e não for cumprida, evidentemente até 30 anos se não for renovada. No caso concreto, será por prazo indeterminado. (Nesse sentido ver Revista do Irib n. 30 “Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis” – José Roberto Ferreira Gouvêa; Boletim do Irib n. 24 – Maio/79 “O Prazo na Hipoteca”, Decisão 1ª VRP – São Paulo – Capital n. 1318/92 – Dr. Kiotsi Chicuta, artigos 4º (caput) e seu parágrafo único inciso II (Prazo de vigência) e artigo 7º  e seu inciso II (inaplicabilidade do inciso II do artigo 1.424 do CC);

Do registro constará o prazo de vigência (30 anos).

8. Clausula Vigésima Oitava foram apresentadas as Certidões Negativas de Débitos Relativos aos Tributos Federais e a Divida ativa da União fornecida pela SRF.
9. Emolumentos venda e compra e hipotecas valor do financiamento dividido pelo número dos imóveis (oito).

Sub censura.

São Paulo, 04 de janeiro de 2.025.

LEI Nº 12.873, DE 24 DE OUTUBRO DE 2013.

Art. 9º Os contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária, de que trata a Lei Complementar nº 93, de 4 de fevereiro de 1998, inclusive as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo nº 4.147-BR, celebrados por instituições financeiras, por meio de instrumentos particulares, terão força de escritura pública.

Parágrafo único. Os contratos de financiamento de que trata o caput deverão ser transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data de sua assinatura.

Resolução MDA n. 5, de 29 de janeiro de 2024