Pedido de Cancelamento de Hipoteca Judicial
Gostaríamos de solicitar seu parecer a respeito de cancelamento de hipoteca, com especial atenção à questão abaixo relacionada:
Trata-se de protocolo de pedido de cancelamento de hipoteca judicial, em que o interessado apresentou Certidão emitida pela Procuradoria da Fazenda Nacional, atestando a liquidação integral da obrigação garantida pela hipoteca.
Ocorre que a hipoteca em questão tem natureza judicial, e o cancelamento foi requerido sem apresentação de ordem do juízo que determinou sua constituição, limitando-se o requerente a instruir o título com a referida certidão da Procuradoria.
Diante desse cenário, a certidão apresentada seria documento suficiente para a prática do cancelamento da hipoteca judicial ou se, em razão da natureza do gravame, seria indispensável ordem judicial específica para sua baixa?
Resposta:
- Como a hipoteca foi judicialmente (tem a finalidade de cumprir decisões judiciais) constituída, judicialmente deve ser cancelada, após a apreciação judicial e através de mandado, ou certidão judicial. Não sendo o documento/certidão apresentada da Fazenda Nacional não é documento hábil para o cancelamento da hipoteca judicial/Judiciária.
- Ver processo de nº 1109533-28.2.024.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo – SP. (última folha), e posição do Irib (reposta sobre o protocolo de nº 18.895 nesse sentido) que em seguida seguirão por e-mail). Ver também nossa resposta anterior de 10-02-2.020 abaixo reproduzida.
Sub censura.
São Paulo, 04 de Fevereiro de 2.026.
RESPOSTA ANTERIOR
Gostaríamos de seu parecer acerca do presente caso concreto.
Trata-se de compra e venda na qual é declarada que sobre o imóvel inexistem ônus e/ou ações reais e/ou pessoais reipersecutórias.
Não obstante, na matrícula, consta, sob o R-2, o registro de uma hipoteca legal/judicial.
Diante disso, surgiram as dúvidas abaixo:
01. Quais documentos podemos solicitar a fim de averbar o cancelamento da hipoteca legal/judicial?
02. Poderia ser dada opção de buscar tanto a autorização de cancelamento do Juízo do feito, quanto do credor hipotecário?
03. Em NÃO se conseguindo a autorização para cancelamento da referida hipoteca, existiria vedação à alienação pretendida? Como dever-se-ia proceder nesse caso?
Resposta:
- Como a hipoteca foi constituída judicialmente (tem a finalidade de cumprir decisões judiciais) deve ser cancelada, através de mandado judicial nos termos do artigo n. 250, I c/c o artigo 259 da LRP, do qual conste o trânsito em julgado;
- Uma vez instituída a hipoteca judicial sobre os bens do devedor, implica na preferência do credor quanto ao pagamento, em relação a outros credores (artigo 495, parágrafo 4º do CPC).
A doutrina identifica a hipoteca judiciária (jjudicial0 como instituto jurídico que atua como meio preventivo contra a fraude. Isso porque o registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis da reclamada estabelece presunção de que o terceiro adquirente tem conhecimento da existência da ação, que esvazia a alegação de boa-fé do terceiro adquirente e atua para fazer caracterizar a fraude à execução. Pontes de Miranda utiliza estas palavras para definir a eficácia produzida pela hipoteca judiciária. “ A inscrição determina restrição ao poder de dispôs, por parte do dono do imóvel, de modo que o adquirente não pode alegar boa fé”;
O registro da hipoteca judicial tem o mérito de reduzir os casos de fraudes à execução consubstanciados na alienação ou oneração do devedor durante o curso da ação. Ela restringe sobremaneira a disponibilidade do proprietário. O abuso de direito, facilmente provado, poderá levar o exequente a ter de pagar indenização por perdas e dados, ainda que a decisão que produziu a hipoteca não tenha sido reformada ou anulada (O Registro de Imóveis e os Títulos Materiais Inscritíveis: A Hipoteca Parte 14 – Dr. Ricardo Dip – Arisp). Há até mesmo discussão sobre o direito de sequela constituída judicialmente. Portanto há uma restrição quanto a alienação, mas registrada não impede a alienação (aí incluindo a venda).
- Caso seja a compra e venda registrada deverá ser certificado no titulo a existência da hipoteca judicial ou judiciária (artigo 230 da LRP).
- No caso, trata-se de arrematação expedida em processo de execução fiscal (Fazenda Nacional) com constituição de hipoteca (judicial ou judiciária) do bem adquirido pelo arrematante, que fará o pagamento do preço da arrematação à Fazenda Nacional em prestações, ficando, portanto o débito garantido por hipoteca nos termos do artigo n. 98 da Lei n. 8.212/91 (parágrafos 1º, 5º “caput” e sua letra/alínea “b” e 11º – a exemplo do artigo 495, do CPC);
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 10 de Fevereiro de 2.020.
